記者 | 黃昱
沉寂多年的“豪宅專(zhuān)家”星河灣集團(tuán)又開(kāi)始活躍起來(lái)，在舊改上接連發(fā)力。
10月16日，經(jīng)過(guò)廣州番禺區(qū)南村鎮(zhèn)南村村集體經(jīng)濟(jì)組織成員代表會(huì)議表決，星河灣正式成為南村村舊村改造項(xiàng)目的合作企業(yè)，總投資約126億元，是目前番禺舊村改造項(xiàng)目中改造成本第三的項(xiàng)目，僅次于越秀地產(chǎn)拿下的里仁洞村項(xiàng)目以及升龍聯(lián)合體拿下的沙溪村項(xiàng)目。
據(jù)界面新聞不完全統(tǒng)計(jì)，星河灣已確定獲取的舊改項(xiàng)目共有三個(gè)，包括廣州蘿峰村、塘步東村以及南村村，預(yù)計(jì)總投資金額約為430億元。與此同時(shí)，星河灣還成為了廣州番禺莘汀村、聯(lián)圍村、小羅村三個(gè)舊改項(xiàng)目的前期合作意向企業(yè)。
舊改已成為星河灣補(bǔ)充土儲(chǔ)的重要渠道。去年獲取的廣州蘿峰村舊改項(xiàng)目合計(jì)建筑面積為236.53萬(wàn)平方米，超過(guò)星河灣在2017年、2018年兩年內(nèi)的新增土儲(chǔ)，占2019年新增土儲(chǔ)建面近一半。
舊改項(xiàng)目體量較大，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，對(duì)星河灣的資金壓力和開(kāi)發(fā)管理能力帶來(lái)一定考驗(yàn)。此外，星河灣近期還陷入一場(chǎng)被前高管舉報(bào)的風(fēng)波。
9月初，宏宇集團(tuán)（星河灣前身）董事副總經(jīng)理兼財(cái)務(wù)總監(jiān)吳世權(quán)實(shí)名舉報(bào)星河灣董事長(zhǎng)黃文仔，稱(chēng)其曾利用管理大權(quán)，侵占股東利益，在2004年底之前抽走廣州星河灣項(xiàng)目公司資金達(dá)5.879億元。
對(duì)于為何時(shí)隔多年后才出來(lái)舉報(bào)，吳世權(quán)并沒(méi)有正面回應(yīng)界面新聞，只表示：“什么時(shí)候舉報(bào)都可以，這個(gè)我覺(jué)得沒(méi)關(guān)系?！?/p>
轉(zhuǎn)戰(zhàn)舊改
資料顯示，南村村位于南村鎮(zhèn)東面，毗鄰萬(wàn)博商圈，集體經(jīng)濟(jì)組織的在冊(cè)總?cè)丝跒?402人，改造范圍的總用地面積為86.36 公頃。貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，距離該村最近的二手樓盤(pán)時(shí)代傾城的均價(jià)約為3.1萬(wàn)元/平方米，整個(gè)南村片區(qū)二手房均價(jià)則約為3萬(wàn)元/平方米。
南村村臨近的番禺華南板塊是星河灣的“大本營(yíng)”，那里分布有星河灣的首個(gè)項(xiàng)目廣州星河灣，以及主力在售項(xiàng)目廣州星河灣半島，目前在售均價(jià)為10萬(wàn)元/平方米。
除了南村村，在今年8月，星河灣拿下了南村鎮(zhèn)另一個(gè)舊改項(xiàng)目——塘步東村舊村改造項(xiàng)目。該項(xiàng)目東至官堂村，南至萬(wàn)博商務(wù)區(qū)，西至塘埗西村，北至廣州星河灣，改造范圍的總用地面積為69.15萬(wàn)平方米，投資金額約52億元。
成立已超過(guò)20年的星河灣在舊改業(yè)務(wù)上卻還是一個(gè)“新人”。 2018年5月，星河灣集團(tuán)副董事長(zhǎng)、執(zhí)行總裁吳惠珍在接受媒體采訪(fǎng)是首次釋放出星河灣對(duì)舊改業(yè)務(wù)的高度重視，并表示這是其目前的工作重點(diǎn)之一。
2019年3月，星河灣集團(tuán)董事長(zhǎng)黃文仔長(zhǎng)女、集團(tuán)總裁黃健慧對(duì)外透露，星河灣在洽談且達(dá)成初步意向的舊改項(xiàng)目已有十幾個(gè)，總開(kāi)發(fā)建面將超2000萬(wàn)平，多在廣州、深圳這樣核心的大灣區(qū)城市。
近三個(gè)月后，星河灣全國(guó)首個(gè)舊改項(xiàng)目——廣州黃埔區(qū)蘿峰舊村舊改項(xiàng)目開(kāi)工并對(duì)外開(kāi)放展示中心，宣告星河灣正式進(jìn)入城市更新領(lǐng)域。
蘿峰村舊改項(xiàng)目體量較大。按照黃浦區(qū)的規(guī)劃，蘿峰舊村項(xiàng)目在2017年列入廣州城市更新項(xiàng)目計(jì)劃，該項(xiàng)目改造范圍內(nèi)規(guī)劃總用地面積79.44公頃，計(jì)算容積率總建筑面積236.53萬(wàn)平方米，其中融資區(qū)總用地面積32.8公頃，計(jì)算容積率總建筑面積93.33萬(wàn)平方米。
