7月12日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設局官網(wǎng)（以下簡稱“市住建局”）發(fā)布《2024年6月東莞市商品住宅網(wǎng)上簽約銷售情況》。由此，2024年上半年東莞一手樓市成績單出爐。記者將從新房成交、月度走勢、新房供應、產(chǎn)品結構、房企排名、調控政策、土地拍賣、二手住宅等方面對上半年東莞樓市進行全面解剖。
關鍵詞：新房成交
同比減少約4成
市住建局數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，東莞新建商品住宅網(wǎng)簽8107套，同比減少39%；網(wǎng)簽面積為97.16萬平方米，同比減少41%.
其中，一手洋房（地面建筑層數(shù)超過4層的新建商品住宅）網(wǎng)簽7979套，同比減少37%；網(wǎng)簽面積為92.74萬平方米，同比減少38%。
中原地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長車德銳表示，由于市場觀望情緒依舊濃厚，盡管房企開拓渠道提漲傭金、“以價換量”等營銷力度不斷加大，但只有小部分項目收獲成效，大部分項目仍表現(xiàn)慘淡，疊加二手住宅市場分流，在各種因素沖擊下，新房市場成交走低。
關鍵詞：月度走勢
成交穩(wěn)中有升
從分月度來看，上半年各月的一手洋房網(wǎng)簽面積分別是：1月14.27萬平方米，2月11.73萬平方米，3月17.37萬平方米，4月14.57萬平方米，5月15.12萬平方米，6月19.68萬平方米，整體呈穩(wěn)中有升態(tài)勢，特別是5-6月連續(xù)2個月回升，6月相對最高。
“更值得一提的是，自今年3月開始，連續(xù)4個月同比跌幅收窄，6月創(chuàng)下年內最小跌幅，約13%。顯著收窄，兼成交規(guī)模創(chuàng)年內月度最高，6月底部轉折點信號增強?！焙细谎芯吭焊呒壏治鰩熇钆d旺說道。
上半年各月的一手洋房網(wǎng)簽均價分別是：1月26420元/平方米，2月28575元/平方米，3月27126元/平方米，4月25103元/平方米，5月26704元/平方米，6月26498元/平方米，整體呈穩(wěn)中有降態(tài)勢。
車德銳表示，今年以來許多房企項目紛紛“以價換量”自救，市場深度調整，房價呈下行趨勢。
關鍵詞：新房供應
供需比約為0.83:1
合富大數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年東莞新建商品住宅供應6640套，同比減少51%；供應面積約為80.9萬平方米，同比減少51%。
“上半年東莞一手樓市推新明顯放緩，大部分項目以去庫存為主。”車德銳說道。
李興旺分析認為，今年上半年新建商品住宅供應80.9萬平方米，網(wǎng)簽97.16萬平方米，供需比約為0.83:1，有效緩和了庫存積壓矛盾。
關鍵詞：產(chǎn)品結構
改善產(chǎn)品占主導地位
據(jù)中原地產(chǎn)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024上半年，東莞新房市場建筑面積105平方米以上改善產(chǎn)品成交占比58%，持續(xù)上漲，占據(jù)市場主導地位；建筑面積105平方米以下剛需產(chǎn)品成交占比42%，與2023年上、下半年相比均下跌；建筑面積180平方米以上大平層成交占比，對比2023年上、下半年均下跌。
車德銳表示，東莞一手樓市剛需產(chǎn)品持續(xù)萎縮，改善產(chǎn)品占據(jù)主導。“今年大平層供應減少，總價偏高，但是，高凈值客群資產(chǎn)配置需求減弱，導致成交有所放緩?！?/span>
關鍵詞：房企排名
市場集中度下降
據(jù)中原地產(chǎn)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，萬科以20.36萬平方米位居2024上半年東莞開發(fā)商(商品房)網(wǎng)簽面積排行榜第一。其已連續(xù)6年上半年成交面積排行第一，強者恒強，2024年上半年市場占有率高達17.3%，比第二名高出近一倍。亞軍則是保利，10.31萬平方米。金地與去年上半年相比上升7名，以8.58萬平方米位列第三。市場調整期，金眾等非品牌房企以價換量擠進前十。
同時，由于市場成交量價下行，銷售規(guī)模明顯收縮，房企業(yè)績門檻不斷降低，2024年上半年前五房企業(yè)績門檻大幅下降至9.3億元，前十房企業(yè)績門檻降至5.1億元，業(yè)績排行前十房企銷售參考金額合計176億元，占全市的64%，同比去年同期下跌5個百分點，市場集中度下降。
關鍵詞：調控政策
進一步寬松
2024年上半年，東莞樓市政策進一步寬松。 1月1日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設局通過官方平臺“莞e認購”宣布，即日起將階段性取消首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限，具體的房貸利率由各商業(yè)銀行根據(jù)市場化、法制化原則自主確定。
3月5日，東莞市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會召開房企座談會，明確東莞房地產(chǎn)項目融資“白名單”制度。當月，東莞公布兩批“白名單”樓盤，共計18個項目，包含16個商業(yè)住宅項目以及2個商業(yè)辦公項目。
4月28日，東莞市人民政府辦公室發(fā)布《東莞市人民政府辦公室關于深化戶籍制度改革的實施意見》，提出施行經(jīng)常居住地登記戶口制度、實行大專及以上學歷畢業(yè)生“先入戶后就業(yè)”政策及放寬在職人才入戶年齡限制等3項政策措施。
5月24日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設局等五部門聯(lián)合印發(fā)《關于進一步優(yōu)化房地產(chǎn)相關政策的通知》，共推出優(yōu)化土地供應管理、提高住宅建設品質、優(yōu)化銷售管理、強化金融支持、減輕企業(yè)負擔、降低購房成本、營造良好市場環(huán)境、完善住房供應體系等8條優(yōu)化措施，涵蓋鼓勵開展“以舊換新”，首套房最低首付1.5成，公積金個人最高可貸120萬元等。是為新“莞八條”。
關鍵詞：土地拍賣
無商住地成交
據(jù)東莞市公共資源交易中心發(fā)布信息顯示，2024年上半年，全市總計成功出讓43宗地塊，其中，無商住地成交，成交2宗商服用地、36宗工業(yè)用地、1宗醫(yī)療衛(wèi)生用地、4宗教育用地，出讓金額分別為2.44億、17.37億、0.18億、1.05億元。商服用地分別來自濱海灣和東城，均屬熱門板塊；4宗教育用地均由華為拿下。
李興旺表示，土拍市場停擺，將影響后續(xù)一手樓市供應。“未來消費者的選擇面將更窄?！?/span>
關鍵詞：二手住宅
價跌量升
市住建局數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，東莞二手住宅網(wǎng)簽11781套，同比減少29%；網(wǎng)簽面積為130.09萬平方米，同比減少27%；網(wǎng)簽均價，從1月至6月一路下跌，6月已至17821元/平方米。
李興旺表示，2024年上半年，除2月受春節(jié)假期影響成交走低外，3-6月成交均保持20萬平方米以上的去化量。從2023年7月起，網(wǎng)簽均價呈持續(xù)走低趨勢。
