5月17日，央行連發(fā)多條重磅房地產(chǎn)新政：取消全國(guó)層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限；下調(diào)公積金貸款的利率水平；首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。
同時(shí)，國(guó)務(wù)院重磅發(fā)聲，酌情以合理價(jià)格收購(gòu)部分商品房用作保障性住房。對(duì)此，央行副行長(zhǎng)陶玲在當(dāng)天下午召開的政策吹風(fēng)會(huì)上強(qiáng)調(diào)，所收購(gòu)的商品房嚴(yán)格限定為房地產(chǎn)企業(yè)已建成未出售的商品房，對(duì)不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。
一面從需求端出發(fā)，著力于降低消費(fèi)者交易成本和購(gòu)買門檻；一面著眼供給端，想辦法解決當(dāng)前市場(chǎng)最關(guān)切的房地產(chǎn)穩(wěn)定問(wèn)題。多“策”并舉，不可謂不用心良苦。不少媒體稱，中國(guó)樓市已經(jīng)迎來(lái)“史上最寬松”政策。
這套政策組合拳發(fā)布后，隨即在輿論場(chǎng)引發(fā)廣泛熱議，股市迅速作出反應(yīng)，市場(chǎng)預(yù)期也發(fā)生了相應(yīng)的變化。
房地產(chǎn)不僅僅是建房子和賣房子
縱觀中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展史，也是半部經(jīng)濟(jì)發(fā)展史，更是城鎮(zhèn)化發(fā)展史的重要組成部分。
改革開放之前，沒(méi)有所謂房地產(chǎn)業(yè)。十一屆三中全會(huì)后，房屋定位為一種“商品”，標(biāo)志著房地產(chǎn)業(yè)的萌芽。1984年，國(guó)家相關(guān)部門頒布了《國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)代碼》，首次正式將房地產(chǎn)列為獨(dú)立的行業(yè)。但現(xiàn)實(shí)中建立起高效的市場(chǎng)機(jī)制并不容易。
前期的20世紀(jì)80年代，無(wú)論是政府、單位和個(gè)人各承擔(dān)三分之一房?jī)r(jià)的“三三制”，還是規(guī)定住宅全價(jià)出售、不再補(bǔ)貼，都很難撬動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
一方面是因?yàn)楦＠址恐贫壬写?，居民買房積極性極其有限；另一方面是因?yàn)橥恋卮_權(quán)、金融工具等都還在醞釀。配套體制機(jī)制不完全，房地產(chǎn)市場(chǎng)難以有機(jī)會(huì)。
到了20世紀(jì)90年代，中國(guó)的住房公積金制度在上海試點(diǎn)成功。加之國(guó)企“利改稅”紅利消失，政府無(wú)力承擔(dān)福利分房，住房商品化成為大勢(shì)所趨。
1991年，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)若干問(wèn)題的通知》，確定了房地產(chǎn)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中的支柱地位。很快，銀行全面介入房地產(chǎn)，彼時(shí)，出現(xiàn)了人均工資一二百，房?jī)r(jià)卻上萬(wàn)的“怪象”。很快，第一次房地產(chǎn)泡沫破裂，海南地產(chǎn)危機(jī)爆發(fā)，市場(chǎng)重新開啟恢復(fù)之路。1998年，福利分房的時(shí)代結(jié)束，真正的商品房時(shí)代來(lái)臨。
可以說(shuō)，從房地產(chǎn)市場(chǎng)化機(jī)制的建立過(guò)程看，房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)性、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的順暢性、體制機(jī)制的成熟性緊密相連，而非僅僅是建房子、賣房子。
進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，房地產(chǎn)總體發(fā)展迅速。從需求端看，福利分房已經(jīng)成為歷史，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展帶來(lái)高速城鎮(zhèn)化，造就了大量“剛需”。從供給端看，土地出讓與地方財(cái)政、金融發(fā)展形成了一種相互支撐的“系統(tǒng)”?；诖?，二十多年間，房地產(chǎn)屢屢經(jīng)歷“調(diào)控”“放松”甚至“鼓勵(lì)”“再調(diào)控”。