星河灣集團(tuán)的核心地產(chǎn)平臺(tái)——廣州番禺海怡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“海怡地產(chǎn)”）是蘿峰村舊改項(xiàng)目的實(shí)際操盤(pán)者。
聯(lián)合信用評(píng)級(jí)有限公司在出具的一份《廣州番禺海怡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司公司債券2020年跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告》顯示，蘿峰村舊改項(xiàng)目為一二級(jí)聯(lián)動(dòng)，復(fù)建安置區(qū)和融資區(qū)各分為五期，每期復(fù)建安置區(qū)和融資區(qū)同步開(kāi)發(fā)，總投資約252億元。
海怡地產(chǎn)預(yù)計(jì)，蘿峰村舊改項(xiàng)目的完整開(kāi)發(fā)周期約為 10 年左右。截至2020年6月19日，該項(xiàng)目處于一期復(fù)建安置區(qū)拆遷和打樁階段。
舊改無(wú)疑是星河灣未來(lái)實(shí)現(xiàn)規(guī)模訴求的重要渠道。但不容忽視的問(wèn)題是，舊改雖然拿地成本低于公開(kāi)招拍掛，也面臨著開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、流程復(fù)雜、不確定因素多、門(mén)檻越來(lái)越高等諸多難題。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#
拿地金額暴漲3099%
積極參與舊改只是星河灣近年來(lái)加大拿地力度的一個(gè)縮影?！稄V州番禺海怡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2020年債券半年度報(bào)告》指出，2020年海怡地產(chǎn)新增土地儲(chǔ)備和收購(gòu)項(xiàng)目近一倍，項(xiàng)目融資增長(zhǎng)顯著。
海怡地產(chǎn)是星河灣目前發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要平臺(tái)，合并范圍內(nèi)共62家子公司，員工合計(jì)2942人。就一定程度而言，海怡地產(chǎn)的業(yè)績(jī)及財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，也可以較為真實(shí)地呈現(xiàn)星河灣集團(tuán)的情況。
《跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告》顯示，海怡地產(chǎn)2019年獲取海豐縣、臨汾市、蘿峰村和長(zhǎng)沙的多塊土地，新增土儲(chǔ)建筑面積為556.74萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)928.7%，總土地成本為181.72億元，同比增長(zhǎng)3099%。
2017、2018年，海怡地產(chǎn)分別僅新增149.63萬(wàn)平方米和54.12萬(wàn)平方米土地，新增土儲(chǔ)的成本分別僅為19.3億元和5.68億元。從拿地成本看，2019 年拿地成本有所上升，但仍屬于較低水平。
星河灣產(chǎn)品定位高端，去化周期較長(zhǎng)，并不具備快速擴(kuò)張和復(fù)制的基因，因此在房地產(chǎn)行業(yè)“規(guī)模為王”的時(shí)代，這家老牌房企已逐漸沉寂。
第三方研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，星河灣早在2009年規(guī)模就達(dá)到130億元，在房企中排名20，10年過(guò)去后幾乎原地踏步，2019年銷(xiāo)售僅有166.9億元，排名第129。
另?yè)?jù)《跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告》數(shù)據(jù)，2017年-2019年，海怡地產(chǎn)的簽約銷(xiāo)售金額分別為89.17億元、131.02億元、111.20億元。2019年的銷(xiāo)售下降主要因?yàn)橐欢€(xiàn)城市銷(xiāo)售占比減少，簽約銷(xiāo)售面積中，沈陽(yáng)占28.42%，太原占24.48%，西安占18.73%，汕尾占11.15%，上海占10.03%，長(zhǎng)沙占4.34%，廣州只占2.85%。
