每經(jīng)記者：包晶晶 黃婉銀
每日經(jīng)濟(jì)新聞
分化，是9月樓市的最佳寫(xiě)照。
上海、廣州新房成交面積暴漲，但西安同環(huán)比腰斬；上海二手房成交量同增近5成，但深圳環(huán)跌近5成；一邊是碧桂園、恒大、萬(wàn)科等頭部房企提前鎖定完成全年目標(biāo)，另一邊卻還有近3成房企達(dá)標(biāo)率不及65%。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，30大熱點(diǎn)城市合計(jì)9月成交1820萬(wàn)平方米商品房住宅，環(huán)比8月上漲了4.8%，而同比2019年同期上漲了25%。從整體看，房企已經(jīng)基本走出此前陰霾，9月也成為了2020年以來(lái)房企銷(xiāo)售表現(xiàn)最好的一個(gè)月。
上海廣州新房成交面積暴漲 西安同環(huán)比腰斬
第三季度最后一個(gè)月，最亮眼的市場(chǎng)當(dāng)屬上海和廣州。9月上海樓市供需兩端持續(xù)發(fā)力，繼紅五月沖上高位之后，“金九”再次迎來(lái)了破百萬(wàn)平方米的成交，一舉刷新了2017年市場(chǎng)降溫以來(lái)的最高成交紀(jì)錄。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，9月上海多達(dá)36個(gè)新盤(pán)連續(xù)開(kāi)盤(pán)，其中外環(huán)外剛需項(xiàng)目占28個(gè)，高端項(xiàng)目供應(yīng)占比顯著減少，市場(chǎng)開(kāi)始逐步回歸剛需、剛改常態(tài)。《中國(guó)主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情報(bào)》顯示，9月上海共成交住宅1.7萬(wàn)套，成交面積177.85萬(wàn)平方米，環(huán)比上升14.49%，同增43.66%；可售面積為736.22萬(wàn)平方米，環(huán)增3.40%。無(wú)論是供應(yīng)面積還是成交面積，都創(chuàng)下了年內(nèi)最高紀(jì)錄。
而廣州9月的成交量也超過(guò)1.6萬(wàn)套，成交面積168.96萬(wàn)平方米，環(huán)比上升52.78%，同比增加91.37%，可售面積也環(huán)比增加9.25%。
整體看，由于疫情干擾了市場(chǎng)節(jié)奏，使得旺季效應(yīng)整體前置，今年整體市場(chǎng)“金九”成色略顯不足。據(jù)中指研究院初步統(tǒng)計(jì)，前9個(gè)月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的50個(gè)代表城市商品住宅成交面積約2820萬(wàn)平方米，整體仍處2015年來(lái)同期最低位置。
進(jìn)入9月，調(diào)控政策持續(xù)收緊令各線城市走出不同的分化行情。
一線城市商品房月均成交規(guī)模同比增幅38.1%領(lǐng)先各梯隊(duì)，且北上廣深同比增幅均超過(guò)2成；二線城市整體持平但內(nèi)部分化，成都、青島等地繼續(xù)延續(xù)同比增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，武漢、重慶則基本持平，而西安、福州等地出現(xiàn)了持續(xù)的深化調(diào)整；三線城市中由于樣本城市多為東部發(fā)達(dá)城市群熱點(diǎn)城市，整體表現(xiàn)為較快恢復(fù)。
受制于政策加碼，西安、南京、福州、南寧、重慶等熱點(diǎn)城市市場(chǎng)明顯降溫，成交同環(huán)比皆步入下降通道，其中西安新房成交面積僅33.44萬(wàn)平方米，環(huán)比驟降53.1%，同比下降64.5%。同時(shí)西安住宅可售面積環(huán)比下降3.3%至786.28萬(wàn)平方米，按照近6個(gè)月的銷(xiāo)售情況，出清周期將延長(zhǎng)到14.93個(gè)月。
中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)曹晶晶認(rèn)為，在調(diào)控收緊后需求理性回歸的背景下，房企普遍積極推盤(pán)搶收回款，預(yù)計(jì)供應(yīng)的改善或?qū)⒗^續(xù)支撐成交量維持一定規(guī)模，但考慮到中央及熱點(diǎn)城市將繼續(xù)堅(jiān)持嚴(yán)格調(diào)控導(dǎo)向，且秋冬仍存局部疫情反復(fù)的可能，第四季度重點(diǎn)城市商品住宅成交規(guī)模大概率在現(xiàn)有水平上保持相對(duì)穩(wěn)定。
上海二手房成交量同增近5成 深圳環(huán)跌近5成
