作者 | 劉遠舉
財經專欄作家，多家智庫研究員
5月11日，江蘇南京放寬落戶條件，宣布“買房即可落戶”。南京曾于2018年8月1日廢止“買房即落戶”政策，這也意味著，時隔近6年，南京重新開始執(zhí)行“買房即落戶”。
根據這個政策，在南京市城鎮(zhèn)地區(qū)擁有合法穩(wěn)定住所（即取得合法產權住房）人員，可以申請本人戶口遷入該住房，其配偶、未婚子女、父母（超過法定退休年齡或已辦理退休手續(xù)）可以申請辦理戶口隨遷。
房地產行業(yè)政策解凍戶籍制度？
以前各地搶人，其實都設置了一些學歷門檻、繳納社保門檻，而且，只針對個人，配偶、父母，并不能一同獲得戶籍。這一次南京的力度非常大，簡單地說，只要買房，就可以解決配偶、子女、父母的戶籍問題，小孩子讀書等問題，都可以一并解決。特別是父母，以前的搶人政策都是排斥性的。
現(xiàn)在南京的新房均價大概在28000元，偏遠一些的地區(qū)，房價在15000元左右。也就是說，買一套60平的房子，90萬元，首付27萬就可以拿到南京戶口。這個資金門檻并不高。而且，并不是拿27萬去換戶口，在任何城市買房子同樣也要花錢。這就意味著，獲得南京戶口的門檻很低了。
南京放開落戶，是之前放開限購政策的后續(xù)補充。
根據諸葛數(shù)據研究中心不完全統(tǒng)計，截至5月9日，全國共計50個城市對限購政策松綁。其中包括成都、杭州、佛山、東莞、廈門、南京、蘇州等22個城市全面取消限購。
一線城市局部放松限購，北京放松五環(huán)外限購，深圳縮短非戶籍人群的社保繳納年限，廣州放開120㎡以上的限購。杭州退出限購，意味著除了一線城市核心區(qū)，上一輪布局的限購基本全部退出。在全國21個超大特大城市中目前僅有上海、北京、深圳、廣州和天津仍有限購政策。
但可以預料的是，僅僅放開限購，不足以支撐房價。
自2023年8月的取消、放松限購潮以來，很多城市的房價并沒有回升。
2023年9月，合肥取消限購。2023年第三季度，合肥的二手房價格的同比跌幅為2%到3%，取消限購后，今年一季度，合肥的價格跌幅擴大到了4.9%到6.4%。
2023年11月，廈門取消限購，2024年3月，廈門的二手房的同比下跌幅度還是達到了9.6%。
2024年1月30日，蘇州提出全面取消限購，幾乎是非一線、非省會城市中最后一個提出全面取消限購。但從1月到5月，蘇州樓市還是在繼續(xù)跌。
此外，鄭州、南京自2023年以來的二手房價格同比變化也處于負增長。今年3月，鄭州、南京二手房的同比下跌幅度分別達到8.2%、9.5%和9.6%。所以，南京放松落戶，是為了給之前的放開限購“添油”。
在房地產上行時代，買房是一種投資行為，房子漲了，會多出置換需求，不斷倒騰，加杠桿，財富越來越多，反過來支撐更高的房地產價格。而且，基于投資的目的，沒有限購時，資金涌向全國熱點城市。這個階段，不用涌入太多的人口，就能支撐一地房價。
但是，在當下，房價不斷上漲的預期消失了。房地產的需求，主要是居住需求，這就需要不斷涌入的人口來支撐。所以，放松甚至完全取消戶籍限制，吸引人口，就是一個必然選擇。
從近期熱點城市所出政策可以看出，放松落戶限制的城市名單，正逐步擴散至熱點二線城市。這個趨勢已經形成。根據中指院統(tǒng)計，近幾年約有20個城市出臺購房即可申請落戶政策，這其中既包括南京、武漢、杭州、沈陽等核心二線城市，也有金華、駐馬店、克拉瑪依等三四線城市，有些城市甚至是租房即可落戶。
戶籍制度松動，一線城市也無法幸免
南京這樣的城市放開了，很多人會問：北上廣深會放開嗎？杭州可以作為一個風向標來看待。
浙江省此前也搞了一個全省落戶。2023年7月，浙江省政府辦公廳印發(fā)《浙江省推動落實常住地提供基本公共服務制度有序推進農業(yè)轉移人口市民化實施方案（2023—2027年）》。
根據這個政策，浙江進一步放開放寬農業(yè)轉移人口落戶條件。全省（杭州市區(qū)除外）全面取消落戶限制政策，外地與本地農業(yè)轉移人口進城落戶標準統(tǒng)一，試行以經常居住地登記戶口制度，落實合法穩(wěn)定住所（含租賃）落戶及配偶等直系親屬隨遷政策。
但是，這個政策把杭州排除在外。
