原標(biāo)題：生育率與城市化哪個(gè)對房價(jià)影響大？
對于超大、特大城市，生育率與城市化哪個(gè)對房價(jià)影響大？
城市化影響更甚，大國大城背景下，超大、特大城市房價(jià)邊際變化取決于高收入人口而非總?cè)丝诘膬袅魅耄绹劝l(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體經(jīng)驗(yàn)也顯示生育率下降并未導(dǎo)致房價(jià)下降。我們認(rèn)為一線城市房價(jià)仍有上漲壓力，穩(wěn)房價(jià)政策的關(guān)鍵在于擴(kuò)大供給，需求側(cè)調(diào)控政策只是延緩需求并未導(dǎo)致需求滅失。
我國生育率持續(xù)較低，影響短期置換需求和未來新房需求
我國生育率持續(xù)較低，體現(xiàn)我國居民生育意愿不足。根據(jù)世界銀行數(shù)據(jù)，我國總和生育率總體呈現(xiàn)下降趨勢，我國總和生育率在上世紀(jì)六十年代為6.1左右，但在上世紀(jì)80年代下降至2.6左右，并從上世紀(jì)末至今處于1.59至1.69的低位，體現(xiàn)我國近年來居民生育意愿不足。我國居民結(jié)婚對數(shù)下降、結(jié)婚時(shí)間推遲，女性受教育水平提高、育兒成本提高等因素使得我國居民生育意愿降低。
近年來我國出生人數(shù)持續(xù)下降，二孩政策雖然階段性提升出生人數(shù)，但未見明顯的趨勢性反轉(zhuǎn)。
2002年至2015年，我國每年出生人數(shù)大約維持在1600萬人左右的水平。在放開二胎政策推動(dòng)下，我國每年出生人數(shù)在2016和2017年躍升至1786萬、1723萬人，但在2018年和2019年又銳減至1523、1465萬人，創(chuàng)近七十年以來的新低。
生育率低實(shí)際上也是高房價(jià)所引發(fā)的不良后果之一，尤其在特大超大城市，高房價(jià)是使得生育率保持低位的重要原因。
高房價(jià)使得特大超大城市中適齡男女的結(jié)婚成本提高，一定程度上使得平均結(jié)婚年齡延后；第二，特大超大城市的高房價(jià)會(huì)推升各類生活成本，使得育兒成本居高不下，據(jù)上海社會(huì)科學(xué)院城市與人口發(fā)展研究所的調(diào)查研究，在上海撫養(yǎng)孩子從出生到初中要付出約80萬元，撫養(yǎng)孩子壓力較大。
我國生育率持續(xù)較低、出生人數(shù)的下降將導(dǎo)致居民對房地產(chǎn)需求量的提升受限，不僅在短期內(nèi)會(huì)影響居民對住宅的置換性需求，也會(huì)對房地產(chǎn)的未來需求產(chǎn)生重要影響，但為何我國一線城市的房價(jià)總體上保持上漲態(tài)勢？
大國大城下，高收入人群增加推升房地產(chǎn)需求
新型城鎮(zhèn)化背景下實(shí)施大國大城戰(zhàn)略，促進(jìn)生產(chǎn)要素向超大、特大城市集聚，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、社會(huì)等領(lǐng)域的發(fā)展，與之匹配的是高收入人群持續(xù)增加，既有凈流入增多帶來的增量，也有人力資本累積、創(chuàng)業(yè)致富等形成的增量，高收入人群持續(xù)增加推升超大、特大城市的地產(chǎn)需求，短期有租賃、首套剛需和資產(chǎn)配置需求，長期有改善型需求、養(yǎng)老度假需求等，高收入人群成為決定一線城市房價(jià)的核心因素。
