來源：解放日?qǐng)?bào)·上觀新聞
拿到鑰匙2個(gè)多月
浦東新區(qū)航頭鎮(zhèn)云麓里小區(qū)
業(yè)主王先生的家門口
就被貼上了拆違通告單
“業(yè)主自取得所購(gòu)房屋后，在消防通道、共用部位等公共區(qū)域陸續(xù)擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物的建設(shè)行為，已嚴(yán)重影響該區(qū)域消防安全和房屋使用安全……如拒不停止建設(shè)、自行拆除的，本機(jī)關(guān)將依法立即強(qiáng)制拆除?！边@是航頭鎮(zhèn)城管部門于2020年12月11日出具的第001號(hào)通告。
違建的部分
正是開發(fā)商在銷售之初大力鼓吹的
“贈(zèng)送面積”
一旦拆違
160戶上疊業(yè)主將“損失”慘重
原因在于，上疊戶型“贈(zèng)送”面積是一處露天天井，按照開發(fā)商樣板房的展示，“封頂鋪梁”后，正好可以“改造”為上下兩個(gè)廁所。而一旦拆除，不僅廁所沒了，雨水還會(huì)灌進(jìn)天井一側(cè)的電梯引發(fā)故障。
△業(yè)主收到了城管下發(fā)的拆違通告。
業(yè)主們認(rèn)為，如果沒有所謂的贈(zèng)送面積
他們到手的是雨水倒灌
缺少廁所的殘缺戶型
對(duì)此，開發(fā)商該承擔(dān)怎樣的責(zé)任？
誘人的“贈(zèng)送面積”
云麓里小區(qū)于2019年6月開盤，距離新開通的18號(hào)線航頭站僅1公里多，小區(qū)戶型分高層洋房和疊加別墅兩種。“1.2容積率低密四層疊院，鳳毛麟角”“私家門廳獨(dú)立入戶”“再現(xiàn)墅區(qū)生活”……在宣傳冊(cè)上，關(guān)于疊墅的描述吸引了不少購(gòu)房者，#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#總價(jià)近500萬元的89平方米上疊戶型（別墅的第三、四樓）最為搶手。
疊墅自帶電梯，供兩戶使用。出了電梯后，3樓處是一個(gè)約6平方米的“入戶門廳”。4樓同一位置，在房型圖上被標(biāo)注為“上空”，意味著這塊空間是3樓與4樓打通的露天“天井”。上疊室內(nèi)布局為3室2廳2衛(wèi)，兩個(gè)衛(wèi)生間分別位于3樓樓梯一側(cè)，以及4樓次臥一側(cè)。
△浦東新區(qū)航頭鎮(zhèn)的云麓里小區(qū)疊墅戶型。
當(dāng)購(gòu)房者參觀樣板房時(shí)，還能發(fā)現(xiàn)開發(fā)商的“改造方案”十分誘人。在銷售的介紹中，3樓靠近樓梯的衛(wèi)生間被改成了儲(chǔ)物間，取而代之的是一塊寬敞的“附贈(zèng)面積”，被改為3樓衛(wèi)生間。在4樓，房型圖上標(biāo)注為“上空”的區(qū)域，也被設(shè)計(jì)為衣帽間和衛(wèi)生間。在視頻中，銷售人員拍了拍入口處的瓷磚說，“從這里開始往里，都是一個(gè)附贈(zèng)的面積?！?/span>
△云麓里疊墅的上疊業(yè)主戶型圖上顯示，電梯外的入戶門廳為露天設(shè)計(jì)。
△樣板房的視頻介紹中，入戶門廳改造成室內(nèi)的樣式，主臥內(nèi)出現(xiàn)廁所。
改造后，天井沒了，但2衛(wèi)升級(jí)成了3衛(wèi)。對(duì)附贈(zèng)面積如此“設(shè)計(jì)改造”有法律風(fēng)險(xiǎn)嗎？有個(gè)別業(yè)主要求開發(fā)商開具承諾函。
記者看到，開發(fā)商在承諾函上表示，“業(yè)主在交房之后，可按照樣板房裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行搭建，如有問題我司承擔(dān)責(zé)任”，下方落有開發(fā)商紅章。不少業(yè)主更堅(jiān)信，“既然開發(fā)商樣板房這樣裝，我們也可以?！痹诰o張激烈的搖號(hào)氛圍下，160名上疊業(yè)主沒有考慮太多便簽下了預(yù)售合同。
2020年9月30日，王先生成為拿到鑰匙的第一批業(yè)主。他早早聯(lián)系好施工隊(duì)進(jìn)場(chǎng)裝修，給天井封頂是他的首個(gè)施工步驟……
拆違后暴露房型缺陷
2021年1月8日一早，記者來到云麓里小區(qū)。疊墅區(qū)上下疊住宅擁有米白紅色相間的尖頂歐式造型，房間自帶小陽(yáng)臺(tái)，底樓配有獨(dú)立花園，相當(dāng)洋氣。高層洋房的業(yè)主早已入住，而疊墅的業(yè)主才剛剛結(jié)束拆違，主干道上時(shí)不時(shí)可見成堆被敲碎的水泥石塊。
在17樓302室，門廳區(qū)域滿地敲落的水泥塊令人無處下腳。抬頭一看，3樓墻壁上還留有嶄新的瓷磚、粗細(xì)不一的管道和電線，3樓和4樓中間裸露出鋼制梁，4樓的屋頂邊緣殘留著一圈水泥痕跡?，F(xiàn)場(chǎng)看起來，拆違前業(yè)主已完成了上下兩個(gè)衛(wèi)生間的搭建，模仿的正是樣板間的設(shè)計(jì)。