進(jìn)入第三季度，疫情對(duì)市場(chǎng)的沖擊幾乎被填平。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，第三季度重點(diǎn)18城二手住宅實(shí)際成交量環(huán)比下滑9%，但成交水平仍處在2019年以來(lái)的較高位，主要是年初疫情及年中局部地區(qū)疫情復(fù)發(fā)，被滯后的需求支撐市場(chǎng)，成交同比大幅增加34%。前三季度累計(jì)成交量同比增長(zhǎng)4%，反超去年同期。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#
“分化”在二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)更為突出。
鏈家數(shù)據(jù)顯示，上海9月單月成交量創(chuàng)出4年來(lái)新高，9月全市共成交二手房3.1萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)4%，同比大增46%；成交金額1103億元，環(huán)比增長(zhǎng)8%，同比增長(zhǎng)高達(dá)70%。綜合易居、中原、鏈家等多機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，上一次上海二手房成交量單月出現(xiàn)“3”字頭，還是2016年9月。
北京也熱度空前，9月二手房成交量17259套，創(chuàng)今年月度次高，僅次于今年5月的17309套，同比大漲40%。值得注意的是，北京網(wǎng)簽量連續(xù)5個(gè)月超1.6萬(wàn)套。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，9月北京二手房成交均價(jià)為57132元/平方米，環(huán)比上漲0.4%。今年第三季度，北京二手房網(wǎng)簽量達(dá)4.97萬(wàn)套，沖上2018年以來(lái)季度新高。
但隨著調(diào)控加碼，超8成城市第三季度二手房成交下滑。
除了一線城市修復(fù)能力顯著強(qiáng)于二線城市外，二手房市場(chǎng)還表現(xiàn)出了南方強(qiáng)于北方的特征。
環(huán)滬、環(huán)深累計(jì)成交高于去年，環(huán)渤海與去年相當(dāng)，長(zhǎng)江中游城市受疫情影響修復(fù)不足。經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力強(qiáng)、人口吸引力大的環(huán)深、環(huán)滬城市市場(chǎng)自愈力強(qiáng)，兩城市圈前三季度總體成交同比分別增長(zhǎng)19.5%和11%。而環(huán)渤海城市群總體在第三季度追平去年，部分城市修復(fù)不足，如廊坊、大連及天津等城累計(jì)成交同比降幅靠前。長(zhǎng)江中游城市群中武漢、合肥等地二手房成交與去年同期仍有較大差距，成交量累計(jì)同比降幅分別為22%和24%。
據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，成交量回落幅度靠前的以兩類(lèi)城市為主，一類(lèi)是在7月經(jīng)歷調(diào)控加碼的城市，如深圳、東莞、南京，其中深圳環(huán)比降幅逼近50%，降幅最大；東莞成交環(huán)比降幅也達(dá)42%，南京三季度成交環(huán)比下滑25%。另一類(lèi)是環(huán)渤海城市群中城市，如大連、廊坊及濟(jì)南降幅分別為33%、25%、19%。
頭部房企提前鎖定完成全年目標(biāo) 近3成房企達(dá)標(biāo)率不及65%
目前正值房企傳統(tǒng)的搶收旺季“金九銀十”，也是房企全年業(yè)績(jī)沖刺的最后關(guān)鍵階段，各地新房樓盤(pán)打折促銷(xiāo)活動(dòng)已經(jīng)上演。
公開(kāi)信息顯示，從9月開(kāi)始，恒大推出了全國(guó)樓盤(pán)7折的特大優(yōu)惠，并在此基礎(chǔ)上疊加了一整套優(yōu)惠組合拳。例如原價(jià)100萬(wàn)元的房子，不僅可享7折基礎(chǔ)優(yōu)惠，網(wǎng)上購(gòu)房還可以2000元抵20000元；此外還有清尾88折、特價(jià)房源97折、物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠等，相當(dāng)58萬(wàn)元即可拿下。
再如保利地產(chǎn)推出的“國(guó)潮好房計(jì)劃”，實(shí)現(xiàn)全國(guó)百城聯(lián)動(dòng)，“金九銀十”累計(jì)推出15萬(wàn)套新房、20萬(wàn)套底價(jià)優(yōu)惠房源，促銷(xiāo)力度頗大。