大國大城引領(lǐng)新時(shí)代城鎮(zhèn)化。2019年我國常住人口城鎮(zhèn)化率60.6%，仍有進(jìn)一步提升空間，圓滿完成十三五目標(biāo)后，2019年和2020年前后發(fā)布發(fā)改規(guī)劃〔2019〕617號、發(fā)改規(guī)劃〔2020〕532號文，下一步城鎮(zhèn)化發(fā)展方向重點(diǎn)在于堅(jiān)持以人為本、以提高質(zhì)量為導(dǎo)向的城鎮(zhèn)化道路，增強(qiáng)中心城市和城市群綜合承載、資源優(yōu)化配置能力，完善和落實(shí)主體功能區(qū)戰(zhàn)略，構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)化空間格局，形成高質(zhì)量發(fā)展的動(dòng)力系統(tǒng)。我們認(rèn)為大國大城戰(zhàn)略將引領(lǐng)城鎮(zhèn)化的未來。
大國大城的新型城鎮(zhèn)化作用突出，促進(jìn)高收入人群比例提升。作為我國下一步城鎮(zhèn)化發(fā)展的重點(diǎn)，大國大城戰(zhàn)略具有突出作用，可以促進(jìn)人口流入應(yīng)對人口老齡化和少子化帶來的有效勞動(dòng)力不足問題，進(jìn)一步增強(qiáng)資本原始積累、提升使用效率并實(shí)現(xiàn)量變到質(zhì)變，培育并打造創(chuàng)新動(dòng)能，促進(jìn)要素流轉(zhuǎn)提升效率等等。特大、超大城市的快速發(fā)展背后是高收入人群比例的提升，一方面源于高收入人群的持續(xù)凈流入，北京、上海、天津等地區(qū)表現(xiàn)顯著，另一方面源于伴隨著大城市快速發(fā)展，通過人力資本累積、創(chuàng)業(yè)致富等方式形成的高收入群體，深圳是典型案例。
大國大城背景下，高收入人群推升房地產(chǎn)需求。個(gè)人在不同時(shí)期的購房需求存在差異，根據(jù)年齡階段可以分為租賃、首套剛需、改善型需求等。在大城大國背景下，超大、特大城市的高收入人群推升地產(chǎn)需求，短期方面，凈流入的高收入人群有較強(qiáng)的首套剛需或配置需求（發(fā)揮一線城市地產(chǎn)的金融屬性），長期來看，高收入人群還會(huì)帶來改善型需求、養(yǎng)老度假等差異化地產(chǎn)需求。因此，高收入人群規(guī)模的增加持續(xù)推升一線城市的地產(chǎn)熱度，成為決定一線城市價(jià)格的核心變量，這也可以解釋“為什么2017年后北京、上海常住人口出現(xiàn)凈流出后，房價(jià)依舊持續(xù)上行”。#p#分頁標(biāo)題#e#
超大城市房價(jià)邊際取決于高收入人口而非總?cè)丝诘膬羰杖?/span>
未來超大城市房價(jià)上漲壓力不能看人口凈變化，而要看高收入群體人口凈變化。2017年以后，超大城市中北京、上海開始出現(xiàn)常住人口凈流出，2017年、2018年北京常住人口分別減少2.2萬和16.5萬人，上海也分別在2015年和2017年減少10.4萬和1.4萬常住人口。即便如此，超大城市房價(jià)仍常面臨階段性上行壓力。
2020年，在前幾年積累的購房需求持續(xù)釋放及資產(chǎn)價(jià)格上漲帶來的財(cái)富效應(yīng)作用下，一線城市二手房價(jià)同比和環(huán)比均出現(xiàn)了明顯抬升，顯著高于二、三線城市。截至2020年12月，一線城市二手房價(jià)當(dāng)月同比增速達(dá)到8.6%，較2019年底大幅提高了6.9個(gè)百分點(diǎn)，與之相比，二、三線城市同比增速分別為2.2%和1.4%，較2019年末繼續(xù)回落了1.5和2.5個(gè)百分點(diǎn)。
我們認(rèn)為根本原因在于——高收入群體的凈流入才是決定超大城市房價(jià)的關(guān)鍵因素。不論是基于人才引進(jìn)等政策吸引還是通過產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方式吸納，高收入人群流入一線城市的趨勢相對持續(xù)，這一力量可推動(dòng)一線城市房價(jià)繼續(xù)上行；另一方面，從資產(chǎn)配置角度來看，一線城市地產(chǎn)具備核心資產(chǎn)的金融屬性，作為保值增值標(biāo)的，也是高收入人群財(cái)富管理的重要方式。我們以常住人口開始呈現(xiàn)凈流出的北京和上海為例，計(jì)算所得的北京、上海的城鎮(zhèn)人均可支配收入與全國城鎮(zhèn)人均可支配收入比值近年來持續(xù)上行，正是由于高收入群體仍然維持凈流入，其旺盛需求和購房能力推動(dòng)城市房價(jià)上行。
