近兩年，
關(guān)于中國人口可能下滑的輿論甚囂塵上，
也有不少自媒體在炒作人口斷崖式下降，
在生育率、婚嫁問題上爭吵不休，
以至于國家統(tǒng)計局不得不發(fā)出一句話新聞：
意思很直白，就是：別吵了，我國人口還在增長呢！
然而，不僅地區(qū)與地區(qū)的悲歡互不相同，城市與城市之間的悲歡也不相通，在人們感嘆東北和內(nèi)陸人口不斷流出時，粵港澳大灣區(qū)的人口規(guī)劃卻在加速虹吸效應。
有小道消息指，東莞今年七普的結(jié)果比較樂觀，可能會一口氣突破1000萬，至于具體數(shù)字，還有待正式公布。
早在2019年，東莞憑借“兩個5年”的入戶門檻“史低”政策，實現(xiàn)一年戶籍人口增長約20萬的創(chuàng)舉，遠超往年增長量，到2020年，東莞進一步放寬了大專（高職）人才落戶門檻，戶籍人口必將再大漲一波。
常住人口方面，東莞在2010年突破800萬人以后，持續(xù)10年都在800萬級徘徊，2015-2016年間還出現(xiàn)數(shù)據(jù)倒退，因此突破1000萬就成了近幾年的關(guān)鍵目標。
人口增長帶來的紅利是顯而易見的，2020年東莞GDP總量達到9650億元，全市32個鎮(zhèn)街全部過百億，一哥長安鎮(zhèn)，還是一哥，首破800億大關(guān)，塘廈首次躋身500億俱樂部，與虎門、南城、東城等鎮(zhèn)街占領(lǐng)第二梯隊。
2021年一季度最新數(shù)據(jù)，東莞GDP同比暴增20.4%，實現(xiàn)2358.04億的開門紅，為疫情后的東莞經(jīng)濟奠定強大基礎(chǔ)，大多數(shù)人都已經(jīng)樂觀預測，今年的東莞必破萬億，在粵港澳大灣區(qū)，也算是最靚的仔之一了。
因此按照官方規(guī)劃，東莞常住人口將在2030年突破千萬，達到1020萬人，如果小道消息屬實，那么東莞將比預計時間提前9年成為“超大城市”！即使沒有1000萬，按照目前東莞全面放寬的人才引進落戶政策，常住人口暴增已經(jīng)是板上釘釘?shù)氖铝恕?/p>
常住人口破千萬的超大城市群，無論地產(chǎn)人還是潛在購房人，包括在莞發(fā)展的打工人，必然關(guān)心人口增長后未來房價的影響程度。
金融、土地、人口，在影響房地產(chǎn)的三大要素中，人口的影響的最為長遠的。因此東莞千萬人口時代，新增的約200萬在莞人口，將成為房地產(chǎn)行業(yè)長遠發(fā)展的變量。
廣深說：鄰居一生一起走
一、三限房的規(guī)劃建設(shè)#p#分頁標題#e#
從地理上看，東莞位于較中心的位置，正好夾在廣州、深圳兩座超大城市之間，廣州是1500萬級人口，深圳是1300萬級人口，而2020年以前，東莞僅有800-900萬級人口，作為貫通廣深的交通要道，同時具備一定輕重工業(yè)基礎(chǔ)的東莞，無論是物流轉(zhuǎn)運、金融和房地產(chǎn)投資、人口的遷移，都不可避免地承受到兩位巨佬的溢出效應。
近幾年，在地產(chǎn)行業(yè)中有句老話，叫做“東莞賣房看深圳”，說明在房地產(chǎn)領(lǐng)域，從深圳方面帶來的剛需、投資需求量是比較大的，甚至在房地產(chǎn)領(lǐng)域，可以說東莞是“深圳的陪都”。
廣州方向雖然也有不少轉(zhuǎn)移到東莞買房的顧客，但影響力遠不及深圳買家，個中緣由當然是各有各的猜測，但深圳經(jīng)濟高速增長、炒房潮常常爆熱，導致一些實力不足的買家，轉(zhuǎn)而選擇交界最發(fā)達城市的東莞作為備選方案，是關(guān)鍵因素。
據(jù)地產(chǎn)佬數(shù)據(jù)，2021年1月到4月，東莞網(wǎng)簽商品房的銷售總面積達到189萬㎡，與去年同期同比增長34.4%，總套數(shù)方面，也同比漲了31.13%，來到24009套。價格方面，成交均價去到26600元每平，比去年同比漲了25.96%。
看懂了沒？
在今年的227限購限貸新政后，
東莞的房產(chǎn)銷售仍然熱火朝天！
這說明了兩件事：
一是雖然227新政短期內(nèi)對外地入莞購買熱度有所降溫，但長期來看，新政仍然難阻合資格外地人、新莞人的剛需，“莞六條”出臺后，反而因為生怕購房難度繼續(xù)增大，或市場繼續(xù)漲價，東莞樓市可謂是逆風起飛！
二是東莞連續(xù)數(shù)年執(zhí)行的新的人口政策，吸引了廣深人才遷入、本地人才留存，效果拔群，人口基數(shù)在那里，產(chǎn)生了切實的正向效應。