中指院統(tǒng)計(jì)顯示，2020年1～9月，TOP100房企銷(xiāo)售額均值為864.6億元，增長(zhǎng)率均值為7.6%。其中銷(xiāo)售額超千億房企21家，較去年同期增加1家；超百億房企137家。TOP100房企權(quán)益銷(xiāo)售額均值為648.3億元，權(quán)益銷(xiāo)售面積均值為482.4萬(wàn)平方米。單月來(lái)看，9月TOP100房企銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)率均值為24.1%。
1～9月房企銷(xiāo)售額前十 數(shù)據(jù)來(lái)源：中指院
雖然房企銷(xiāo)售額整體均值在同比上漲，但行業(yè)集中度仍在提升，內(nèi)部分化加劇。1～9月，1000億以上超級(jí)陣營(yíng)共21家，銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率均值為8.6%。
以行業(yè)頭部房企為例，碧桂園前三季度權(quán)益銷(xiāo)售額已經(jīng)突破4000億元至4467.9億元；截至2020年10月8日，中國(guó)恒大已經(jīng)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額5922.5億元。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#
根據(jù)當(dāng)期銷(xiāo)售額對(duì)應(yīng)房企業(yè)績(jī)完成率來(lái)看，整體進(jìn)度情況較為樂(lè)觀，但仍然不及2018年、2019年同期表現(xiàn)。因此，疫情影響逐漸消退后，房企將加快供貨，積極推進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售。
中指院研究統(tǒng)計(jì)顯示，2020年1～9月，20家代表房企銷(xiāo)售目標(biāo)完成率均值為72.0%。13家房企銷(xiāo)售目標(biāo)完成率在70%以上。其中，佳兆業(yè)集團(tuán)、中國(guó)金茂的銷(xiāo)售目標(biāo)完成率分別達(dá)85.9%、80.9%；招商蛇口、弘陽(yáng)地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)等房企的銷(xiāo)售目標(biāo)完成率均在75%以上，完成全年目標(biāo)可期。
而中國(guó)恒大由于一系列力度頗大的“7折”賣(mài)房等活動(dòng)，9月1日～10月8日38天間，其實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售1416.3億元，創(chuàng)同期歷史新高。
但仍有部分房企銷(xiāo)售目標(biāo)完成率不足65%。其中，中國(guó)奧園1～9月的銷(xiāo)售目標(biāo)完成率為63.1%，富力地產(chǎn)的銷(xiāo)售目標(biāo)完成率為56.99%（權(quán)益銷(xiāo)售）。
數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞
克而瑞指出，今年前三季度，有近3成房企目標(biāo)完成率不足65%，占比達(dá)到近3年同期最高。目前來(lái)看，不少房企在全年業(yè)績(jī)目標(biāo)完成度較低的情況下，銷(xiāo)售、去化承壓，第四季度仍需加快推盤(pán)節(jié)奏、加速去化。
土地市場(chǎng)整體轉(zhuǎn)涼 溢價(jià)率創(chuàng)下4月以來(lái)新低
上半年的土地市場(chǎng)可謂白熱化，百億地塊頻現(xiàn)、多地單日土拍超百億、溢價(jià)率抬升等熱鬧場(chǎng)面不勝枚舉。2020年1～9月，全國(guó)300城市土地供需總量較去年同期微漲，樓面均價(jià)同比走高，出讓金總額同比上漲逾一成。
中指數(shù)據(jù)顯示，2020年1～9月全國(guó)土地出讓金排名前二十城市成交總額為21041.8億元，同比上漲15%；上榜門(mén)檻增至510.3億元，同比上漲逾23億元。一線城市上海、廣州、北京入榜，收金總額同比走高；二線城市占據(jù)榜單十四席為榜單主力，上海收金近2325億元，居全國(guó)首位。
9月不同城市土地市場(chǎng)情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：中指院
