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客觀評估房地產(chǎn)市場，2023年房地產(chǎn)銷售萎縮了多少？與商品房銷售量下調(diào)幅度比較，房價受地方主管部門的調(diào)控，還遠(yuǎn)未調(diào)整到位。房地產(chǎn)的黃金時代已經(jīng)結(jié)束，2024年商品房市場將繼續(xù)尋底企穩(wěn)。房地產(chǎn)下行調(diào)整，并非宏觀經(jīng)濟(jì)的最大風(fēng)險。
一、客觀評估房地產(chǎn)市場，2023年房地產(chǎn)銷售萎縮了多少？
要看清楚2024年的房地產(chǎn)發(fā)展變化趨勢，我們首先需要非?？陀^地評估2023年的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)。一般而言，我們將2%以內(nèi)的萎縮稱之為輕度調(diào)整，2%-10%之間的萎縮稱之為中度調(diào)整，萎縮10%-20%為深度調(diào)整，超過20%的萎縮稱之為市場崩潰。
通過青年失業(yè)率數(shù)據(jù)與統(tǒng)計口徑的變化，我們需要了解，關(guān)于統(tǒng)計數(shù)據(jù)，我們要學(xué)會邏輯比較，科學(xué)鑒別，方能大體看到數(shù)據(jù)背后的客觀真實的市場表現(xiàn)。
按照國家統(tǒng)計局公布的全國商品房銷售量，2023年各月的銷售量，均比2022年要少，但放開疫情封控后的1-3月，銷售量比2022年收縮得不多，同比下降3.5左右；4月份開始，下滑幅度放大到兩位數(shù)；6月份開始，下滑幅度超過五分之一。12月份，商品房銷售量同比下降23%，比11月份的21.3%、10月份的20.3%，有所加深。
按照國家統(tǒng)計局兩年公布的商品房銷售量對比計算，2023年全年，商品房銷售量從上一年的13.58億平米，下滑17.7%到11.17億平米；銷售額從上一年的13.33萬億元，下降到11.66萬億元，下降了12.5%。
不過，國家統(tǒng)計局公布的商品房銷售量和銷售額下降幅度，分別只有8.5%和6.5%，比使用其公布的兩年數(shù)量、金額對比計算出來的，下降幅度要小很多。國家統(tǒng)計局的解釋是統(tǒng)計口徑、統(tǒng)計單位調(diào)整了。
我們可以從以下兩個方面判斷哪一套數(shù)據(jù)更接近市場實際。
第一、與其他民間機構(gòu)的數(shù)據(jù)的互相驗證。
2024年1月1日，中國指數(shù)研究院發(fā)布報告顯示，2023年12月，全國TOP 100房企商品房銷售額為5412億元，同比下降35.9%。2023年全年銷售62791億元，同比下降17.3%。
1月5日，克而瑞地產(chǎn)研究公布數(shù)據(jù)說，百強房企1-12月實現(xiàn)銷售操盤金額54050億元，同比降低16.5%。其中12月銷售操盤金額4513億元，同比下降34.6%。
這兩家民間獨立研究機構(gòu)的數(shù)據(jù)，更接近用國家統(tǒng)計局公布的兩年銷售額直接計算的下降幅度。
第二、與國家統(tǒng)計局公布的其他房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的互相比較。
騎牛研究所制作的上圖，列出了國家統(tǒng)計局直接公布的房地產(chǎn)主要指標(biāo)2023年的增減幅度，以及用國家統(tǒng)計局公布的2023和2022兩年數(shù)量和金額直接對比計算的增減幅度，我們會驚訝地發(fā)現(xiàn)，雖然國家統(tǒng)計局說統(tǒng)計單位不同口徑不同，但房屋施工面積、開工面積、竣工面積、待售面積，兩個口徑的增減幅度分別只有0.2、0.5、1.2和0.4個百分比的差距，但商品房銷售量的增加幅度，相差9.2個百分點，相差超過一倍。
從數(shù)據(jù)邏輯上看，用國家統(tǒng)計局公布的2023和2022兩年的商品房銷售面積與金額直接對比計算的增減幅度，才符合數(shù)據(jù)之間的邏輯關(guān)聯(lián)。
二、與商品房銷售量下調(diào)幅度比較，房價受地方主管部門的調(diào)控，還遠(yuǎn)未調(diào)整到位。
從各方面公布的房地產(chǎn)價格變化情況來看，2023年的新房價格與二手房價格微跌，與兩位數(shù)的商品房銷售量下行幅度對比，價格的調(diào)整還遠(yuǎn)未到位。
從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)看：2023年12月份，一線、二線、三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.4%、0.4%和0.5%；同比一線下降0.1%，二線上漲0.1%；三線下降1.8%。
