房地產(chǎn)市場的溫度，藏在貝殼的財報里。
近日，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺貝殼控股（下稱“貝殼”）發(fā)布中期業(yè)績，今年上半年公司實(shí)現(xiàn)凈收入397億元，相比2023年上半年的398億元略有下滑；凈利潤為23.33億元，較上年同期的40.49億元下滑約42.38%。
相比一季度，貝殼的降幅有所收窄。今年一季度，貝殼實(shí)現(xiàn)營收為164億元，同比下降19.2%；凈利潤為4.32億元，同比下降84.28%。
房產(chǎn)交易服務(wù)收入仍是貝殼的主要收入來源，上半年占比達(dá)到65%，但存量房及新房業(yè)務(wù)的凈收入減少拖累了公司的整體營收。報告期內(nèi)，公司存量房交易的總交易額同比減少了8.7%，新房交易的總交易額同比減少32.4%。
上半年，貝殼經(jīng)營活動所得現(xiàn)金流凈額約38.6億元，較上年同期的74.3億元大幅下滑。
房產(chǎn)交易服務(wù)業(yè)務(wù)收入下滑，貝殼瞄上了新賽道，在經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)之外的家裝、租賃和住宅開發(fā)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略地位提升。
從實(shí)際情況來看，今年上半年，多元化業(yè)務(wù)中的家裝家居和房屋租賃服務(wù)的凈收入均錄得大幅增長。住宅開發(fā)方面，此前傳出貝好家拿地的消息，目前這項業(yè)務(wù)仍在剛剛起步階段。
01 上半年凈利降四成
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)調(diào)整，作為產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)，貝殼面臨盈利壓力。
8月12日，貝殼公布的上半年業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，1-6月份公司凈收入為397億元，同比微降0.04%，主要由于存量房及新房業(yè)務(wù)的凈收入減少，被家裝家居及房屋租賃業(yè)務(wù)的擴(kuò)張所抵銷。
在盈利方面，上半年貝殼的凈利潤為23.33億元，較上年同期的40.49億元下滑約42.38%；經(jīng)調(diào)整凈利潤為41億元，而2023年同期為59億元。
1-6月份，貝殼總交易額（GTV）為1.47萬億元，較2023年同期減少16.2%。其中，存量房交易的總交易額為1.02萬億元，較2023年同期減少8.7%；同期新房交易的總交易額為3871億元，同比減少32.4%。
交易額的減少，直接影響了貝殼以此為基礎(chǔ)的收入水平。報告期內(nèi)，貝殼來自存量房業(yè)務(wù)的凈收入為131億元，同比減少16.3%。其中，傭金收入同比下滑17.5%至106億元，來自平臺服務(wù)、加盟服務(wù)及其他增值服務(wù)的收入同比減少10.5%降至25億元。
新房業(yè)務(wù)受到的影響更大，該部分帶來的凈收入從2023年上半年的171億元，降到了今年上半年的129億元，同比跌幅為24.9%。
公開數(shù)據(jù)顯示，2024年1-7月份，全國新建商品房銷售面積同比下降18.6%，新建商品房銷售額同比下降24.3%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降21.3%。目前，不少房地產(chǎn)的指標(biāo)仍然處于下降之中，房地產(chǎn)市場總體仍處于調(diào)整中。
但同時，國內(nèi)房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了第一季度的平淡表現(xiàn)，第二季度隨著多項利好政策落地，交易逐步好轉(zhuǎn)。
受此影響，上半年貝殼的業(yè)績也呈現(xiàn)出前低后高的表現(xiàn)。
