記者 胡萌
又到歲末，北京房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎？2月1日，業(yè)內(nèi)傳出一份關(guān)于《穩(wěn)定首都房地產(chǎn)市場(chǎng)的承諾書(shū)》，要求嚴(yán)禁炒作房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。有中介機(jī)構(gòu)人員表示，“這是監(jiān)管提前打預(yù)防針”。
1月底，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委、各區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委、市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)多次約談主要經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人，要求嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”調(diào)控，不得渲染、炒作房屋成交信息，不得在微信朋友圈、自媒體渠道發(fā)布制造購(gòu)房恐慌情緒的文章等。
此前根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2020年12月份，北京、上海和廣州一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格分別上漲0.3%、0.2%和0.7%，北京、上海、廣州二手住宅銷售價(jià)格分別上漲0.5%、0.6%、0.7%。
2016年開(kāi)始，北京房?jī)r(jià)曾出現(xiàn)一輪上漲，2017年的3·17新政則結(jié)束了這輪上漲。此后北京房?jī)r(jià)一直未有抬頭。根據(jù)機(jī)構(gòu)最新公布的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，2020年12月至今年1月，北京二手房成交活躍，網(wǎng)簽量創(chuàng)下4年來(lái)新高。
在迅速攀升的成交量下，不少業(yè)主的心態(tài)悄然發(fā)生改變。業(yè)界關(guān)于穩(wěn)房?jī)r(jià)的消息頻頻傳出，前有住房貸款的收緊，后有對(duì)房屋交易中介的規(guī)范。留京過(guò)年的北京春節(jié)期間不再是一座空城，那么北京樓市的變動(dòng)如何？樓市小陽(yáng)春是否如約而至？
01
監(jiān)管：
中介機(jī)構(gòu)簽署承諾書(shū)，作用幾何？
繼購(gòu)房貸款收緊的消息傳出后，2月1日，一份關(guān)于《穩(wěn)定首都房地產(chǎn)市場(chǎng)的承諾書(shū)》在業(yè)內(nèi)流傳，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)組織鏈家、我愛(ài)我家等經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員作出四點(diǎn)承諾，包括“降低熱點(diǎn)區(qū)域看房頻次，每套房屋每周帶客戶看房不超過(guò)2組”、不參與“經(jīng)營(yíng)貸”“首付貸”“消費(fèi)貸”等違法違規(guī)的金融活動(dòng)等。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者就此咨詢了北京多個(gè)中介機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，《穩(wěn)定首都房地產(chǎn)市場(chǎng)的承諾書(shū)》確實(shí)存在，但大家的看法不一。
位于朝陽(yáng)區(qū)的一位房地產(chǎn)中介李星認(rèn)為，“承諾書(shū)的出現(xiàn)主要是海淀學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格目前有所抬頭，監(jiān)管提前打預(yù)防針，害怕房?jī)r(jià)出現(xiàn)暴漲?！薄安蛔尳o房東帶太多客戶，就是害怕房東覺(jué)得看房客戶多，心理預(yù)期變高，從而抬高房?jī)r(jià)?！?nbsp;
另一位朝陽(yáng)區(qū)的房產(chǎn)中介何言表示，承諾書(shū)強(qiáng)調(diào)的是貸款收緊，但看房不受影響。特別是今年疫情期間，全球經(jīng)濟(jì)都受到影響，但樓市偏偏沒(méi)有受影響，反而上漲了。尤其是深圳、上海等一線城市，北京漲幅還排在后面。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向貝殼財(cái)經(jīng)記者表示，從協(xié)會(huì)的角度來(lái)看，承諾書(shū)的出現(xiàn)可以幫助政府穩(wěn)定市場(chǎng)，但是從行業(yè)和政府的管理來(lái)說(shuō)，承諾書(shū)只能短期有效。樓市調(diào)控還要有更多技術(shù)化手段，它是多方合力調(diào)控的結(jié)果。
知名房地產(chǎn)專家韓樂(lè)則表示，房產(chǎn)中介在擴(kuò)展業(yè)務(wù)的同時(shí)，給市場(chǎng)層面?zhèn)鬟f了學(xué)區(qū)房值得投資、價(jià)格在漲的信號(hào)，影響了市場(chǎng)情緒?！霸诔兄Z書(shū)下，我覺(jué)得在短期之內(nèi)，中介應(yīng)該不會(huì)再去鼓動(dòng)市場(chǎng)，給購(gòu)房人更多緊迫感或者說(shuō)一些夸大的情況，有利于促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定?！?