△主臥外的中空區(qū)域被架設(shè)鋼梁，改造成衛(wèi)生間，拆違后則留下了管道設(shè)施。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#
△底樓的入戶門廳處被改造成衛(wèi)生間，拆違后剩下鋼筋和管道。
△封頂是業(yè)主違建的首要工程步驟，箭頭處為拆除屋頂后剩余的材料。
據(jù)業(yè)主稱，至少有100多戶已在拆違前完成了封頂改造。記者走訪了其他幾戶已經(jīng)改造的上疊業(yè)主家中，發(fā)現(xiàn)搭建方式如出一轍，如今均留下如同刺猬一般炸開的鋼筋條與管網(wǎng)線，同時(shí)暴露的還有這棟別墅背后的房型劣勢(shì)。
在17號(hào)樓301室，天井未被改造，記者看到天井內(nèi)開發(fā)商預(yù)留的雨水管道接口和一處小小的地漏，與一側(cè)電梯間地面齊平。業(yè)主稱，一旦下雨，地漏根本無法及時(shí)排水，雨水會(huì)直接倒灌進(jìn)電梯間，引發(fā)電梯故障。同時(shí)，在不改造的情況下，上疊3樓的衛(wèi)生間位于室內(nèi)樓梯下方的三角形不規(guī)則空間區(qū)域，空間十分局促，4樓的衛(wèi)生間則離主臥有一定距離，且主次臥需共用。所謂的贈(zèng)送面積改造后正填補(bǔ)了上述種種設(shè)計(jì)上不足，甚至反而成了賣點(diǎn)。
△電梯外的天井因排水不暢容易造成雨水倒灌進(jìn)電梯內(nèi)。
△底樓戶型內(nèi)配套的廁所空間狹窄。
如今賣點(diǎn)變違建。拆違后，天井雨水倒灌電梯的安全隱患如何解決，成了業(yè)主們首要關(guān)心的問題。在去年12月31日一次協(xié)調(diào)會(huì)上，開發(fā)商提供了兩種天井頂棚方案：一種是電動(dòng)玻璃頂窗，另一種是液壓桿式的氣窗。但浦東城管航頭中隊(duì)工作人員告知，目前這兩種方案還未獲批。記者聯(lián)系負(fù)責(zé)云麓里項(xiàng)目的上海佳晟地產(chǎn)開發(fā)有限公司詢問進(jìn)展，總部專員于1月12日答復(fù)記者稱，正在與鎮(zhèn)政府協(xié)商希望對(duì)事件有妥善處理，預(yù)計(jì)近期將有進(jìn)展。
“樣板房違建”更要嚴(yán)懲
2020年11月27日，上海市城市管理行政執(zhí)法局的一則《浦東城管航頭中隊(duì)：提前介入，是為了不讓更多業(yè)主蒙受損失》新聞動(dòng)態(tài)中，提及去年10月前夕，一則咨詢電話反映，“位于航頭鎮(zhèn)航鶴路1000弄的云麓里小區(qū)所展示的樣板房，涉嫌占用部分公共區(qū)域。”文章還提到，開發(fā)商被約談后，配合執(zhí)法工作對(duì)樣板房占用公共部位的地方進(jìn)行了拆除。
樣板房存在違建開發(fā)商心知肚明嗎？開發(fā)商的一位高層解釋：樣板房是按照非交付標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的。對(duì)于業(yè)主按照樣板房裝修成了違法搭建的結(jié)果，項(xiàng)目經(jīng)理徐某則回應(yīng)稱，上疊設(shè)計(jì)的圖紙是依法依規(guī)審核、施工驗(yàn)收的，怎么裝修是每個(gè)業(yè)主的權(quán)利，“我們不好評(píng)判”。
樣板房的違建陳列達(dá)1年半之久，這給了業(yè)主們足夠的示范和“暗示”。管理部門為何沒有介入得更早些？城管工作人員表示，他們分別向規(guī)劃局、房管局、建交委、市場(chǎng)監(jiān)管部門咨詢，均未將違法搭建的樣板房納入自己的管轄范圍。最后只能依據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第八十五條的規(guī)定進(jìn)行執(zhí)法。
#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#實(shí)際上，云麓里開發(fā)商的做法正是典型的“偷面積”。此前，解放日?qǐng)?bào)·上觀新聞已經(jīng)多次曝光閔行、寶山一些樓盤的類似做法。開發(fā)商在設(shè)計(jì)時(shí)，有意將一些本該填上的區(qū)域鏤空處理，以降低總建筑面積，進(jìn)一步降低容積率、提高得房率；而在銷售時(shí)，這些區(qū)域又會(huì)搖身一變，在樣板房中被補(bǔ)足后，成為頗具吸引力的“贈(zèng)送面積”。
這類偷面積的做法以往常見于陽(yáng)臺(tái)、地下室等區(qū)域。在云麓里的案例中，開發(fā)商更明目張膽地將“贈(zèng)送面積”包含在整體功能設(shè)計(jì)中，無疑為業(yè)主的權(quán)益埋下了定時(shí)炸彈，更是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的漠視。業(yè)主們希望，相關(guān)部門應(yīng)該對(duì)開發(fā)商的做法予以嚴(yán)懲。