在大國大城的政策指引下，2017年以來各大城市紛紛出臺(tái)了一系列“搶人才”政策，搶人對象主要以青年大學(xué)生、優(yōu)秀高技術(shù)人才、戰(zhàn)略性新興行業(yè)從業(yè)人員等，在人才引進(jìn)政策的配合下，優(yōu)秀人才和高收入群體進(jìn)一步向大城市集聚。目前來看，部分城市的搶人政策中，已經(jīng)涉及了“零門檻落戶”、人才公寓、租房購房補(bǔ)貼和優(yōu)惠貸款等政策。
西方發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體特大城市并未因生育率下降導(dǎo)致房價(jià)下行
西方發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體特大城市并未因生育率下降導(dǎo)致房價(jià)下行，反而普遍呈現(xiàn)出生育率與房價(jià)的負(fù)向關(guān)系。以美國為例，美國大中城市普遍表現(xiàn)出生育率和房價(jià)變化的負(fù)向關(guān)系。根據(jù)美國Zillow統(tǒng)計(jì)，如果一個(gè)縣或城市的房價(jià)漲幅高于平均水平10%，則對應(yīng)生育率普遍下降1.5%，這一現(xiàn)象在特大城市中表現(xiàn)尤為明顯，以洛杉磯與紐約為例：
2010-2016年間，洛杉磯25-29歲女性生育率大幅下降16.8%（29-44歲整體生育率下降9.3%），但同期房價(jià)卻大幅上漲31%；2010-2016年間，紐約25-29歲女性生育率下降19.5%（29-44歲整體生育率下降6.7%），但房價(jià)上漲幅度高達(dá)51.7%。
除美國外，英國倫敦的房價(jià)變化也表現(xiàn)出相同的規(guī)律，2010-2018年間，倫敦房價(jià)累計(jì)上漲69%，而倫敦的整體生育率卻下降近14%。根據(jù)美國學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)研究，在美國房價(jià)和生育率的關(guān)系中，房價(jià)更多表現(xiàn)為原因，生育率更多表現(xiàn)為結(jié)果。房價(jià)和生育率之間存在兩條不同的傳導(dǎo)路徑：對于無房者來說，住房價(jià)格上行意味著撫養(yǎng)孩子的成本上升，房價(jià)上行會(huì)導(dǎo)致無房夫婦推遲或取消生育計(jì)劃，繼而導(dǎo)致生育率下降；從洛杉磯和紐約的生育率結(jié)構(gòu)也可以看出，25-29歲女性生育率下降的幅度遠(yuǎn)大于29-44歲區(qū)間。
對于有房家庭來說，房屋價(jià)格上行意味著房主的財(cái)富增加可能會(huì)推動(dòng)早育或共生更多孩子，但該傳導(dǎo)路徑對于多套房家庭作用可能更為明顯。對于紐約或洛杉磯等城市而言，新增“務(wù)工人口”的流入可能會(huì)使得前者的作用更大，繼而影響生育率并引發(fā)二者間的負(fù)向關(guān)系。我們認(rèn)為西方國家的特大城市在生育率下降的背景下房價(jià)持續(xù)上升可能源于以下原因：
一是供給側(cè)因素，特大城市相較普通城市住房用地的飽和度可能更高。2010至2019年洛杉磯房屋數(shù)量增加3.9%，紐約房屋數(shù)量增加5.3%，均落后于同期6%的全美房屋數(shù)量增速。與此同時(shí)，伴隨人口尤其是高凈值人群的持續(xù)流入，同期洛杉磯房屋租賃空置率由5.8%下降到4.5%。紐約房屋租賃空置率由6.8%下降至5.2%。
二是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素，特大城市憑借自身金融或IT等產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)吸引了大量高凈值人群（或制造高收入人群），繼而產(chǎn)生了在本地的購房需求推升房價(jià)，典型例證如紐約的金融業(yè)、洛杉磯的金融及娛樂行業(yè)、舊金山的科技行業(yè)等。
