作者：奇齊，地產(chǎn)媒體人。
01
全城中介簽了一份《承諾書》
誰(shuí)也想不到，年關(guān)在即，北京樓市卻進(jìn)入了風(fēng)聲鶴唳的迷局。
2月1日上午，北京西城區(qū)的房屋中介門店，被要求在一份文件上全員簽字。文件的全名是《關(guān)于穩(wěn)定首都房地產(chǎn)市場(chǎng)的承諾書》。
今天，這份承諾書的影響開始發(fā)酵，從帝都二手房成交最熱的西城區(qū)，向全城擴(kuò)散。
按照要求，所有中介人員必須承諾，不得介紹學(xué)區(qū)/房?jī)r(jià)/成交量等等可能引起購(gòu)房者恐慌的信息，甚至連朋友圈都不能隨意轉(zhuǎn)發(fā)鏈接。
無(wú)疑，以上這份承諾書，是北京樓市出現(xiàn)防御性政策的一個(gè)縮影。
2020年末，深圳和上海兩座城市，輪番上演樓市大戲。
先是深圳華潤(rùn)城四期的開盤事件，潤(rùn)四的新房與周邊二手房之間高達(dá)數(shù)百萬(wàn)的價(jià)格倒掛，讓無(wú)數(shù)購(gòu)房者趨之若鶩，掀起了深圳樓市的高潮。
后是上海學(xué)區(qū)調(diào)整引發(fā)的二手房市場(chǎng)大熱，造成上海樓市的年末翹尾的行情，最后以緊急出政策草草收尾。
很顯然，滬深的兩波行情，都觸碰了「房住不炒」的高壓紅線，屬于城市房?jī)r(jià)調(diào)控上的小失誤。
這直接讓身為首都的北京明白，提前警惕，提前防御，是防止房?jī)r(jià)波動(dòng)的最好方式。
至此，北京的全面管控開始。
02
北京樓市行情的真相
幾天前，所有北京購(gòu)房者突然發(fā)現(xiàn)，鏈家網(wǎng)站上，北京區(qū)域內(nèi)的二手房歷史成交價(jià)，突然都無(wú)法查看了。
歷史成交數(shù)據(jù)，是供購(gòu)房者參考的坐標(biāo)系，本該無(wú)保留的展示，但在房?jī)r(jià)波動(dòng)的風(fēng)口浪尖上，鏈家選擇隱藏?cái)?shù)據(jù)，背后是有苦衷的。
北京某小區(qū)的截圖和當(dāng)前的截圖對(duì)比
成交均價(jià)和歷史成交價(jià)，都不見了
在2019年12月的深圳，這樣的戲碼也上演過同樣的戲碼。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#
鏈家站在交易平臺(tái)的立場(chǎng)，不希望顯露巨大波動(dòng)的對(duì)外公開成交價(jià)，引發(fā)輿論話題和群眾恐慌，所以選擇隱藏。
越是隱藏，人們對(duì)北京樓市的真實(shí)行情，越好奇。
在過去一個(gè)月，北京樓市的新房成交量，達(dá)到了近5000套，而二手住宅的網(wǎng)簽，是17513套。
二手房的數(shù)據(jù)，和平時(shí)月均一萬(wàn)出頭的成交量相比，升高了太多。
而關(guān)于價(jià)格上的變動(dòng)，從鏈家的最近的早會(huì)內(nèi)容上，就能窺見端倪。
一位鏈家的朋友告訴我，最近的早會(huì)，開的時(shí)間特別長(zhǎng)，反復(fù)的強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)：
為了防止房?jī)r(jià)波動(dòng)，對(duì)于最近頻繁出現(xiàn)的房東賣方突然要漲價(jià)的情況，經(jīng)紀(jì)人的應(yīng)對(duì)措施，不該是向買家轉(zhuǎn)達(dá)賣家的漲價(jià)要求，而是告訴買家：
“最近賣家不想賣了”
這些細(xì)碎的線索里，大家自然能夠了解到目前北京樓市的實(shí)情。
03
年關(guān)將至，買房人的最佳策略
但作為購(gòu)房者，更重要的是如何應(yīng)對(duì)這樣的行情。這里給出幾點(diǎn)建議：
1）賣方市場(chǎng)下，買家要冷靜
大家必須明白的是，市場(chǎng)越熱，買家的議價(jià)能力越弱，這是市場(chǎng)亙古不變的道理。如果有年前在看北京二手房的朋友，應(yīng)該在談判桌上，深有體會(huì)了。
前幾天，我的一位社保剛滿五年的朋友告訴我：最近看的二手房，看了幾個(gè)小區(qū)，都是別人挑剩下的垃圾戶型，并且房東在價(jià)格上都不松口。
這就是最真實(shí)的市場(chǎng)。
大量的二手房成交量之下，好戶型，合適價(jià)格的房源，誠(chéng)心出手的房東，都被挑選走了。
剩下的，自然都是歪瓜裂棗。現(xiàn)在出手，意味著你要在最難砍價(jià)的時(shí)候，買一套戶型不滿意的房子，不值得。
