眼下的東莞樓市，用“魔幻”兩個字都不足以來形容！
上周是新政的第一周，上下連續(xù)出新政，從中央到地方，開始調(diào)控。
“房住不炒”依然是房地產(chǎn)行業(yè)的主旋律。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年以來，各地樓市調(diào)控次數(shù)累計(jì)達(dá)到97次。
3月5日，兩會釋放信號，要求各市做到穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。
但是，上周也是東莞的“地王周”。
弄得東莞人都懵了，一邊“房住不炒”，一邊地王頻出。那這房子，還能買么？
在多變、收緊的政策面前，“閉眼瞎買”和“大力唱空”，我們都不提倡。
面對東莞房價即將全面“奔二”的形勢，房源嚴(yán)重不足的情況下，購房者越來越矛盾。
這個時候，房票和貸款機(jī)會越來越寶貴，多一份小心和思考總是對的。
01
土拍回顧：場場激烈，都打破了地價的新記錄
自2.27東莞新政出臺，不少言論猜測，東莞將房價大跌，土拍遇冷，而事實(shí)上，東莞土拍熱勢難擋。
寮步地王：可售樓面價23749元/㎡，刷新寮步最高樓面價紀(jì)錄。
3月3號寮步鎮(zhèn)繆邊社區(qū)地塊在經(jīng)過31家房企激烈競拍之后，該地塊最終被深圳南山地產(chǎn)以5.1億元艱難斬獲。
清溪地王：可售樓面價約18980元/㎡（剔除配建），刷新了清溪的樓面價紀(jì)錄。
3月5日，清溪鎮(zhèn)鐵松村商住地（編號2021WR005）在東莞市公共資源交易網(wǎng)進(jìn)行公開拍賣。
歷經(jīng)17家房企、104輪瘋狂搶拍之后，最終由保利以155595萬元拿下。
厚街地王：10萬平商住地塊，可售樓面價為18298元/㎡。
3月9日東莞2021年第6宗商住用地，厚街10萬平商住地塊，最終被東莞市邦凱貿(mào)易有限公司以總價2031228000元+15%的配建成功拿下。
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剔除無償配建后，折合可售樓面價為18298元/㎡，這一樓面價成功刷新了厚街鎮(zhèn)當(dāng)?shù)氐淖罡邩敲鎯r記錄！
從上面三個土拍的信息來看，有這幾個點(diǎn)值得注意：
31家房企、104輪搶拍、10萬平巨無霸地塊，寮步、清溪、厚街三鎮(zhèn)最高樓面價被刷新。
從參與土拍的房企數(shù)量，到拍地輪數(shù)，再到土地規(guī)模和刷新樓面價，不得不說，東莞的土地太吃香了。
東莞此前出讓的5宗商住地塊，均是最高限價成交。
開發(fā)商們用錢投票，不能說這些錢全部都用來炒房，但是對于無腦唱空的人來說，是一個有力的回?fù)簟?/strong>
土拍激烈的同時，我們也的確要思考新政帶來階段性的影響。
02
新政一周，東莞樓市被潑冷水，新房開盤少，二手無市場
最高22297元/平！新政后僅2個項(xiàng)目備案！住宅供應(yīng)大幅減少8成。
“莞六條”新政出臺后后首周，市場開始進(jìn)入觀望期，供應(yīng)上面可以明顯看到大幅銳減，需求呈現(xiàn)回落。
上周東莞新房供應(yīng)僅160套，環(huán)比大幅減少超8成。住宅新開盤只有兩個。
新房網(wǎng)簽528套，環(huán)比減少近2成，上周東莞一手住宅網(wǎng)簽前三鎮(zhèn)區(qū)為望牛墩鎮(zhèn)（126套）、沙田鎮(zhèn)（96套）、常平鎮(zhèn)（42套）；
網(wǎng)簽套數(shù)前三為望牛墩首創(chuàng)禧瑞閱府（124套）、沙田佳兆業(yè)碧海云天（90套）、常平碧桂園旗山玖瓏灣（16套）；
網(wǎng)簽套數(shù)前三為萬江瀚柏青檸時代（30套）、塘廈卓越華堂時光（14套）、寮步皇庭峰景壹號（9套）。
