21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者李莎、實習(xí)生白映雪 北京報道 3月，正值傳統(tǒng)樓市“小陽春”。但2024年一季度，從各個機構(gòu)最新發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)市場仍在調(diào)整過程中，“小陽春”成色偏弱。
2024年4月10日，易居研究院發(fā)布的二手房成交報告顯示，受去年高基數(shù)影響，今年一季度22個重點城市二手住宅成交366339套，同比下降24%，其中3月成交152572套，環(huán)比大漲112%，市場活躍度明顯提升，但仍明顯弱于去年同期，且市場“以價換量”特征明顯。
一季度二手房表現(xiàn)相對好于新房。據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，1-3月全國50城新建商品住宅成交3149萬平方米，同比下降48%，3月新房出現(xiàn)季節(jié)性反彈，成交1379萬平方米，環(huán)比增幅115%，但成交規(guī)模約為去年一季度的一半。
今年以來，房地產(chǎn)政策支持力度進一步加大。諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至4月8日，年內(nèi)160余城出臺樓市支持政策276次。政策涉及加大公積金貸款支持力度、下調(diào)房貸利率甚至階段性取消房貸利率下限、放松限購、推行住房“以舊換新”等方面。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，3月以來監(jiān)管部門持續(xù)釋放穩(wěn)市場積極信號，各地需求端支持政策有望加速推進，隨著供需兩端政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，購房者置業(yè)意愿或迎來溫和修復(fù)。
二手房成交好于新房
今年一季度房地產(chǎn)仍在調(diào)整過程中。在新房市場，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年一季度重點30城新房供應(yīng)2095萬平方米，環(huán)比下降44%，同比下降38%。國金證券分析認(rèn)為，背后主要原因是部分城市房地產(chǎn)市場持續(xù)深度調(diào)整，房企“以銷定投”，投資及供給大幅減少。
而從新房需求端看，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，受供給約束、去年高基數(shù)和當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)整等因素影響，一季度重點30城新房成交2412萬平方米，環(huán)比下降43%，同比下降52%。
從更大范圍來看情況類似，一季度新房市場供需兩端表現(xiàn)都較弱。中指數(shù)據(jù)監(jiān)測100個城市的成交數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，百城新建商品住宅月均成交規(guī)模較2023年同期下降約四成。而著眼供應(yīng)端，一季度批準(zhǔn)上市的新房面積同比下降約四成，整體供應(yīng)處在低位。
環(huán)比看，3月市場出現(xiàn)明顯改善。據(jù)前述易居研究院報告，3月全國50個重點城市新建商品住宅成交面積1379萬平方米，環(huán)比增長115%，同比仍降49%。在供給端，3月下半月房企拿證節(jié)奏有所加快，批準(zhǔn)上市面積較上半月明顯改善。
2月為傳統(tǒng)成交淡季，3月新房成交出現(xiàn)較大環(huán)比拉升符合預(yù)期。從各地售樓處反饋來看，咨詢量、看房量和簽約率都開始增加，但市場表現(xiàn)仍明顯弱于去年同期。
除了受去年高基數(shù)影響外，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，新房數(shù)據(jù)恢復(fù)不及預(yù)期背后，一方面是在就業(yè)、收入、預(yù)期等影響下，需求端基本面仍處低位，幼兒園收縮、消費仍在恢復(fù)過程中也對住房等大宗消費形成制約。另一方面，二手房交易增加，一季度重點30城二手房交易占比達40%，同比增加16個百分點，掛牌二手房源中次新房占比約50%，對新房市場形成分流。
二手房表現(xiàn)好于新房，易居研究院在二手房成交報告中明確，3月，全國22個重點城市二手住宅成交152572套，環(huán)比增長112%，同比減少32%。觀察歷史數(shù)據(jù)，二手房交易同比降幅明顯，但總體處于偏高位水平。
但需要注意的是，綜合機構(gòu)數(shù)據(jù)、受訪中介、房東、購房者和專家觀點，“以價換量”在二手房市場中表現(xiàn)尤為明顯。
合碩機構(gòu)首席分析師郭毅向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，3月大部分二手房成交量都是賣房人“以價換量”取得的，這也意味著對于賣房人來說，當(dāng)下只有把價格降到位，才能快速成交變現(xiàn)。在她看來，僅從成交量這一個維度來判斷市場并不全面，目前市場下行的態(tài)勢尚未完全扭轉(zhuǎn)。