隨著地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期，房企集中度進(jìn)一步提升，小房企的生存空間更加艱難。在此背景下，星河灣其實(shí)也有規(guī)模的訴求，2018年的年會(huì)上，星河灣集團(tuán)董事長(zhǎng)黃文仔曾提出“以質(zhì)的提升確保量的增長(zhǎng)”。
要想做成面包，儲(chǔ)備足夠的面粉無(wú)疑是關(guān)鍵，擺在星河灣面前的擴(kuò)儲(chǔ)需求十分迫切。據(jù)《廣州番禺海怡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2020年債券半年度報(bào)告》數(shù)據(jù)，截至2020年6月 30日，海怡地產(chǎn)剩余可售項(xiàng)目規(guī)模為 152.33 萬(wàn)平方米。
從區(qū)域分布看，海怡地產(chǎn)于一、二線(xiàn)城市可售面積占比分別為 14.32%和 64.91%，剩余20.78%全部為汕尾星河灣。就單個(gè)項(xiàng)目的可售貨值而言，可售貨值最高的是沈陽(yáng)星河灣項(xiàng)目，尚余可售貨值為 89.66 億元；其次為汕尾星河灣項(xiàng)目，尚余可售貨值合計(jì)為47.69 億元。
充足的現(xiàn)金流是星河灣未來(lái)能否實(shí)現(xiàn)彎道超車(chē)的關(guān)鍵?！稄V州番禺海怡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2020年債券半年度報(bào)告》指出，2020年上半年，海怡地產(chǎn)總收入同比下降21.5%至20.35億元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-16.05億元，流出金額同比增加94.45%，變動(dòng)原因?yàn)閳?bào)告期內(nèi)合作舊改項(xiàng)目的支出金額較大。
截至上半年末，海怡地產(chǎn)的總資產(chǎn)為511.7億元，同比增長(zhǎng)11.36%，歸母凈資產(chǎn)為113億元，同比減少0.51%。資產(chǎn)負(fù)債率為76.43%，同比增加3.11個(gè)百分點(diǎn)。總有息負(fù)債約為105億元，比上年末增加15%，而現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額約為44億元，足以覆蓋約14.9億元的短期有息負(fù)債。
重翻舊賬
星河灣集團(tuán)于1995年誕生于廣州，前身為宏宇集團(tuán)。1996年，星河灣集團(tuán)推出廣州宏宇廣場(chǎng)，并借此正式進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。2001年，星河灣第一個(gè)高品質(zhì)住宅項(xiàng)目廣州星河灣開(kāi)盤(pán)。
當(dāng)時(shí)有公開(kāi)資料指出，廣州星河灣一面世就震撼了整個(gè)廣州城，首次開(kāi)盤(pán)時(shí)，一個(gè)月間吸引了18萬(wàn)人前來(lái)參觀(guān)、學(xué)習(xí)和購(gòu)買(mǎi)。
就這樣，憑借鋼材貿(mào)易賺得人生第一桶金的黃文仔在高端豪宅市場(chǎng)打響了第一槍?zhuān)撕蟆斑M(jìn)京趕考”并于2004年推出了北京星河灣項(xiàng)目，一舉奠定了其在豪宅市場(chǎng)的江湖地位，并被稱(chēng)作“豪宅教父”。
如今多年過(guò)去，廣州星河灣這一原本已被星河灣集團(tuán)載入公司發(fā)展史上的一個(gè)里程碑項(xiàng)目，卻在近一兩個(gè)月陷入風(fēng)波。
9月初，從1996年3月至2009年1月任宏宇集團(tuán)董事副總經(jīng)理兼財(cái)務(wù)總監(jiān)的吳世權(quán)發(fā)出一封實(shí)名舉報(bào)信《實(shí)名舉報(bào)廣東黃文仔涉嫌嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)犯罪》，稱(chēng)，黃文仔曾利用管理大權(quán)，在操盤(pán)廣州星河灣項(xiàng)目的過(guò)程中用陰陽(yáng)真假報(bào)表的手法，瞞騙合作公司股東，長(zhǎng)期侵占廣州宏富房地產(chǎn)有限公司（下稱(chēng)“宏富公司”）數(shù)以?xún)|計(jì)的巨額資金。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#
宏富公司乃廣州星河灣項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主體。天眼查信息顯示，宏富公司成立于2000年1月，注冊(cè)資金1.7億元，宏宇集團(tuán)、番禺房地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)總公司大石分公司（下稱(chēng)“大石房地產(chǎn)”）、深圳南方香江實(shí)業(yè)公司（下稱(chēng)“香江公司”）分別持有51%、30%、19%的股權(quán)。