21世紀(jì)初，所謂“溫州炒房團(tuán)”名噪一時(shí)，房?jī)r(jià)猛漲。中央為了穩(wěn)房?jī)r(jià)先后頒布了“國(guó)八條”“國(guó)六條”等限制政策，但市場(chǎng)依舊地王頻出。2008年金融危機(jī)后，“國(guó)四條”“國(guó)十一條”等政策頻出，政府轉(zhuǎn)向鼓勵(lì)住房消費(fèi)，樓市再次上漲。2011年，“新國(guó)八條”出臺(tái)，限購(gòu)政策首次出現(xiàn)，市場(chǎng)放緩、土地流拍屢屢出現(xiàn)。
2014年，中央再調(diào)控，降準(zhǔn)、降息、逐步松綁限售限購(gòu)。2016年，持續(xù)推進(jìn)“去庫(kù)存”，棚改貨幣化加持，購(gòu)房政策放松，貨幣政策寬松，房?jī)r(jià)開始又一輪上漲。同年12月，國(guó)家首次提出“房住不炒”。由那時(shí)的限制性政策，到今天的“放松”，這又是一個(gè)周期。
建立更完善的市場(chǎng)機(jī)制至關(guān)重要
在世界各國(guó)，房地產(chǎn)行業(yè)都是重要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)既是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的一個(gè)觀測(cè)窗，也是金融市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)的風(fēng)暴眼，同時(shí)又是民生福祉建設(shè)的穩(wěn)定器。
從一些發(fā)達(dá)國(guó)家歷次經(jīng)濟(jì)危機(jī)來(lái)看，房地產(chǎn)太“過(guò)火”，則風(fēng)險(xiǎn)大增，危機(jī)轉(zhuǎn)瞬即至；房地產(chǎn)若“熄火”，則凜冬將至，蕭條或在眼前。因此，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行“調(diào)整”，尤其是逆周期調(diào)節(jié)，也是各國(guó)在宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展中常用的政策工具。
從這個(gè)角度看，在“過(guò)熱炒房”的勢(shì)頭已經(jīng)得到遏制之后，政策及時(shí)做出調(diào)整，也是順應(yīng)時(shí)勢(shì)的應(yīng)有之舉。當(dāng)前的“寬松”政策，無(wú)疑就是在進(jìn)行調(diào)整?？梢哉f(shuō)，這種調(diào)整是在關(guān)鍵時(shí)刻的關(guān)鍵之舉。
適時(shí)調(diào)整總是必要的，因?yàn)槭袌?chǎng)從不是一成不變的。但同時(shí)也要看到，長(zhǎng)期而言，建立更為完善成熟的市場(chǎng)機(jī)制至關(guān)重要。
當(dāng)市場(chǎng)機(jī)制扭曲，則獲利機(jī)制扭曲。如此，不僅可能導(dǎo)致價(jià)格脫離“理性”，也可能導(dǎo)致正常政策調(diào)整“失效”，從而帶來(lái)“下猛藥”，導(dǎo)致更多扭曲和更難解的價(jià)格問(wèn)題。在供給端，土地供給、確權(quán)、流轉(zhuǎn)的各種問(wèn)題若解決，或可更好通暢市場(chǎng)、平穩(wěn)價(jià)格。
此外，如果政企關(guān)系更加透明公開市場(chǎng)化，灰色舉債、黑色腐敗無(wú)處遁形，則可讓價(jià)格機(jī)制更公平。當(dāng)然，市場(chǎng)化并不意味著不關(guān)切民生福祉，對(duì)于弱勢(shì)群體、低收入家庭的政策性、保障性住房及補(bǔ)貼提供，亦是題中應(yīng)有之義。
中國(guó)高速發(fā)展四十余年，房地產(chǎn)有貢獻(xiàn)，也有教訓(xùn)。從發(fā)展歷程看，房地產(chǎn)發(fā)展和社會(huì)經(jīng)濟(jì)大背景密不可分，其發(fā)展勢(shì)頭好，必然是抓住了時(shí)代的脈搏。
隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)體量不斷增大，增速必然緩下來(lái)，而城鎮(zhèn)化的高增速、人口的高增速也隨之緩下來(lái)，整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式都在深度調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)中。
也因此，除了放松“限購(gòu)”政策之外，找到新動(dòng)力和增長(zhǎng)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)更高質(zhì)量的發(fā)展，與宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的新趨勢(shì)結(jié)合起來(lái)，或是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)接下來(lái)的新挑戰(zhàn)。
撰稿/萬(wàn)喆（北京師范大學(xué)教授、中國(guó)現(xiàn)代金融學(xué)會(huì)常務(wù)理事）