剛剛過去的清明假期樓市表現(xiàn)平淡。中指數(shù)據(jù)監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，今年清明假期重點20城新房銷售面積較2022年假期下降約3成（去年清明假期僅有一天，因此主要與2022年同期進行比較）。該機構(gòu)分析認(rèn)為，清明假期期間，部分城市在前期政策優(yōu)化下，市場熱度略有回升，核心區(qū)項目到訪量較節(jié)前有所增長，但整體看，客戶觀望情緒仍在。
在業(yè)內(nèi)人士看來，今年政策環(huán)境優(yōu)于去年，但經(jīng)歷長時間信心不足后，市場目前尚處修復(fù)階段。傳統(tǒng)樓市“小陽春”之后，如果沒有有力政策接續(xù)，5月開始房地產(chǎn)市場或面臨回調(diào)風(fēng)險。
年內(nèi)160余城釋放政策利好
今年年初，住建部強調(diào)，要充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策，政府工作報告再度強調(diào)要因城施策優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控，各地支持政策加力落地。
據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，截至4月8日，年內(nèi)160余城出臺樓市支持政策276次。政策涉及加大公積金貸款支持力度、下調(diào)房貸利率甚至階段性取消房貸利率下限、放松限購、推行住房“以舊換新”等方面。
公積金仍是各地最常用的政策調(diào)控工具，據(jù)前述機構(gòu)統(tǒng)計，今年已有約87城加碼公積金政策，政策調(diào)控次數(shù)達100次。4月8日，北京、廣州、蘇州和沈陽都有公積金政策出臺或擬出臺，如北京擬提高綠色建筑公積金貸款額度、廣州提高公積金貸款額度、沈陽放寬“商轉(zhuǎn)公”條件。年內(nèi)襄陽、重慶、廈門、荊州、邯鄲、濰坊、大連、湖州等地都有公積金新政推出，內(nèi)容涉及定向上浮貸款額度、可提取公積金付首付、放寬公積金貸款使用條件等方面。
公積金支持力度在加大，今年多地也出手下調(diào)房貸利率，貝殼研究院監(jiān)測顯示，3月百城首套主流房貸利率平均為3.59%、二套主流房貸利率平均為4.16%，均處于歷史低位，同比分別回落43BP和75BP。
此外，值得注意的是，近日，福州、濟寧、青島、南昌、贛州、九江等十余個城市宣布，4月起階段性取消首套房貸利率下限。
對此，陳文靜認(rèn)為，降低房貸利率可以更好地降低購房者置業(yè)成本，促進需求釋放。接下來，符合條件的城市未來仍有望下調(diào)首套房貸利率下限或階段性取消首套房貸利率下限。此前已經(jīng)下調(diào)房貸利率下限的城市，也存在繼續(xù)下調(diào)的空間。
房屋“以舊換新”的政策也不斷推出，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2023年以來已有超30城表態(tài)支持“以舊換新”，涉及發(fā)放“以舊換新”購房補貼、聯(lián)合開發(fā)商及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)推出“換新購”服務(wù)、組織國企平臺或開發(fā)商則直接收購舊房等方面。如4月1日，鄭州發(fā)文支持“以舊換新”，計劃今年通過指定主體收購和市場交易的方式，完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”10000套。
限購政策關(guān)乎購房家庭的購房資格和可購房套數(shù)，今年重點一二線城市持續(xù)優(yōu)化調(diào)整限購政策，如廣州解除120平方米以上購房限制，上海放寬外環(huán)以外區(qū)域單身限購，北京優(yōu)化通州限購、取消離婚限購，杭州取消二手房限購等等。
此外，天津西青、河南南陽、重慶、福建福清、江蘇徐州、吉林長春等地通過購房稅費減免、發(fā)放購房補貼等多種方式，緩解了居民購房壓力。
東方金誠分析師唐曉琳向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，需求不振仍是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的癥結(jié)所在，要釋放合理住房需求，引導(dǎo)個人房貸利率進一步下行是關(guān)鍵。雖然當(dāng)前房貸利率已顯著低于歷史低點，但對比經(jīng)濟增速、物價水平，房貸利率仍有較大下調(diào)空間。
而在供應(yīng)端，唐曉琳表示，今年以來，住建部聯(lián)合金融監(jiān)管總局大力推動各城市建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，金融機構(gòu)的參與將為平穩(wěn)推進保交樓形成強有力的資金支持，也為房企釋放更多流動性，降低資金鏈斷裂風(fēng)險，助力房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。此外，3月22日召開的國常會對房地產(chǎn)的部署有所深化，會議明確要改革商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，或意味著未來商品房預(yù)售制度、土地出讓制度、房地產(chǎn)稅收制度等相關(guān)基礎(chǔ)性制度有進一步改革可能。