02
實(shí)探：
部分學(xué)區(qū)房上漲，中介折扣費(fèi)可以打折
“現(xiàn)在房?jī)r(jià)有上漲趨勢(shì)，重點(diǎn)的學(xué)區(qū)房上漲得很多，部分海淀學(xué)區(qū)房每平方米上漲大概1萬(wàn)~2萬(wàn)。像這一片兒沒(méi)有漲那么多，可能一套房子漲10萬(wàn)~20萬(wàn)。其實(shí)從11月份價(jià)格就開(kāi)始往上走了?！焙窝员硎?。 #p#分頁(yè)標(biāo)題#e#
不過(guò)有通州的房產(chǎn)中介告訴記者，通州現(xiàn)在房?jī)r(jià)依然平穩(wěn)，沒(méi)有什么大漲大跌，主要是成交量明顯增多。“二手房不像一手房，碰見(jiàn)合適的房子，如果你不出手，別人就買了?！痹撝薪閺?qiáng)調(diào)。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1月重點(diǎn)18城鏈家二手房實(shí)際成交環(huán)比增加約23%，成交絕對(duì)水平處在2019年以來(lái)月度高位上。市場(chǎng)的升溫主要集中在一線城市，幅度均在20%以上，其中北上廣三城月度成交量處于2019年以來(lái)高位。
據(jù)了解，1月重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)的升溫原因有二。一是資金驅(qū)動(dòng)，前期貨幣寬松下資金外溢到樓市，帶動(dòng)市場(chǎng)尤其是一線城市核心區(qū)域市場(chǎng)需求升溫；二是預(yù)期驅(qū)動(dòng)，前期市場(chǎng)升溫及年后3月“小陽(yáng)春”預(yù)期，加快購(gòu)房者入市節(jié)奏，增強(qiáng)業(yè)主惜售情緒，供需矛盾加劇，量?jī)r(jià)向上。
具體從北京來(lái)看，在成交一片火熱下，有消息稱，鏈家已經(jīng)取消中介費(fèi)折扣。
不過(guò)貝殼財(cái)經(jīng)記者詢問(wèn)發(fā)現(xiàn)，中介費(fèi)的折扣仍在。我愛(ài)我家某房產(chǎn)中介表示，現(xiàn)在公司有活動(dòng)，在2.7%的中介費(fèi)上可以打八折到2.16%，而且在這里賣房的話，還能折上折，費(fèi)率只有1.35%。
一個(gè)小型的房產(chǎn)中介也表示，我們的中介費(fèi)原來(lái)是2%，現(xiàn)在優(yōu)惠了0.2%，收取房款的1.8%?！斑^(guò)完年就會(huì)調(diào)上去，而且春節(jié)前優(yōu)惠刺激成交，年后可能沒(méi)有那么多房源了，要不然賣了，要不然漲價(jià)了，肯定選擇面就小了?！?nbsp;
“顧客還是覺(jué)得年前買心里踏實(shí)?！鄙鲜鑫覑?ài)我家房產(chǎn)中介表示，深圳年初漲，廣州年中開(kāi)始漲，上海最近兩個(gè)月暴漲，北京是否會(huì)漲呢？
03
爭(zhēng)議：
春節(jié)前后北京房?jī)r(jià)，小陽(yáng)春會(huì)來(lái)嗎？
“目前北京二手房市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲更多是海淀部分優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)資源影響，整體來(lái)看，北京二手房市場(chǎng)可能北部區(qū)域微漲，南部區(qū)域平穩(wěn)，再往南一點(diǎn)兒，還有部分區(qū)域在下跌?！惫惚硎?，北京二手房并非出現(xiàn)了普遍上漲的情況，主要是資源分布不均衡造成價(jià)格走勢(shì)明顯分化。
韓樂(lè)認(rèn)為，北京二手房成交量創(chuàng)四年來(lái)新高，相對(duì)往年年底較熱，但還處在一個(gè)比較理性的范圍中，價(jià)格沒(méi)有出現(xiàn)明顯上漲和普漲?！皟r(jià)格不太穩(wěn)定的主要是海淀學(xué)區(qū)房，但它是一個(gè)局部市場(chǎng)，且其上漲存在特殊性?！?nbsp;
“比如，海淀優(yōu)質(zhì)學(xué)校集中，隨著入學(xué)兒童變多，家庭有了買學(xué)區(qū)房的沖動(dòng)。去年西城推出小升初政策后，西城的學(xué)區(qū)房有所降溫，但海淀相對(duì)而言政策沒(méi)有變，所以海淀學(xué)區(qū)房受追捧?！表n樂(lè)表示，今年海淀學(xué)區(qū)房政策可能會(huì)做一些調(diào)整，大概率會(huì)在五六月份。
今年在疫情影響下，不少人留京過(guò)年，這將對(duì)北京樓市產(chǎn)生什么影響？