12月份，二手住宅銷售價格環(huán)比，一線城市下降1.1%，二線下降0.8%，三線下降0.8%；同比一線城市下降3.5%；二線下降4.0%；三線下降4.2%。
中國指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示：全國100個城市新建住宅平均價格為16220元/平方米，環(huán)比下降0.08%，同比上漲0.27%；二手住宅平均價格為15315元/平方米，環(huán)比下跌0.55%，同比下跌3.53%。
總體觀察，自2023年7月份開始，中國新房價格便開啟了環(huán)比連續(xù)下跌模式。在購房需求和房價預(yù)期的雙重抑制下，各地主管部門阻礙房企降價銷售獲得現(xiàn)金流的行為，雖然對房價隨同銷售面積的調(diào)整而同步調(diào)整的步伐有所影響，但并未改變供過于求價格下調(diào)的大趨勢。國家統(tǒng)計局70城新房價格2023年12月份環(huán)比下跌0.4%，為全年環(huán)比下跌最快的一個月。10月份和11月環(huán)比均下跌0.3%，10月環(huán)比下跌0.1%。
三、房地產(chǎn)的黃金時代已經(jīng)結(jié)束，2024年商品房市場將繼續(xù)尋底企穩(wěn)。
一般而言，泛房地產(chǎn)的周期性調(diào)整，在上行周期，由房價上漲開始，房屋銷售量增長到頂而結(jié)束；在下行周期，則由銷售量下滑開啟，房價跟跌到位而結(jié)束。
從2021年開始的這一輪中國歷史上最長時間的房地產(chǎn)下行調(diào)整周期，由于政策的干預(yù)，商品房銷售量已經(jīng)下滑了30個月，但房價從2023年下半年才開始下跌。在房價尚未下滑到位之前，這一輪房地產(chǎn)市場的下行調(diào)整周期，便不可能結(jié)束企穩(wěn)。
相信我的判斷，因為我早在2021年12月10日的《后房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)時代，您準(zhǔn)備好了嗎》一文中，便準(zhǔn)確預(yù)測了這一輪房地產(chǎn)下行周期的烈度。
2024年，房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)四個特點。
第一、債務(wù)重組和債務(wù)出清，仍然是今年房地產(chǎn)行業(yè)的重中之重。
過去三年，開發(fā)商陷入財務(wù)困境，引發(fā)了超過1000億美元的債務(wù)違約。2020 年 8 月 “三條紅線”措施切斷了房企的銀行和債券市場融資渠道之后，就必然會引發(fā)這樣的后果，而三年疫情防控，使銷售陷入困境，只不過加劇了這場危機。
開發(fā)商，尤其是私營開發(fā)商，在未來5到10年內(nèi)，仍將面臨生存挑戰(zhàn)，他們首先關(guān)心的是如何重整債務(wù)獲得生存的機會，而不是如何在償還債務(wù)和銷售低迷的壓力下發(fā)展。
惠譽評級匯編的數(shù)據(jù)顯示，2024年開發(fā)商將繼續(xù)面臨巨額債券償還，今年到期或可出售的境內(nèi)外債券本金將達(dá)到7373億元人民幣，同比增長11.3%。
該機構(gòu)表示，即使是避免違約的開發(fā)商，也需要在2024年償還393億元人民幣的在岸債務(wù)和55億美元的境外債務(wù)，比去年增長25%，到期日超過100億元人民幣的峰值在3月和8月達(dá)到頂峰。
根據(jù)人行的數(shù)據(jù)，2023年三季度末人民幣房地產(chǎn)貸款余額53.19萬億元，增長不到1%。其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額13.17萬億元，同比增長4%，占比24.8%。
第二、房地產(chǎn)刺激政策基本出盡，2024年可能會面臨政策空窗期。
在大家的記憶中，2022-2023年，各種刺激房地產(chǎn)的政策每月都有。這兩年來，國家有關(guān)部門為了拯救房地產(chǎn)市場，出臺了數(shù)千次的救市措施。每有刺激政策出臺，都會引發(fā)大家對房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的無限遐想。
年前，高層也在各種會議和講話中，確定了將加快建立房地產(chǎn)開發(fā)新模式，加快保障性住房建設(shè)、平急兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”。
至此，很多人沒有注意到，能夠出臺的房地產(chǎn)刺激政策，基本出盡。