一季度，公司實(shí)現(xiàn)營收為164億元，同比下降19.2%；凈利潤為4.32億元，同比下降84.28%；調(diào)整后凈利潤13.92億元，同比下降60.91%。
受新房交易市場低迷影響，2024年第一季度貝殼總交易額，由2023年同期的9715億元下降35.2%至6299億元，降幅達(dá)35.2%。
5月17日，央行聯(lián)合金融監(jiān)管總局推出樓市重磅政策，包括取消全國層面房貸利率政策下限、下調(diào)房貸首付款比例和公積金貸款利率、設(shè)立保障性住房再貸款等一系列穩(wěn)樓市措施。
在此背景下，隨著樓市成交量上升，進(jìn)入二季度貝殼二季度業(yè)績大幅改善。
財報顯示，公司二季度實(shí)現(xiàn)總交易額8390億元，同比增長7.5%；凈收入234億元，同比增長19.95%；凈利潤19億元，同比增長46.2%；經(jīng)調(diào)整凈利潤26.9億元，同比增長13.9%。
不過，二季度的回暖，這依然無法掩蓋其所面臨的增長頹勢。財報后，開源證券下調(diào)了貝殼2024-2026年non-GAAP凈利潤預(yù)測。
大和發(fā)表研究報告稱，由于鏈家店面較高的固定成本，調(diào)低貝殼2024至2026年每股盈利預(yù)測1%至5%；基于較弱的市場情緒，調(diào)低公司預(yù)測市盈率倍數(shù)，由23倍降至21倍并下調(diào)目標(biāo)價12%，由65港元降至57港元。
02 家裝業(yè)務(wù)主動“踩剎車”
相比地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，貝殼的家裝業(yè)務(wù)相對亮眼。
貝殼對家裝的布局，很早就開始了。公開資料顯示，2015年，鏈家與萬科成立萬鏈初次試水家裝賽道，打響了進(jìn)軍家裝板塊的第一槍。
此后，貝殼在家裝領(lǐng)域進(jìn)行一系列投入，并于2020年貝殼上線自營家裝品牌“被窩”，其運(yùn)營主體為北京被窩裝飾有限公司。
根據(jù)天眼查App，萬科鏈家 (北京) 裝飾有限公司注冊資本3000萬，在2022年3月更名北京被窩裝飾有限公司，同時北京萬科企業(yè)有限公司從股東中退出，目前由貝殼美家科技（浙江）有限責(zé)任公司（下稱“貝殼美家”）全資持有。
此外，貝殼還通過一系列收購，豐富旗下的家裝矩陣。比如，起家于杭州圣都家裝，于2021年7月宣布與貝殼達(dá)成協(xié)議，后者以總對價80億元收購圣都100%股權(quán)。
2022年4月，貝殼宣布，已成功完成對圣都家裝的收購，總對價為39.2億元人民幣現(xiàn)金及4431.59萬股公司A類普通股股權(quán)，圣都正式成為貝殼子公司。
至此，“圣都”成為貝殼旗下，除了“被窩”之外的又一品牌。官網(wǎng)顯示，圣都已完成江、浙、皖、滬三省一市的核心地級市場全覆蓋，及武漢、成都等全國多個一二線省會城市直營體系市場布局，并深耕華東布局全國，
除此之外，2023年10月11日，貝殼發(fā)布公告稱，公司全資子公司貝殼美家擬收購空間智慧（全稱“空間智慧裝飾裝修（北京）有限公司”）剩余的全部股權(quán)，合計支付最高約15.5億元。
貝殼表示，預(yù)期2024年上半年完成收購事項，交易完成后，空間智慧成為貝殼全資子公司。
通過不斷收購加碼，貝殼的家裝板塊營收增長迅猛。根據(jù)2023年年報，貝殼家裝家居業(yè)務(wù)合同額為133億元，可比口徑同比增長93%；凈收入取得74%的可比口徑同比增幅，達(dá)到109億元。
2024年上半年，貝殼家裝家居業(yè)務(wù)的總交易額為76億元，同比增加24%；對應(yīng)凈收入同比增長59.9%至64億元。
不過，目前貝殼家裝業(yè)務(wù)收入規(guī)模相對較小，且據(jù)財報，由于仍處于爬坡期，其經(jīng)營利潤率相對低于房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)。
此外，今年貝殼還主動放緩了家裝業(yè)務(wù)的擴(kuò)張步伐。貝殼董事長兼首席執(zhí)行官彭永東在電話業(yè)績會上表示，“今年對我們家裝業(yè)務(wù)是主動放慢速度的一年……跑太快了，對面的風(fēng)險是犧牲客戶品質(zhì)和客戶的信任?！?/p>