郭毅認(rèn)為，對(duì)于外來(lái)人口比較多的城市來(lái)說(shuō)，留下來(lái)過(guò)年可能會(huì)促進(jìn)相應(yīng)的消費(fèi)需求，但是也要求這些服務(wù)客戶的中介機(jī)構(gòu)和平臺(tái)保持開(kāi)業(yè)狀態(tài)，市場(chǎng)火熱需要供需雙方的共同努力才行。
韓樂(lè)表示，如果大家留在北京，又處于放假的狀態(tài)，可能今年的售樓處不會(huì)像往年那么冷。預(yù)計(jì)今年二月份成交量要比往年高。
“按照去年年底的走勢(shì)，小陽(yáng)春一定會(huì)到來(lái)的，成交量會(huì)出現(xiàn)爆發(fā)，但最近深圳、上海等地都對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)調(diào)控，北京雖然沒(méi)有出臺(tái)特別嚴(yán)厲的政策，但也有施加壓力，所以在對(duì)沖之下，小陽(yáng)春可能沒(méi)有想象得那么火爆?！表n樂(lè)說(shuō)。
在他看來(lái)，三四月份小陽(yáng)春大概率成交量會(huì)超過(guò)往年，甚至超過(guò)2018年、2019年。但房?jī)r(jià)還是保持在一個(gè)穩(wěn)定的狀態(tài)。在政策調(diào)控下，樓市會(huì)保持一定熱度，但相對(duì)來(lái)說(shuō)不會(huì)出現(xiàn)非理性的繁榮。
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調(diào)控：
多方合力，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)有序發(fā)展
1月全國(guó)重點(diǎn)城市尤其一線城市樓市升溫和政策加碼壓力并存，重點(diǎn)城市密集調(diào)控打擊投資炒作。2021年中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)工作會(huì)議提出要嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度和重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理規(guī)定。
貝殼研究院研報(bào)顯示，1月上海、廣州及深圳等地多家銀行房貸額度緊張，其中廣州四大行已上調(diào)首、二套房貸利率15個(gè)基點(diǎn)。預(yù)計(jì)后期購(gòu)房信貸環(huán)境的邊際收緊，將對(duì)需求端起到降溫作用。
1月30日，北京銀保監(jiān)局也迅速針對(duì)輿情反映的問(wèn)題第一時(shí)間開(kāi)展大數(shù)據(jù)篩查，要求各行對(duì)2020年下半年以來(lái)新發(fā)放的個(gè)人消費(fèi)貸款和個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款合規(guī)性開(kāi)展全面自查。
同時(shí)，北京銀保監(jiān)局已會(huì)同人民銀行營(yíng)業(yè)管理部、北京市住建委等部門組建聯(lián)合工作組，將于近日赴銀行機(jī)構(gòu)開(kāi)展專項(xiàng)核查，對(duì)于銀行因經(jīng)營(yíng)不審慎、內(nèi)控管理不到位導(dǎo)致消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域等問(wèn)題，一經(jīng)查實(shí)將依法從嚴(yán)從重處理。
北京市銀行業(yè)協(xié)會(huì)印發(fā)《個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)自律公約》，從七方面對(duì)銀行的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)提出自律要求，引導(dǎo)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)回歸到提高服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量方面上來(lái)，改變過(guò)去依靠“返點(diǎn)”“返費(fèi)”和放松政策執(zhí)行尺度的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)局面。
郭毅強(qiáng)調(diào)，樓市調(diào)控是多方綜合發(fā)力的結(jié)果，協(xié)會(huì)起到促進(jìn)和引領(lǐng)作用，政府起到監(jiān)督和監(jiān)管的作用，多方共同努力，才能幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展的正軌。