#p#分頁標(biāo)題#e#特大城市房價(jià)調(diào)控應(yīng)該切實(shí)增加供給，改變供給預(yù)期
特大城市房價(jià)調(diào)控應(yīng)切實(shí)增加供給，改變供給預(yù)期。大國大城背景下，優(yōu)秀人才高收入群體進(jìn)一步向大城市聚集，住房剛性需求不斷增加，穩(wěn)房價(jià)最重要的就是切實(shí)增加房地產(chǎn)供給，改變房地產(chǎn)市場供給預(yù)期。未來一段時(shí)間內(nèi)，特大城市的住房需求仍將持續(xù)增長。
2019年8月中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)明確了“發(fā)展特大城市帶動(dòng)周邊城市群發(fā)展”的新時(shí)代城鎮(zhèn)化國家戰(zhàn)略。在“大城大國”的政策指引下，各大城市陸續(xù)出臺(tái)了一系列“搶人才”政策，在人才引進(jìn)政策的配合下，優(yōu)秀人才和高收入群體進(jìn)一步向大城市集聚，相對剛性的住房需求進(jìn)一步提升。
需求持續(xù)增長的大背景下，穩(wěn)房價(jià)最重要的就是切實(shí)增加房地產(chǎn)供給。
通過調(diào)控需求控制房價(jià)歷來效果較差，因?yàn)檎{(diào)控需求的政策并不會(huì)導(dǎo)致購房需求“滅失”，更多地是導(dǎo)致購房行為延遲，在下一輪地產(chǎn)政策邊際放松時(shí)，滯后的購房需求往往又會(huì)集中釋放。雖然各地都強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持“房住不炒”的原則，但在房地產(chǎn)供給未有明確規(guī)劃的情形下，房地產(chǎn)價(jià)格上漲預(yù)期難以改變。
因此，只有切實(shí)增加住房供給，改變樓市一貫以來供不應(yīng)求的預(yù)期，才能從真正意義上解決由供需錯(cuò)配引發(fā)的房價(jià)持續(xù)上漲。有效增加住房供給可以采取以下幾種方式：
其一，推進(jìn)住房用地供給側(cè)改革，加大土地供應(yīng)力度，有效增加住宅用地供給。積極探索盤活城市閑置用地，推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)，引導(dǎo)農(nóng)村集體建設(shè)用地入市等措施。例如，北京十四五規(guī)劃綱要建議稿中目前已明確提出“有序均衡供應(yīng)住宅用地”。
其二，增加自住型商品房和保障性住房供給。以德國為例，1985年廣場協(xié)議簽訂之后，馬克與日元同樣大幅升值，但德國名義房價(jià)增速卻長期低于通脹增速，也避免了日本1991年房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的“硬著陸”。德國政府通過大力推動(dòng)廉價(jià)住房建設(shè)，支持建設(shè)福利性公共住房建設(shè)等積極開拓房源，確保了高質(zhì)量、價(jià)格適宜的住房供應(yīng)。
其三，積極發(fā)展和完善租賃市場。落實(shí)加強(qiáng)保障性租賃住房建設(shè)、加快完善長租房政策、同時(shí)探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房等政策措施。仍以德國為例，一方面強(qiáng)制房地產(chǎn)企業(yè)按照一定比例建造保障性租房，另一方面給予建設(shè)用于租賃住房的地產(chǎn)公司更多的稅收優(yōu)惠，始終保證租房市場的充分供給。
風(fēng)險(xiǎn)提示
政策落地不及預(yù)期，生育率大幅提升，逆城鎮(zhèn)化力量超預(yù)期增強(qiáng)。