但進(jìn)入下半年，土地市場(chǎng)熱度下降已經(jīng)明顯。從成交方面看，中指院數(shù)據(jù)顯示，9月全國(guó)300個(gè)城市共成交土地2212宗，成交面積9126萬(wàn)平方米，環(huán)比減少2%，同比減少10%。其中，住宅用地757宗，成交面積3916萬(wàn)平方米，環(huán)比增加具體8%，同比減少2%。
具體到城市能級(jí)上，9月，一線城市供求兩端各項(xiàng)指標(biāo)同比均漲，但土地出讓金同比減少12%，平均溢價(jià)率為4%，較上月下滑10個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期上漲1個(gè)百分點(diǎn)；二線城市恰好相反，供求兩端各項(xiàng)指標(biāo)同比均降，土地出讓金則同比增加10%，土地平均溢價(jià)率為13%，較上月上漲0.2個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期上漲7個(gè)百分點(diǎn)。
而三四線城市供應(yīng)端同比微漲，成交量則同比減少12%。土地出讓金為1952億元，同比增加21%；土地平均溢價(jià)率為 17%，較上月下降3個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期上升6個(gè)百分點(diǎn)。
整體看，受多城市大規(guī)模拍地的影響，雖然9月全國(guó)土地成交量明顯回升，但成交均價(jià)卻出現(xiàn)回落。在“三條紅線”嚴(yán)控下，企業(yè)拍地積極性有所回落，土地市場(chǎng)熱度明顯下調(diào)。
克而瑞顯示，9月全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性用地土拍溢價(jià)率環(huán)比8月下降1個(gè)百分點(diǎn)至15.2%，創(chuàng)下今年4月以來(lái)新低。
溢價(jià)率走勢(shì) 數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#
克而瑞指出，從溢價(jià)率和高競(jìng)拍輪次地塊幅數(shù)等指標(biāo)來(lái)看，9月土地市場(chǎng)在整體上確實(shí)已經(jīng)轉(zhuǎn)涼；接下來(lái)，鑒于中央嚴(yán)控地價(jià)房?jī)r(jià)，地方調(diào)控升級(jí)的大環(huán)境不會(huì)改變，優(yōu)質(zhì)地塊入市比例將進(jìn)一步下滑，并且9月土地掛牌數(shù)據(jù)顯示，南京、天津、蘇州、杭州均減少了優(yōu)質(zhì)土地入市數(shù)量，中西部二線城市成為供應(yīng)主力；起拍單價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元的優(yōu)質(zhì)地塊僅有6宗，上海涉及4宗，廣州涉及2宗，可以看出土地質(zhì)量有明顯的降低，高單價(jià)、高輪次競(jìng)拍、高溢價(jià)等現(xiàn)象的出現(xiàn)頻次會(huì)繼續(xù)下滑。
不過(guò)，結(jié)合今年前三季度的整體數(shù)據(jù)看，過(guò)半數(shù)房企拿地不輸上年。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，50家代表房企1～9月月均拿地均值為1928億元，顯著高于2019年月度均值。其中，34家房企2020年1～9月月均拿地金額超過(guò)2019年月度均值。
2020年1～9月，TOP100企業(yè)拿地總額23796億元，拿地規(guī)模同比增長(zhǎng)9.2%。TOP100門(mén)檻值升至62億元，環(huán)比增長(zhǎng)14.8%，TOP100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國(guó)300城土地出讓金的比例為54.1%。
分陣營(yíng)來(lái)看，TOP11-20房企仍保持積極的投資態(tài)度。前10房企拿地銷(xiāo)售比同比下降4.5個(gè)百分點(diǎn)至31.2%；TOP11-20房企拿地銷(xiāo)售比同比增長(zhǎng)5.3個(gè)百分點(diǎn)至49.2%，為各陣營(yíng)最高；TOP21-30房企拿地銷(xiāo)售比漲幅最高，同比增長(zhǎng)6.6個(gè)百分點(diǎn)至42%；TOP31-50房企拿地銷(xiāo)售比明顯低于平均值，同比下降3個(gè)百分點(diǎn)至33.5%。
房企9月發(fā)債規(guī)模增加 融到的錢(qián)更便宜了
“三道紅線”之下，房企投資自第三季度開(kāi)始被迫降速。