加上廣深房地產(chǎn)整體還在漲價，在周邊漲聲不斷之下，連通兩大超級城市的東莞不可能成為樓市的“飛地”，必然是要被助推一波的。
2019年東莞才839萬常住人口，
在邁向900萬級別的過程中，
人口的紅利已經(jīng)如此豐盛，
如果2020-2021年漲到1000萬級別呢？
人多地缺：地皮貴，則樓價高
一、三限房的規(guī)劃建設(shè)
人來了，就要衣食住行，人口的增長必然要求更多住宅供應。
住宅從哪里供應？從開發(fā)商那里供應。#p#分頁標題#e#
那開發(fā)商怎么保障供應？買地皮??！
人口增長，與加大土地供應是有必然的聯(lián)系的，無論是舊城改造，還是新拍地皮，總之都是要搞到地皮。而在過去的2020年，東莞共成交商住地42宗，有22宗打破當?shù)乜墒蹣敲鎯r紀錄，可謂“遍地都是新地王”。
業(yè)內(nèi)人士表示，東莞目前新地塊可售樓面成交價普遍已經(jīng)漲破20000元/㎡，而根據(jù)2021年東莞市的《東莞市土地儲備規(guī)劃及計劃的通知》，東莞2021年還將供應商住地56宗，總面積達329.6萬㎡。
其中比較引人注意的是，松山湖計劃出讓的地皮最多，達到16宗，寮步一次過供地6宗，臨深片區(qū)這次也非常給力，塘廈有4宗，鳳崗有2宗，樟木頭有1宗。
一場開發(fā)商拿地大戰(zhàn)正在或者即將展開，而其中的腥風血雨自然是不可避免的。在坐等一個個地王出現(xiàn)的日子里，我們不得不思考：
為了應對千萬級的人口需求，
土地開發(fā)規(guī)模越來越大，
地皮價格越來越高，
那房子的價格能不節(jié)節(jié)攀升么？
擔憂：想買房子，學位你有嗎？
一、三限房的規(guī)劃建設(shè)
說到買房，就不得不提學位問題。
“莞六條”削掉大量炒房客后，剛需成了東莞樓市主要的動力。剛需人群購房，首先就要考慮生活、就業(yè)、子女教育問題。
工作方面，東莞的生活節(jié)奏比廣深慢一些，屬于復興、發(fā)展中的薪資待遇水平，可以說是逃離廣深又不遠離廣深的最佳選擇之一，而且東莞休閑設(shè)施比較完善，人口暴增后，這些生活質(zhì)量差異影響不大。
然而千萬級別的常住人口到來，
必然對東莞的公共設(shè)施特別是文化教育設(shè)施提出嚴峻挑戰(zhàn)。
根據(jù)2021年1月14日東莞市品質(zhì)教育新聞發(fā)布會的介紹，東莞將“力爭”在“十四五”期間，增加公辦幼兒園學位3萬個，完成新建、改建、擴建公辦中小學校204所，增加學位超過31萬個。這個“十四五”就是指2021-2025年期間，剛好在東莞千萬人口到來的過程中。
而按照2021年的規(guī)劃，新改擴建的公辦幼兒園數(shù)量為18所，才增加7000個學位，公辦中小學45所，增加學位4.68萬個。問題來了：
第一，讀哪個幼兒園是新婚定居后所有家長考慮的第一要務(wù)，但一年內(nèi)公辦只有7000個新增學位，顯然是不夠?qū)捲５?，這就不得不讓越來越多的家長選擇民辦幼兒園。#p#分頁標題#e#
第二，東莞不少學校，經(jīng)過多年的發(fā)展，本身改建、擴建的空間已經(jīng)非常有限，甚至還有交通不便的問題，而新建學校顯然存在選址、建設(shè)周期問題，學位供應無法解決短期需求，就2021年4月份情況來看，就有6個鎮(zhèn)街就發(fā)布了公辦學位預警，不得不大量采用政府補貼、轉(zhuǎn)學民辦的方法，教學質(zhì)量的差距大家自行體會。
無論是在莞發(fā)展，還是新莞人，買不買房，買哪里的房，配套設(shè)施肯定是核心考量，其次才是價格問題。如果人來了，配套跟不上，購房者必然是扎堆在教育資源更加集中的城區(qū)，這種情況將對房地產(chǎn)產(chǎn)生深遠影響。
例如：
像東城、南城、莞城、萬江等教育資源好的地區(qū)，買房者眾多，推高了樓價，可能即售即罄的火爆，不少樓盤一手房都已突破4萬每平，未來總體突破5萬每平只是時間問題。
而教育資源稍差的地區(qū)，像中堂鎮(zhèn)、橋頭鎮(zhèn)等等，買房者數(shù)量無法相提并論，但熱度顯然是無法跟城區(qū)相比的，目前一手房價格在2萬左右徘徊。
在現(xiàn)在已經(jīng)存在這種問題的前提下，
再增加個200萬常住人口，
會是怎樣的局面？
結(jié)語
一、三限房的規(guī)劃建設(shè)
面對東莞千萬級人口的到來，東莞樓市大概可以用這樣一句話總結(jié)：
得不到的永遠在騷動，
已擁有的都有恃無恐！