上周僅長安、塘廈和常平有少量供應(yīng)，成交區(qū)域嚴(yán)重分化，望牛墩和沙田2鎮(zhèn)成交量占比全市42%，而大部分鎮(zhèn)街網(wǎng)簽套數(shù)不足20套。
上周東莞二手住宅網(wǎng)簽348套，環(huán)比略減5%，均價18829元/平㎡，環(huán)比略漲4.3%。
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我咨詢了一些中介，其中南城和虎門厚街片區(qū)，雖然價格在穩(wěn)定上漲，但是成交不行。
反饋都比較一致，拋去中介的一些掩飾市場的“漂亮話”，我得到的訊號是：大部分鎮(zhèn)街的二手房賣不動了。
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現(xiàn)在有些業(yè)主由于新政影響，賣二手換新房的流程越來越麻煩。
有的就是把房子拿出來，虛漲一下，吊在那里看著行情，真實(shí)成交意向比較低。
政府出臺樓市政策后，市場不可避免的進(jìn)入觀望期。
每個人的心里肯定都有自己的對策，市場過冷我不買，買了怕跌；市場火熱我不買，怕高位接盤；市場平平我不買，我要多看看，再等等。
但是東莞的房價在上漲是事實(shí)，房源越來越少也是事實(shí)。
東莞2月新房網(wǎng)簽均價29248元/㎡，同比上漲25.7%。東城、南城、長安等超個10鎮(zhèn)街一手住宅成交均價超3萬元/㎡。
現(xiàn)在我們看到，稍微冷門的鎮(zhèn)里，房價突破兩萬也是常事。
往后，“一字頭”的新房會越來越少，更有不少人預(yù)估，東莞在今年將徹底告別“一字頭”。
不知道三月的整體房價是否在此基礎(chǔ)上，是下跌，還是有可能突破三萬？
03
深圳開放公寓，廣州嚴(yán)查貸款，東莞會跟上么？
自從深圳公寓可通貨后，東莞新政出臺，再加上最近廣州開始查貸款，東莞的市場會有什么變化？
1，有中介開始推公寓
深圳公寓可通貨新政后，再加上東莞住宅限購，有些中介開始推起了公寓。
這的確是一個有效的方式，不少的公寓在居住體驗(yàn)上，正在對等住宅。
（中介推廣東莞某公寓）
在以往，東莞的公寓沒有一個很好的市場。#p#分頁標(biāo)題#e#
這次新政，公寓不限購的性質(zhì)和居住價值又得到提升，應(yīng)該會迎來一波購買潮。
2，購買東莞社保人數(shù)變化不大
本以為新政加急，以前打算買或者沒有買東莞社保的人，會抓緊時間買本地社保。
但是通過社保代理的中介得知，沒有什么大的變化。
（社保中介反饋）
由此推測，東莞的樓市市場支撐，更多的還是本地人（有本地社保的人）。
新政更多的是打擊外來炒房客，但是滿足條件的本地人，購房需求也很旺盛，所以說供不應(yīng)求的局面還會持續(xù)。
3，廣州嚴(yán)查貸款，東莞會跟上么？
廣州等地正在抓緊排查房抵經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市的情況，特別是在同一年同時申請了經(jīng)營貸和個人按揭貸款的客戶。
現(xiàn)階段廣州依然在嚴(yán)查消費(fèi)貸、經(jīng)營貸違規(guī)流向樓市的情況。
有消息稱：“如果被查到是這種情況的話，借款人也要被要求提前還款的?！辈恢罇|莞會不會跟進(jìn)。
寫在最后，“房住不炒”不等于樓市要完。
對于看衰東莞樓市、等著房價大跌的人來說，要正確理解這四個字。
未來東莞調(diào)控依然保持著：逢漲必調(diào)，逢炒必打。熱門區(qū)域回調(diào)可能性小，偏遠(yuǎn)鎮(zhèn)街還有空間。
投資的朋友，可以關(guān)注市場等等看。剛需的朋友，也可以說是一個機(jī)會，因?yàn)榉績r目前變化不會太大。
東莞樓市未來的走向，你們覺得會如何發(fā)展呢？歡迎留言討論，轉(zhuǎn)發(fā)給最近買房困惑的朋友。
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