同策研究院認(rèn)為，“負(fù)債高的房企因此面臨較大監(jiān)管壓力。收縮新增銀行信貸、債券等融資規(guī)模調(diào)降杠桿資金杠桿是品牌房企改善財(cái)務(wù)指標(biāo)的必要方式，預(yù)計(jì)第四季度還會(huì)有大幅收縮，這也必然導(dǎo)致拿地趨于謹(jǐn)慎?！?/p>
但據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，9月95家典型房企的融資總額為1154.30億元，環(huán)比升6.5%，同比下降3.8%。
其中境內(nèi)債權(quán)融資803.41億元，同環(huán)比分別上升33.8%和6.4%；境外債權(quán)融資268.98億元，環(huán)比上升21.7%，同比下降35.9%；境內(nèi)債權(quán)融資額大于800億元，保持3月以來(lái)的強(qiáng)勁表現(xiàn)。
中指研究院高級(jí)分析師張冉指出，1～9月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行總規(guī)模5076億元，同比增長(zhǎng)18.7%，海外債發(fā)行規(guī)模3596億元，同比下降17.9%。9月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模604億元，同比增長(zhǎng)63.3%，環(huán)比下降12.5%，海外債發(fā)行規(guī)模272億元，同比和環(huán)比分別下降7.3%、39.6%。
房企融資成本出現(xiàn)下降趨勢(shì)，1～9月房地產(chǎn)行業(yè)信用債平均利率為4.50%，同比下降0.86個(gè)百分點(diǎn)，海外債平均利率為8.11%，同比下降0.58個(gè)百分點(diǎn)；9月，信用債平均利率4.86%，同比下降0.63個(gè)百分點(diǎn)，海外債平均利率8.88%，同比增長(zhǎng)1.32個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比增長(zhǎng)1.79個(gè)百分點(diǎn)。
數(shù)據(jù)來(lái)源：同策研究院，Wind
根據(jù)同策研究院的持續(xù)監(jiān)測(cè)，從40家房企對(duì)外披露的融資利率來(lái)看，2020年1～9月典型上市房企融資最顯著的特征就是融資利率下行。公開(kāi)披露融資利率的共136筆，其中融資利率5%以下的共計(jì)55筆；融資利率在5%～7%之間的共計(jì)52筆；融資利率7%～10%之間的共計(jì)20筆；融資利率10%以上的共計(jì)9筆。相比2019年動(dòng)輒10%以上的成本，2020年房企融到的錢(qián)更便宜了。
記者手記｜年末沖刺下 房企降價(jià)促銷(xiāo)能否挽狂瀾
受疫情影響，上半年多數(shù)房企的銷(xiāo)售只要能實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)都算表現(xiàn)尚可，因?yàn)椴环︿N(xiāo)售同比下降的房企，加之“融資新規(guī)”的落定，房企面臨著方方面面的壓力。于是，搶收傳統(tǒng)旺季“金九銀十”成為房企緩解壓力的最優(yōu)解，再加入進(jìn)入年末業(yè)績(jī)目標(biāo)的最后沖刺階段，房企們不得不使出渾身解數(shù)來(lái)決戰(zhàn)國(guó)慶“黃金周”。
但從市場(chǎng)反應(yīng)看，“金九銀十”只能說(shuō)差強(qiáng)人意。由于政策方面延續(xù)了此前主基調(diào)，堅(jiān)持房住不炒，因城施策，房地產(chǎn)金融監(jiān)管收緊，在市場(chǎng)回歸理性下，房企能夠加速吸引客戶的，有且只有打“價(jià)格戰(zhàn)”一條路了。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#
只不過(guò)，打折促銷(xiāo)是否一定奏效也因地、因項(xiàng)目而異。從公開(kāi)數(shù)據(jù)看，率先走上全國(guó)樓盤(pán)7折特大優(yōu)惠這條路的恒大在“金九銀十”創(chuàng)造了同期歷史新高的銷(xiāo)售額，但恒大這一模式并不是其他房企那么容易復(fù)制的。
目前的市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)完成年度業(yè)績(jī)目標(biāo)仍有不小距離的房企在第四季度的去化銷(xiāo)售仍存一定壓力，為了搶銷(xiāo)售、促回款，以價(jià)換量的樓盤(pán)或許還會(huì)陸續(xù)出現(xiàn)，但市場(chǎng)普遍認(rèn)為，大范圍且全面性的降價(jià)潮應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)。
記者：包晶晶 黃婉銀