【編者按】2024年，中央通過優(yōu)化稅費政策、降低首付比例和利率等手段，明確釋放了樓市“止跌回穩(wěn)”的決心。一線城市作為全國樓市的風向標，其市場表現(xiàn)尤為引人注目。
2024年，廣州二手住宅累計網(wǎng)簽超11萬套，達110781套，成交量高于2023年全年水平；新房市場在2024年第四季度現(xiàn)翹尾行情，成交同比提升55%，季度成交創(chuàng)2022年以來新高。
中指研究院華南分院研究主管陳雪強指出，2024年，廣州相繼出臺多項房地產(chǎn)利好政策，尤其是9月底以來，在中央定調(diào)要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的背景下，廣州房地產(chǎn)政策能出盡出，取消長達14年的限購政策。在一系列利好政策的帶動下，廣州房地產(chǎn)市場去年四季度成交明顯回升。
首個全面取消限購的一線城市
“2024年可以視為廣州樓市的一個重要分水嶺。”廣州市越秀區(qū)中原地產(chǎn)環(huán)市東二分行店董廖錦春認為，在經(jīng)歷了前幾年的市場波動后，最糟糕的階段已經(jīng)過去。
在廖錦春看來，政策層面的利好是關(guān)鍵因素之一?！?024年，廣州出臺了一系列利好政策，包括取消限購、降低買房首付比例等，在廣州這樣的一線城市，買房首付比例已低至15%。此外，銀行貸款的利率也達到了歷史低位，這使得購房成本大幅降低，進一步提振了市場信心?！?/p>
“特別是在去年10月份之后，隨著政策的逐步落地，購房者的信心在恢復，一些之前看跌的人也開始猶豫甚至出手購房?！绷五\春說。
2024年，廣州先后迎來“528政策”以及“930政策”。其中，“528政策”明確支持非戶籍家庭購房，并將首套房最低首付比例調(diào)至15%。在政策利好加持下，2024年6月廣州市二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)達到10456宗，環(huán)比大幅上漲33.40%，成交宗數(shù)也創(chuàng)下自2023年4月以來的新高。
這一紀錄在年末再度刷新。隨著廣州官宣自2024年9月30日起取消居民家庭在購買住房的各項限購政策，廣州成為首個全面取消限購政策的一線城市。無論是廣州市戶籍，還是非戶籍居民家庭和單身人士在廣州市范圍內(nèi)購買住房的，不再審核購房資格，不再限制購房套數(shù)。至此，廣州自2010年10月推出的樓市限購政策，畫上句號。
政策落地后，廣州二手房復蘇勢頭持續(xù)，2024年四季度二手住宅網(wǎng)簽連續(xù)3個月破萬，其中12月份的二手住宅網(wǎng)簽數(shù)量為11494宗。該網(wǎng)簽量成為去年年內(nèi)單月成交最高成績，同時也是年內(nèi)第5次突破萬套。
綜合全年數(shù)據(jù)，據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會公布的數(shù)據(jù)，2024年1-12月（統(tǒng)計周期:2023年12月26日至2024年12月25日），廣州市二手住宅累計網(wǎng)簽110781套、1104.38萬平方米，同比分別增長1.63%和1.52%。
業(yè)內(nèi)認為，2024年，廣州總體貫徹落實中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策的總基調(diào)，做到房地產(chǎn)政策應出盡出，目前，廣州房地產(chǎn)政策已創(chuàng)2010年以來最寬松時期。
剛需剛改客群由“小步入市”轉(zhuǎn)向“加速上車”
廣州新房市場雖然全年整體成交量有所下跌，但在政策推動下，去年四季度迎來翹尾行情。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2024年四季度以來，隨著各項利好政策的陸續(xù)出臺，有效地提振了市場信心，市場需求得到進一步釋放。同時，開發(fā)商為沖刺業(yè)績加大營銷力度，以及在熱銷樓盤的集中開盤帶動下，市場成交呈現(xiàn)翹尾行情。廣州新建商品住宅網(wǎng)簽套數(shù)連續(xù)3個月成交超8000套，整體呈現(xiàn)階段性回穩(wěn)態(tài)勢。
綜合2024年四季度數(shù)據(jù)看，廣州四季度合計成交新建商品住宅27969套，成交面積303.7萬平方米，環(huán)比大幅提升75.9%，同比提升55%，季度成交創(chuàng)2022年以來新高。業(yè)內(nèi)認為，在去年四季度的放量成交下，廣州全年房地產(chǎn)市場成交呈筑底回穩(wěn)趨勢。
“政策落地對購房者決策的影響是很大的?！睋?jù)廖錦春介紹，一位客戶在2024年6月份成功賣掉了自己的房子計劃置換，然而，在接下來的幾個月里，盡管帶看了很多樓盤，但卻一直沒有出手。直到9月末廣州官宣全面放開限購政策后，他才在國慶期間迅速定下了一套房子，這種客戶的成交表現(xiàn)反映了這部分持幣客戶的心態(tài)變化。
“政策落地，很多新房項目去化都很好，特別是大型開發(fā)商的項目，像保利、中海、萬科等的項目帶看和成交有明顯的上漲，包括一些續(xù)銷的樓盤，幾乎都實現(xiàn)了清盤。”廣州中原地產(chǎn)一新房代理提到。
廣州中原研究發(fā)展部提及，2023-2024年廣州樓市調(diào)控政策逐步放松，市場主要經(jīng)歷了三輪上升周期，2024年“930”全面取消限購后，政策效果立竿見影，市場見底回升明顯，新房來訪及認購環(huán)比大漲104%、228%。其中，剛需剛改客群由“小步入市”轉(zhuǎn)向“加速上車”，信心修復最快，改善置業(yè)需求持續(xù)釋放。
陳雪強認為，2024年伴隨著房地產(chǎn)利好政策的持續(xù)釋放，廣州房地產(chǎn)政策已非常寬松，無論是對剛性置業(yè)，還是改善性需求購房者均十分友好，也將促進房地產(chǎn)市場需求的進一步釋放。
今年將繼續(xù)穩(wěn)定增長
對于2025年的廣州樓市，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，隨著經(jīng)濟的持續(xù)復蘇和政策的不斷調(diào)整，2025年廣州的房地產(chǎn)市場預計將維持一個相對穩(wěn)定的態(tài)勢，新房與二手房市場將各自保持一定的交易規(guī)模。其中，新房市場預計交易量將穩(wěn)定在7萬套左右；二手房市場預計將更為活躍，交易量有望達到11萬套至12萬套。
其認為，當前廣州已全面退出限購，隨著新房和二手房價格的持續(xù)調(diào)整，使得更多有購買力的新市民和外來人口能夠進入市場。同時，2025年，廣州的城中村改造會大力推進，這也將對后續(xù)市場需求形成有利支撐。此外，廣州二手房市場中剛需和小戶型的教育需求仍在持續(xù)增長，也是推動交易量上升的重要因素，特別是像番禺和海珠等地區(qū)預計將繼續(xù)在二手房市場中占據(jù)重要地位。 政策層面，廣州市政府將通過完善建筑新規(guī)和規(guī)劃條件來吸引開發(fā)商拿地。同時，政府探索收儲地塊后“商改住”等政策的實施，將進一步盤活存量用地，優(yōu)化土地資源配置。 因此，2025年廣州的房地產(chǎn)市場預計將維持穩(wěn)定增長的態(tài)勢，新房市場將保持穩(wěn)定需求，而二手房市場則有望在政策支持和市場需求共同推動下實現(xiàn)更為顯著的增長。
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