部分案涉房產(chǎn)已被拍賣，給李晶帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。
中房報(bào)記者 王迎超 高中華丨哈爾濱報(bào)道
“現(xiàn)在購房款無處追討，房子也不屬于我，誰能給我一個(gè)說法？”哈爾濱人李晶近日向中國房地產(chǎn)報(bào)記者講述了她的離奇遭遇。
2010年，李晶斥資5050萬元買了一處法院查封的房產(chǎn)，該房產(chǎn)位于哈爾濱市南崗區(qū)西大直街416號的5層商業(yè)綜合體內(nèi)，分別是一層（2298平方米）和負(fù)一層（12523平方米），由黑龍江省宇同房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“宇同地產(chǎn)”）開發(fā)。
早在2003年，宇同地產(chǎn)的負(fù)責(zé)人趙偉濱便以按揭貸款的方式購得該房產(chǎn)，但后因資金問題未能如期還款，于2007年被中國銀行黑龍江省分行起訴至黑龍江省高級人民法院，房產(chǎn)被首次查封，經(jīng)過法律程序，黑龍江省高級人民法院判決該房產(chǎn)用于償還趙偉濱未能清償?shù)膫鶆?wù)。后經(jīng)黑龍江省高級人民法院同意，趙偉濱和宇同地產(chǎn)將該房產(chǎn)賣給了李晶，在按要求將購房款存到共管賬戶后代付中國銀行，該房產(chǎn)解封、解押，法院結(jié)案。
然而，事情遠(yuǎn)沒有如此簡單。
由于長時(shí)間的法律糾紛和執(zhí)行程序的延誤，不僅更名手續(xù)遲遲未能辦理，部分房產(chǎn)還被法院低價(jià)拍賣，而李晶所支付的巨額購房款卻無處追討。
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“夭折”的房產(chǎn)更名
這一切源于李晶所購買的房產(chǎn)還牽扯到了另一起官司。
時(shí)間回到2008年6月，因涉與哈爾濱市長城建筑集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“長城建筑”）2137萬元建設(shè)工程施工合同糾紛，宇同地產(chǎn)被黑龍江省高級人民法院判決敗訴，該房產(chǎn)于2009年2月12日被黑龍江省高級人民法院輪候查封。
“按照法律規(guī)定，人民法院對已查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行拍賣、變賣或抵債的，原查封、扣押、凍結(jié)的效力消滅，人民法院無需先行解除該財(cái)產(chǎn)上的查封、扣押、凍結(jié)，可直接進(jìn)行處分，有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)助辦理有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照轉(zhuǎn)移手續(xù)。黑龍江省高院同意被執(zhí)行人依據(jù)判決將查封的房產(chǎn)變賣給李晶后法院結(jié)案，其他案件的輪候查封自始未產(chǎn)生效力?！崩罹У拇砺蓭煾嬖V記者。
“房產(chǎn)解押后，黑龍江省高級人民法院本應(yīng)該及時(shí)下發(fā)案涉房產(chǎn)更名裁定，將產(chǎn)權(quán)人宇同公司變更為我的名字?！崩罹Ц嬖V記者，但因?yàn)楫?dāng)時(shí)的執(zhí)行法官遲遲不予下發(fā)更名裁定，2年后執(zhí)行法官退休后，房產(chǎn)更名就此“夭折”，更是帶出了后期一連串的糾紛。
當(dāng)時(shí)案涉房產(chǎn)處于出租狀態(tài)，承租方分別為哈爾濱名島餐飲和世紀(jì)聯(lián)華超市，2009年5月25日，黑龍江省高級人民法院依長城建筑申請，裁定扣留名島餐飲6月份以后的房租2880萬元，5月27日又裁定扣留世紀(jì)聯(lián)華超市全部房租。
2010年8月30日，該案由哈爾濱市南崗區(qū)人民法院接手執(zhí)行，分別于2011年1月4日和1月10日作出了與黑龍江省高級人民法院同樣的裁定，并將世紀(jì)聯(lián)華超市2011年至2015年的房租執(zhí)行到位并返給長城建筑。
趙偉濱曾于2011年提出過執(zhí)行異議。
對此，2011年5月，趙偉濱作為案外人，曾對案涉房產(chǎn)權(quán)屬向南崗區(qū)人民法院提出執(zhí)行異議。他認(rèn)為，自己已經(jīng)交付了全部購房款并實(shí)際取得房產(chǎn)，但因宇同公司有部分土地出讓金未交付，故未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，也只能以宇同公司名義與名島餐飲和世紀(jì)聯(lián)華超市簽訂房屋出租合同，所以請求法院停止執(zhí)行，解除對案涉房屋的查封。
南崗區(qū)人民法院對此召開了聽證會，但當(dāng)時(shí)卻沒下裁定。
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部分涉案房產(chǎn)被低價(jià)拍賣
在此種情況下，南崗區(qū)法院卻裁定評估拍賣案涉房產(chǎn)。2021年2月28日，案涉一層房產(chǎn)以1468.15萬元的價(jià)格拍出，并于當(dāng)年3月辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記，負(fù)一層流拍。