此時(shí)，耐心等待就是最好的策略。
從開頭提到的防御性政策，大家能夠感受得到北京控房?jī)r(jià)政策的決心之大。
在即將到來(lái)的牛年，北京樓市政策基本面大概率不變。
到那時(shí)候，階段性的熱度消失，北京樓市重回買方市場(chǎng)，才是選房砍價(jià)的好時(shí)機(jī)。
在眼下的行情里，千萬(wàn)不要慌不擇路貿(mào)然出手，但對(duì)準(zhǔn)備賣房的人來(lái)說，眼下絕對(duì)是出手的最好時(shí)機(jī)。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#
2）年底，是賣家出貨的絕佳時(shí)機(jī)
在過去三年里，北京樓市里最慘的是二手房賣家。
密不透風(fēng)的調(diào)控政策，把一大群沒繳滿社保的準(zhǔn)購(gòu)房者排除在外；二套首付比例抬高到8成，又?jǐn)r住一大波購(gòu)房者。市場(chǎng)上僅剩的買房人本來(lái)就不多，一大批又被層出不窮的限競(jìng)房收割了，最后剩下買房人，少之又少。
很長(zhǎng)一段時(shí)間，北京的二手房市場(chǎng)一直都是供大于求，每次買家要把賣家的價(jià)格砍到腳脖處，才勉強(qiáng)成交。
但2020年的尾巴，北京樓市迎來(lái)了一個(gè)翹尾行情，量?jī)r(jià)齊升。
毫無(wú)疑問，這是三年難得一遇的，屬于賣家的最佳出手時(shí)刻。
文章開頭說到的《承諾書》里，對(duì)中介帶看熱門區(qū)域的房源做了限制：一周最多帶看兩次。這也就意味著，如果在一個(gè)禮拜內(nèi)，有三個(gè)以上的買家，想了解一套房源，他們甚至需要搖號(hào)決定，誰(shuí)有看房的資格。
換句話說，年底樓市里的主動(dòng)權(quán)，妥妥抓在賣方的手里。
所以如果你是想好了要賣房的房東，年底的價(jià)格高位，買家眾多的情況下，抓緊出貨。
這個(gè)絕佳的窗口期，最遲也就延續(xù)到明年春天。
3）新房購(gòu)房者，請(qǐng)珍惜這個(gè)春節(jié)
此外，真正猶豫不決的，是一大批新房的準(zhǔn)購(gòu)房者。
買新房的邏輯，和二手房截然不同。二手房市場(chǎng)，市場(chǎng)情緒和房東的預(yù)期很重要，而新房市場(chǎng)，最重要的，是土地供應(yīng)。
所以，讀懂北京樓市里的土地供應(yīng)，新房的市場(chǎng)，就會(huì)非常明朗。
從2020年開始，出讓的土地都是價(jià)格比較高的商品房，而同一時(shí)期，市場(chǎng)上在售的，大多數(shù)2019年上市的價(jià)格相對(duì)便宜的限競(jìng)房。
所以等到春節(jié)結(jié)束，2020年那些被開發(fā)商拿走的土地，陸續(xù)開發(fā)成項(xiàng)目上市后，屆時(shí)的購(gòu)房者會(huì)有更多的選擇，但是會(huì)面臨一個(gè)更貴的價(jià)格。
所以，對(duì)于有自住需求的購(gòu)房者，眼下不少庫(kù)存的限競(jìng)房尾盤，會(huì)是性價(jià)比很高的選擇。
今年北京提倡就地過年，大量的人群被滯留在京，這個(gè)春節(jié)里，如果沒啥事，不妨去逛一逛大興或者亦莊，以及海淀等區(qū)域的限競(jìng)房售樓部。
會(huì)有一些意想不到的價(jià)格驚喜。
4）分化嚴(yán)重，區(qū)域選擇更加重要
價(jià)格是一方面，區(qū)域的選擇更重要。
北京樓市里，不同區(qū)域的熱度完全是冰火兩重天。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#
最近大熱的海淀山后板塊的某新盤，除了捆綁了小200萬(wàn)的車位和倉(cāng)儲(chǔ)以外，還需要全款，才能獲得購(gòu)買資格。
原因無(wú)它，身處海淀，區(qū)位和教育，都有所保障。
而房山區(qū)，則呈現(xiàn)了另一番景象。青龍湖板塊的幾個(gè)新盤，賣了快兩年，依然去化困難，銷售團(tuán)隊(duì)換了幾波，也無(wú)法轉(zhuǎn)變客戶抗拒的態(tài)度。
無(wú)疑，熱門區(qū)域和冷門區(qū)域之間，有著冰與火的差別。
因此，在北京購(gòu)買新房，選擇朝陽(yáng)、海淀、石景山的改善項(xiàng)目，或者是亦莊、大興、臺(tái)湖等區(qū)域的剛需盤，才能享受到未來(lái)的溢價(jià)紅利。
因?yàn)樵跇鞘欣?，錢才是最聰明的。