毫無疑問，家裝的業(yè)務(wù)流程復(fù)雜、涉及人員廣泛且產(chǎn)品種類繁多，規(guī)模過快擴(kuò)張會增加交付壓力，對品牌運(yùn)營、口碑會形成考驗。未來貝殼家裝能否在規(guī)模突破的同時保證品質(zhì)和口碑，還需要繼續(xù)觀察。
03 入局房地產(chǎn)開發(fā)
貝殼前身為2001年成立的鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，2009年“鏈家在線”上線，開始互聯(lián)網(wǎng)化嘗試，2015年鏈家合并多家房產(chǎn)中介公司，開啟全國化布局。
2018年“貝殼找房”平臺正式上線，2020年和2022年，公司相繼在紐交所和港交所上市。
值得一提的是，2021年5月20日，年僅50歲的貝殼創(chuàng)始人兼董事會主席左暉因病情意外惡化逝世，此后彭永東接過董事長一職。
2023年7月12日，彭永東發(fā)布一封公開信，宣布啟動“一體三翼”戰(zhàn)略升級并進(jìn)行相應(yīng)的組織架構(gòu)調(diào)整。
此前，貝殼的戰(zhàn)略是“一體兩翼”，“一體”即存量房和新房交易業(yè)務(wù)，“兩翼”指家裝家居及普惠居住業(yè)務(wù)。
但在貝殼新的“一體三翼”戰(zhàn)略下，新增貝好家事業(yè)線，組建成經(jīng)紀(jì)、家裝、惠居、貝好家四條事業(yè)線，分別對應(yīng)著房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、家裝、租賃和住宅開發(fā)。
其中，租賃業(yè)務(wù)在今年上半年收入實(shí)現(xiàn)58.13億元，同比增長176.7%，主要來自省心租模式的在管房源增加。
而新設(shè)“貝好家”事業(yè)線，被認(rèn)為是這家中介巨頭，正式從房產(chǎn)交易向住宅開發(fā)探索。但是，一年時間過去了，相比之前在布局家裝領(lǐng)域時的高舉高打，貝殼在住宅開發(fā)方面的動作，則要低調(diào)一些。
據(jù)報道，貝好家在今年的土拍市場上先后作出嘗試，雖然未能在北京和廣州土拍市場上有所收獲，但到了今年7月底，貝好家控股的西安嘉家致和置業(yè)有限公司在西安未央?yún)^(qū)成功拿下兩宗商住地塊，成交總價共計1.34億元。
天眼查App顯示，西安嘉家致和置業(yè)有限公司由貝好家（西安）置業(yè)發(fā)展有限公司持有95%的股權(quán)，后者是貝殼投資控股有限公司的全資孫公司。
但是，地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整，貝好家似乎不打算直接介入房地產(chǎn)開發(fā)。貝殼對外介紹稱，貝好家的定位不是傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)，而是數(shù)據(jù)驅(qū)動型住宅開發(fā)服務(wù)平臺。目前，貝好家處于前期探索階段。
在業(yè)內(nèi)人士看來，在當(dāng)前市場行情下實(shí)打?qū)嵉亟槿腴_發(fā)也不是明智的選擇，股權(quán)合作甚至做輕資本合作更適合貝殼。
實(shí)際上，在拿地當(dāng)天，綠城管理就宣布簽約了貝殼這2宗地的代建，主要負(fù)責(zé)代建服務(wù)與品牌輸出保障。
不難理解，貝殼雖然深耕居住服務(wù)多年，在新房銷售端有極強(qiáng)的能力，但尚無大量房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，在項目投資、設(shè)計、營造等專業(yè)領(lǐng)域仍屬于“門外漢”。
從營收貢獻(xiàn)角度來看，剛剛起步的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，更像是一次對新業(yè)務(wù)摸索的驗證，目前對業(yè)績影響較小。今年上半年，公司新興業(yè)務(wù)及其他的凈收入僅為16億元。