辟謠后仍下跌
債權(quán)人辟謠后，萬科股債價(jià)格仍遭遇重挫。
3月4日，萬科多只境內(nèi)債走低，截至發(fā)稿，“21萬科04”下跌19.25%至65元，盤中一度跌停?！?2萬科06”跌超19%，“20萬科08”跌超10%至64.9元，“20萬科04”跌超7%至73.1元，均創(chuàng)歷史新低。拉長時(shí)間線看，上周開始，“21萬科02”、“22萬科01”、“20萬科06”等多只債券已出現(xiàn)大幅下跌。
股價(jià)情況亦不容樂觀，萬科AH股齊跌。截至發(fā)稿，萬科A（000002.SZ）跌超4%，萬科企業(yè)（02202.HK）跌超7%。
消息面上，市場(chǎng)傳聞，萬科正在與某些貸款機(jī)構(gòu)（主要是保險(xiǎn)公司）進(jìn)行談判，以延長其非標(biāo)準(zhǔn)債務(wù)的期限。昨日上午，新華資產(chǎn)管理股份有限公司（下稱“新華資管”）在其官方公眾號(hào)發(fā)布聲明為萬科辟謠，稱關(guān)注到有關(guān)與萬科企業(yè)的不實(shí)信息。
記者注意到，萬科及其子公司與多家資管機(jī)構(gòu)存在借款關(guān)系，其中共有97.82億元借款來自新華資管。此外，新華資管與萬科還有更深淵源，根據(jù)萬科財(cái)報(bào)信息顯示，原新華保險(xiǎn)董事長、執(zhí)行董事康典為萬科的獨(dú)立董事。
據(jù)目前萬科最新財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，截至2023年9月30日，萬科在手現(xiàn)金1036.8億元，較2023年年初下降24.4%。短債477.4億元，現(xiàn)金對(duì)短期債務(wù)覆蓋倍數(shù)為2.2倍。不過據(jù)多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地產(chǎn)在手現(xiàn)金受監(jiān)管及公司模式影響，實(shí)際可動(dòng)用的資金遠(yuǎn)少于這一數(shù)據(jù)，實(shí)際狀況難以被穿透。
新華資管與萬科存多重股權(quán)、債權(quán)關(guān)系
綜合多份公告來看，此前，新華資產(chǎn)管理股份有限公司（下稱“新華資管”）確與萬科存在多重股權(quán)、債權(quán)關(guān)系。
據(jù)萬科企業(yè)股份有限公司2023年度第四期中期票據(jù)募集說明書，截至2022年末，萬科非傳統(tǒng)融資渠道中，新華資管、泰康資管均為主要借款方。新華資管合計(jì)共有7筆借款，累計(jì)金額97.82億元。借款終止日最早一筆金額為26.25億元，將在2024年12月25日到期。
據(jù)新華保險(xiǎn)2023年半年報(bào)，在新華保險(xiǎn)擁有控制權(quán)的主要結(jié)構(gòu)化主體中，有3只產(chǎn)品與萬科有相關(guān)，分別是新華-萬科武漢不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃、新華-萬科物流基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計(jì)劃（3期）、新華-萬科昆明債權(quán)投資計(jì)劃（1期），持有份額均為100%，實(shí)收投資款分別為26.25億元、15.77億元、11億元，合計(jì)53.02億元。
值得注意的是，截至2022年末，泰康資管合計(jì)借款為46億元，其中借款終止日最早的到期的為2032年7月6日。平安銀行、中原信托有限公司、中誠信托責(zé)任有限公司的借款金額分別為58億元、30億元、22億元。
除借款關(guān)系外，新華資管與萬科還有更深的淵源。截至2023年6月30日，在萬科A前10大股東中，“新華人壽保險(xiǎn)股份有限公司-分紅-個(gè)人分紅-018L-FH002深”位列第六，持股比例為1.37%。同時(shí)，根據(jù)萬科財(cái)報(bào)信息，原新華保險(xiǎn)董事長、執(zhí)行董事康典為萬科的獨(dú)立董事。
現(xiàn)金流能否“渡劫”
萬科的現(xiàn)金流能否覆蓋現(xiàn)有臨期債務(wù)？
根據(jù)2023年三季度報(bào)，截至2023年9月30日，萬科的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為1012億元。在手現(xiàn)金1036.8億元，較年初下降24.4%。萬科有息負(fù)債3230億元，較年初增加89億元；短債477.4億元，現(xiàn)金對(duì)短期債務(wù)覆蓋倍數(shù)為2.2倍。
但不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為穩(wěn)健數(shù)據(jù)背后仍有隱憂。
一方面，地產(chǎn)公司營運(yùn)模式有其特殊性。記者從多名地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士處獲悉，考慮到房企的公司結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目資金投放方式，真實(shí)能讓上市主體公司自由調(diào)度的資金要更少。預(yù)計(jì)部分貨幣資金仍沉淀在項(xiàng)目中，受到預(yù)售監(jiān)管限制，尚未達(dá)到回款到母公司的條件。
因此現(xiàn)金對(duì)短期債務(wù)覆蓋倍數(shù)并不代表現(xiàn)金流安全。以碧桂園為例，2023年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，碧桂園貨幣現(xiàn)金和應(yīng)收款4850億元，短債倍數(shù)4.46，但隨后仍出現(xiàn)暴雷。
另一方面，萬科有息借款中銀行借款的占比仍較低。截至三季度末，萬科有息負(fù)債中銀行借款占比61.4%，較上年同期提升2.8%個(gè)百分點(diǎn)。作為對(duì)比，金地截至三季度末的有息負(fù)債中銀行借款占比70.84%，公開市場(chǎng)融資占比28.98%；截至上半年末，保利發(fā)展銀行貸款與直接融資在有息負(fù)債規(guī)模的比重86%，招商蛇口銀行貸款占其有息負(fù)債62.8%。
一名業(yè)內(nèi)財(cái)務(wù)人士認(rèn)為，銀行貸款一般是房企能獲取的較為便宜的資金。銀行借款占比較低或意味著萬科面臨著比上述競(jìng)品更大的債務(wù)成本。
近期亦有跡象顯示，萬科正加速陸續(xù)出售旗下資產(chǎn)。2月，萬科將上海七寶萬科廣場(chǎng)50%的股權(quán)，折價(jià)賣給香港領(lǐng)展基金。交易對(duì)價(jià)僅為26億元，約為評(píng)估價(jià)的七折。
萬科的全資子公司深圳市盈達(dá)投資基金管理有限公司將其持有的深圳市高新投集團(tuán)有限公司6.16%的股權(quán)出售給深圳市投資控股有限公司。2個(gè)月前，萬科也陸續(xù)出售3家悅榕莊酒店的股權(quán)，獲得4.8億元的現(xiàn)金“回血”。