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聚焦“3·15”·十大案例④|買房非得搭車位?開發(fā)商被行政處罰!

聽說過買瘦肉搭肥肉,買排骨搭脊骨,買房也要搭車位?

面對這種違法行為,東莞住建部門出手了——介入?yún)f(xié)調處理、約談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目負責人,并對存在違法行為的開發(fā)商開出罰單。

案情簡介

開發(fā)商賣房捆綁車位預認購投訴多

2023年以來,東莞市、鎮(zhèn)兩級住建部門收到某新建樓盤關于銷售方面的投訴明顯增多,主要涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賣房捆綁車位預認購。

經(jīng)調查,由于消費者購房時樓市市場火爆,開發(fā)企業(yè)急于銷售配套車位達到回款目的,把認購車位作為購房優(yōu)惠的條件,在尚未取得《商品房現(xiàn)售備案證明》情況下,收取購房人車位認購款項,進一步鎖定消費者的購車位意向。

東莞市住房和城鄉(xiāng)建設局積極介入?yún)f(xié)調處理,及時約談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目負責人,要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴格按照相關政策規(guī)定進行商品房銷售,同時對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的違法行為作出行政處罰。

對涉及的解除預認購書退還車位預認購款,要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及時與消費者溝通協(xié)商,化解糾紛。

律師點評

合同簽訂維權難

廣東賦誠律師事務所劉簫音律師點評稱,根據(jù)2022年修訂的《反壟斷法》第二十二條的規(guī)定,禁止具有市場支配地位的經(jīng)營者從事下列濫用市場支配地位的行為:(五)沒有正當理由搭售商品,或者在交易時附加其他不合理的交易條件。

據(jù)此,必須同時符合以下三個條件的情況下搭售行為才構成違法:1、經(jīng)營者具有市場支配地位;2、經(jīng)營者濫用了市場支配地位;3、搭售行為沒有正當理由。

而目前的房地產(chǎn)市場中,開發(fā)商數(shù)量較多,在售房源也較多,且有大量二手房參與市場競爭,購房者擁有多種選擇而并非只能選擇某一處購房,難以認定開發(fā)商具有市場支配地位,以及濫用了市場支配地位。

另外,就捆綁(搭售)車位的行為來看,如果開發(fā)商事先已經(jīng)向購房者明碼標價,且價格并沒有超過備案價,也沒有要求購房者必須購買某個指定車位(即購房者具有未售車位的自由選擇權),那么簽訂和履行合同(預認購合同)很可能被認定為是雙方當事人真實意思表示,并不存在脅迫、重大誤解或者顯失公平的情形。

與此同時,根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》第五十四條第三款,建設單位依法取得車位、車庫權屬登記后方能出售車位、車庫。

因此,地下車位需要依法取得初始權屬登記后才能銷售。簽訂合同以后,如果要以“車位不符合銷售條件”為由解除合同,需要關注后續(xù)車位是否已經(jīng)符合銷售條件,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否存在違反《商品房銷售管理辦法》第二十二條第一款“不符合商品房銷售條件的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房,不得向買受人收取任何預訂款性質費用”,以及是否充分掌握開發(fā)商“捆綁銷售”的證據(jù),才能更好地實現(xiàn)維權目的。

消費提醒

買房要看這幾個證照齊不齊

東莞市消委會提醒,根據(jù)國家相關法律規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)商應在售樓處現(xiàn)場公示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開發(fā)資質證書、國有土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房現(xiàn)售備案證明(含車位),并公布規(guī)劃部門批準的總平面圖、項目周邊不利因素對項目的影響;車位價格表;《商品房買賣合同文本(模板)》及其補充協(xié)議等樓盤信息。

市民在購買不動產(chǎn)前,應仔細查閱這些公示證件和公示信息是否齊全,齊全方可購買。在簽訂有關合同文件時,需謹慎對待,保持冷靜,不要輕易被銷售技巧所蒙蔽。

消費者一定要認真閱讀清楚全部條款,盡管是格式條款,不能修改,但了解清楚條款內(nèi)容,綜合考慮自身情況、銷售內(nèi)容及條款等諸多因素,慎重考慮再簽訂合同。