當(dāng)時(shí)任宏富公司董事并負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)管理工作的吳世權(quán)表示，該項(xiàng)目公司的日常經(jīng)營(yíng)管理全部由宏宇集團(tuán)獨(dú)家負(fù)責(zé)，黃文仔擔(dān)任該項(xiàng)目公司法人代表和董事長(zhǎng)。
舉報(bào)信指出，廣州星河灣項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)狀況和業(yè)績(jī)十分良好，但是除了宏宇集團(tuán)外，大石房地產(chǎn)和香江公司從合作項(xiàng)目公司宏富公司得到的收益與實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況十分不匹配。這背后，是黃文仔利用職務(wù)之便，虛構(gòu)轉(zhuǎn)給宏宇集團(tuán)的“往來(lái)款”數(shù)據(jù)以達(dá)到占有資金的目的。
吳世權(quán)指出，第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)出具的宏富公司2003年度以及2004年度會(huì)計(jì)報(bào)表均為虛假的財(cái)務(wù)資料，如截至2013年10月，當(dāng)年宏富公司實(shí)際轉(zhuǎn)給宏宇集團(tuán)的“往來(lái)款”累計(jì)達(dá)2.57億元，而審計(jì)會(huì)計(jì)報(bào)表則顯示僅為1751萬(wàn)元，差額達(dá)2.4億億元。
吳世權(quán)向界面新聞提供了多份電子版附件證據(jù)，除了有廣州華天會(huì)計(jì)會(huì)事務(wù)所出具的年度審計(jì)報(bào)告書(shū)外，也有宏富公司的內(nèi)部會(huì)計(jì)報(bào)表，該報(bào)表企業(yè)負(fù)責(zé)人和財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的位置上分別印有黃文仔和吳世權(quán)的姓名印章，不過(guò)這些附件的真實(shí)性還有待查證。
界面新聞對(duì)比兩份財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，相關(guān)數(shù)據(jù)確實(shí)與舉報(bào)信內(nèi)容一致，但核算時(shí)間并非完全重合。如第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)是以年度為單位，而宏富公司的內(nèi)部會(huì)計(jì)報(bào)表則只是截至到當(dāng)年10月。
對(duì)此，吳世權(quán)對(duì)界面新聞表示，他只是提供了部分證據(jù)，還有更詳細(xì)的報(bào)表內(nèi)容其并未出示。另外，對(duì)于大石房地產(chǎn)和香江公司究竟從廣州星河灣項(xiàng)目獲取多少收益，吳世權(quán)也并未透露，稱(chēng)這需要專(zhuān)業(yè)調(diào)查。
該事件最大的疑點(diǎn)在于，作為舉報(bào)信中的“利益受損”方，大石房地產(chǎn)和香江公司目前并未對(duì)外明確表態(tài)。吳世權(quán)透露，這樁舊事他有告知兩家股東公司，但這兩家公司并未表態(tài)，也沒(méi)有說(shuō)站出來(lái)一同舉報(bào)黃文仔?！拔掖_實(shí)也不能強(qiáng)加于人家?！?/p>
針對(duì)此事，星河灣集團(tuán)官方微信于10月9日發(fā)布聲明稱(chēng)，星河灣集團(tuán)主動(dòng)致函兩方合作股東，由合作方股東聘請(qǐng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所，對(duì)宏富公司合作期內(nèi)的資金往來(lái)進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)審計(jì)。專(zhuān)項(xiàng)審計(jì)報(bào)告于9月30日完成，宏富公司合作方股東利益并未被侵占。
然而，這一聲明僅有星河灣集團(tuán)的落款和蓋章，不見(jiàn)大石房地產(chǎn)和香江公司，在公信力上似乎難以讓人信服。界面新聞就此詢(xún)問(wèn)星河灣集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人，但截至發(fā)稿并未得到回復(fù)。