“法律規(guī)定，實(shí)施網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)通知當(dāng)事人和優(yōu)先購買權(quán)人，但這件事南崗區(qū)人民法院并未通知我及其他權(quán)利人或利害關(guān)系人?！崩罹o奈地表示，從拍賣價(jià)格來看，位于繁華商圈的商業(yè)地產(chǎn)，趙偉濱買時(shí)5950萬元，她買時(shí)5050萬元，而本次拍賣至關(guān)重要的一層，每平方米僅6000多元，“價(jià)格低的實(shí)在難以想象”。
李晶的代理律師告訴記者，按法律規(guī)定，“案外人對執(zhí)行標(biāo)的提出確有理由的異議的應(yīng)中止執(zhí)行”。她們曾于2023年向黑龍江省高級人民檢察院提起檢查監(jiān)督，認(rèn)為南崗區(qū)人民法院在執(zhí)行過程中存在違法違規(guī)問題，黑龍江省高級人民檢察院指示哈爾濱市中級人民法院進(jìn)行評查，在評查中發(fā)現(xiàn)，南崗區(qū)人民法院對趙偉濱2011年對案涉房產(chǎn)提出的執(zhí)行異議沒有審理結(jié)果，進(jìn)而對案涉房產(chǎn)進(jìn)行了拍賣，“這種顯然是程序違法了?！贝砺蓭煴硎?。
就在2024年5月16日，南崗區(qū)人民法院對趙偉濱提出的執(zhí)行異議下發(fā)了執(zhí)行裁定書。
南崗區(qū)人民法院認(rèn)為，趙偉濱與宇同公司簽訂案涉房產(chǎn)買賣合同時(shí)，為宇同公司法定代表人兼董事長，該行為未經(jīng)股東會同意，雖有購房款收據(jù)，但不能證明支付完畢。宇同公司代收的房租也無法證明交付趙偉濱，無法證明其對案涉房產(chǎn)占有使用。總之，現(xiàn)有證據(jù)不足以證明其對案涉房產(chǎn)享有能夠排除執(zhí)行的權(quán)利。最終駁回了趙偉濱的異議請求。
“這是一份整整遲到13年的裁定，也是本案中最核心的程序違法問題?！甭蓭熣J(rèn)為，南崗區(qū)人民法院不審查執(zhí)行異議繼續(xù)強(qiáng)制執(zhí)行屬于嚴(yán)重程序違法，即使當(dāng)時(shí)裁定駁回請求，趙偉濱也有機(jī)會繼續(xù)上訴或參加競拍，但拖了這么多年才下判決，部分涉案房產(chǎn)已被拍賣，給李晶帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。
李晶表示，她曾于2016年1月22日向南崗區(qū)人民法院也提出過執(zhí)行異議，但因?yàn)檎埱蟛环舷嚓P(guān)規(guī)定，并未得到支持。
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法院回應(yīng)
“黑龍江省高級人民法院同意依據(jù)判決對案涉房產(chǎn)變賣給我后，其他案件的輪候查封自始未產(chǎn)生效力。南崗區(qū)人民法院在立案執(zhí)行時(shí)，對此前黑龍江省高級人民法院判決解封房產(chǎn)，我購買了案涉房產(chǎn)的情況是否掌握？”李晶提出了疑問。
此外，李晶和其代理律師認(rèn)為，南崗區(qū)人民法院此后對商戶租金的執(zhí)行和拍賣違反了相關(guān)法律規(guī)定。同時(shí)提出，南崗區(qū)人民法院多次對該商業(yè)綜合體案涉房產(chǎn)進(jìn)行了查封，并執(zhí)行商業(yè)綜合體內(nèi)各商戶的租金，多年間總共執(zhí)行到位多少款項(xiàng)無從了解。她們結(jié)合各商房的租金以及房屋維修費(fèi)用等計(jì)算后認(rèn)為，早就超過了執(zhí)行標(biāo)的，不需要后期再對房產(chǎn)進(jìn)行拍賣。
對于這些問題，7月5日，南崗區(qū)人民法院作出了書面回復(fù)。
南崗區(qū)人民法院受上級指令于2010年9月14日對該案立案執(zhí)行，在執(zhí)行過程中于2011年2月10日對案涉房產(chǎn)續(xù)行查封。上級法院在另案辦理過程中，因當(dāng)事人達(dá)成和解，于2010年12月22日裁定解除對房產(chǎn)的查封，因查封不是通過系統(tǒng)完成，是通過紙質(zhì)協(xié)執(zhí)發(fā)往協(xié)助單位，故標(biāo)的物在另案的查封、解封情況，執(zhí)行法院并不掌握。
黑龍江省高級人民法院并未對案涉房產(chǎn)進(jìn)行處分，亦無生效法律文書對“房產(chǎn)變賣給李晶”的情況進(jìn)行認(rèn)定。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條規(guī)定：“對已被人民法院查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)，其他人民法院可以進(jìn)行輪候查封、扣押凍結(jié)。查封、扣押、凍結(jié)解除的，登記在先的輪候查封、扣押、凍結(jié)即自動生效?！币虼耍园干娣慨a(chǎn)首輪查封解除后，南崗區(qū)人民法院輪候查封自動生效。
目前執(zhí)行到位金額仍不足以覆蓋申請執(zhí)行人依據(jù)案生效判決所申請執(zhí)行的數(shù)額，執(zhí)行標(biāo)的包括本金、利息遲延履行金等費(fèi)用，法院是嚴(yán)格按照最高院相關(guān)司法解釋進(jìn)行計(jì)算的，如當(dāng)事人存在異議，可以通過提出執(zhí)行異議的途徑進(jìn)行救濟(jì)。
記者了解到，目前趙偉濱已委托律師提起了執(zhí)行異議之訴。南崗區(qū)人民法院回復(fù)稱，趙偉濱案外人執(zhí)行異議之訴案件正在審理程序中，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院接受新聞媒體輿論監(jiān)督的若干問題規(guī)定》第四條規(guī)定，在案件未作出生效裁判前，不宜答復(fù)。