2024年唯一可以算作刺激措施的，可能只有下調(diào)貸款利率這一項。但不同于美聯(lián)儲的快刀斬亂麻，央行5個基點、10個基點的降息，對余額支付抵押貸款利息的減少，猶如隔靴搔癢，難以刺激市場。
所以2020-2023年央行多次下調(diào)貸款利率，但商品房銷售量并未因為降息而增長，反而突破了經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的詮釋，邊降息邊縮量。
毫無疑問，降息對房地產(chǎn)的刺激作用已經(jīng)非常有限，2024年依然如此。
面臨房地產(chǎn)政策空窗期，市場可能會因為不習(xí)慣而降低預(yù)期。
第三、部分國有或全部國有企業(yè)將占據(jù)房地產(chǎn)的主導(dǎo)地位。
隨著“快速杠桿和快速增長的黃金時代”的結(jié)束，長達(dá)數(shù)年的流動性危機和長期的銷售低迷已經(jīng)永遠(yuǎn)改變了中國房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的格局。隨著政策對房企影響加深，部分國有或全部國有企業(yè)將占據(jù)房地產(chǎn)的主導(dǎo)地位。
目前，全國范圍內(nèi)未完工的預(yù)售房屋數(shù)量已膨脹至2000萬套。在2024年完成這些單位的成本將達(dá)到2.7萬億元-3萬億元人民幣，即使考慮到政府已承諾幫助解決交付積壓的5500億元人民幣，依然存在2.2萬億-2.5萬億的資金缺口。但2023年人行公布的房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額，僅從2022年底的12.69萬億元增加到13.17萬億元，年化增加額只有0.64萬億。
而財新網(wǎng)在去年11月份已經(jīng)披露，監(jiān)管機構(gòu)正在起草一份中資房地產(chǎn)商“白名單”。白名單可能涵蓋50家規(guī)模國有和民營房企，而名單內(nèi)的企業(yè)將獲得包括信貸、債券和股權(quán)融資等多方面的支持。
該白名單意味著，名單之外的房企，可能無望獲得銀行的信貸資金。融資對私人開發(fā)商來說將是2024年一個巨大的挑戰(zhàn)，這可能會加速他們的債務(wù)重組和債務(wù)出清，從而導(dǎo)致一部分民營房企退出市場，國有房企獲得房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)地位。
這一趨勢實際上已經(jīng)出現(xiàn)，但2024年會進(jìn)一步強化。在 2023 年銷售額排名前 10 的開發(fā)商中，國有或部分國有企業(yè)占據(jù)了 7 個位置，而 2019 年流動性危機開始之前只有 5 個位置。
第四、商品房成交量跌幅收窄，但房價跌幅或許明顯放大。
與這一輪開始調(diào)整的2021年對比，2023年商品房銷售量下降了37.8%，按照正常的量價關(guān)系，房價至少需要下跌四分之一，這一輪下行調(diào)整方可企穩(wěn)。因此從邏輯上看，銷售量經(jīng)過前兩年半的急跌，下行動能基本釋放，今年的銷售量可望收窄尋底。但價格大概率會開啟補跌模式，跌幅會明顯放大。
騎牛研究所依據(jù)數(shù)據(jù)模型推算，2024年商品房銷售量預(yù)估下滑10%至10億平米，2025年可望基本企穩(wěn)；新房價格2024年將下跌5%-10%，跌幅將延續(xù)到2025年，累計下跌20%-25%之后企穩(wěn)。
四、房地產(chǎn)下行調(diào)整，并非宏觀經(jīng)濟(jì)的最大風(fēng)險。
我們必須接受這么一個事實：即快速杠桿和快速增長的黃金時代已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)增長的時代已經(jīng)一去不復(fù)返。
房地產(chǎn)下行調(diào)整，是中國經(jīng)濟(jì)在前20年利用房地產(chǎn)的高速發(fā)展推動經(jīng)濟(jì)快速增長，必須付出的代價。猶如借款最后需要還款是一個道理。而房地產(chǎn)下行調(diào)整在進(jìn)一步擠壓開發(fā)商，以及房地產(chǎn)延伸行業(yè)，對宏觀經(jīng)濟(jì)帶來短期壓力之外，實際上隨著新增房貸的減少，更多的資金集中于其他行業(yè)與消費，對于中長期宏觀經(jīng)濟(jì)的增長，有百利而無一害。
那種認(rèn)為“如果房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步下滑，仍將影響居民的信心，并損害國家經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，存在相當(dāng)大的風(fēng)險”。的言論，要么是目光短視的一種看法，要么是屁股指揮腦袋的論調(diào)，并不可信。