2024年5月9日，浙江杭州市發(fā)布關于優(yōu)化調整房地產市場調控政策的通知。其中提到，在杭州市范圍內購買住房，不再審核購房資格。其中，第六條的內容是：優(yōu)化積分落戶政策，在本市取得合法產權住房的非本市戶籍人員，可申請落戶。
簡單地說，就是沒有任何限制，外地人想買幾套就買幾套，然后還可能送戶口。這等于是改變了2023年7月浙江的全省落戶政策。某種程度上，被排除在外的杭州，也可以實現(xiàn)全省落戶，甚至全國落戶。
所以，即便是杭州，也得放開戶籍搶人。
當然，應該說，這個第六條還有些語焉不詳，到底如何優(yōu)化，申請落戶是不是一申請就可以獲批，都沒說清楚。顯然，這留著后手，要看取消限購之后的政策效果。如果房價穩(wěn)住了，那么，這個戶口審批就可能嚴一些，反之，戶口就送得更多。
應該說，杭州的政策效果，聲勢還不錯。杭州市住房保障和房產管理局數(shù)據顯示，5月10日杭州新建商品房成交179套，較前一日增加19套，環(huán)比上漲11.9%。
近一周杭州新建商品房日均成交109套，5月10日成交套數(shù)高于近一周平均水平64.2%。杭州貝殼研究院數(shù)據顯示，對比4月均值，5月10日二手房咨詢量增長54%，二手房新增房源增長91%。
但正如前面所說，購房需求轉向居住時，一定需要人口支撐。
人口分布終將符合經濟規(guī)律，大城市會更大
對于房地產，有一種說法是，“長期看人口，中期看土地，短期看金融”，但這個說法是針對的是一個國家的整體情況。對一個國家來說，人口是一個長期變量，注定是緩慢的。但對地區(qū)而言，人口是一個中期，甚至短期變量，在5-10年內就可以快速地變化。有人口遷入，才能支撐房價。只要搶到足夠多的人，就自然有一些人會安家落戶，就會買房。
這個邏輯對南京、杭州是如此，將來對上海、深圳、廣州也是如此。雖然這些一線城市還沒有解除限購與戶籍限制，但時間不會太久了。實際上，從5月起，上海又進一步地放寬了落戶限制。
這就意味著，中國城市化政策，已經進入到了一個新階段：市場決定人口分布——經濟規(guī)律最終又一次獲得了勝利。
關于城市發(fā)展，有一個著名的ZIPF（齊普夫）法則。該法則認為，對于一個國家來說，城市人口與其城市大小排名之間存在簡單的相關關系。一個國家最大城市的人口數(shù)量為第二大城市人口數(shù)量的兩倍，是第三大城市人口數(shù)量的三倍，以此類推，為第N大城市人口數(shù)量的N倍。
簡單地說，人口向大城市聚集，是經濟發(fā)展本身的規(guī)律。
韓國首都圈（包含首爾、仁川、京畿道）面積11826平方公里，是上海的一倍，占國土面積的11.8%，人口超2600萬，占韓國總人口的50.2%。東京都占有全日本人口的10%，至于東京都市圈13400平方公里，人口高達3600萬，每三個日本人就有一個生活在東京圈的狹小范圍內。美國人口3億，紐約大都會區(qū)人口為2157萬，占到美國人口7.3%。
上?？偯娣e6340.5平方公里，人口2500萬，占中國人口總量的1.8%。可見，這個比例遠不及其他國家的大城市。中國之所以不符合ZIPF法則，很重要的一個原因就是，之前的人口遷移被戶籍和房地產限購政策制約了，隨著戶籍、限購政策的解除，中國的人口分布，會進一步地符合ZIPF法則。
工資是有剛性的，但房價已經在下降了，所以，去大城市的難度是下降了，而不是上升了。隨著進一步聚集帶來的規(guī)模效應，大城市就業(yè)、工資，都會進一步更具優(yōu)勢。這些反復加強，會形成人口的進一步聚集，支撐當?shù)胤績r。而龍頭城市房價止住下跌，對穩(wěn)定全國對固定資產的心理預期、對消費內循環(huán)，都是有好處的。
另一方面，這也必將對很多省會城市將會形成強烈的沖擊。簡言之，以前搶人，很多城市是戴著鐐銬在跳舞，現(xiàn)在，鐐銬逐漸解開。
對年輕人而言，選擇在哪里居住，每個人有不同的情況，沒有標準答案。但如果重點考慮將來的發(fā)展的話，那么一定要把人口分布的規(guī)律考慮進去。這個因素比以前任何時候都更重要。如果你是持幣待購，又向往大城市，現(xiàn)在只是沒有資質，擔心沒有戶口，那么，不妨再等一等。不會等得太久的。
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