3月24日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），進(jìn)一步推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行工作。發(fā)改委同步發(fā)布了REITs項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知，明確了時(shí)間申報(bào)等要求。
來看關(guān)鍵內(nèi)容：
1、研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。
2、項(xiàng)目用地性質(zhì)應(yīng)符合土地管理相關(guān)規(guī)定。項(xiàng)目發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)為持有消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、開展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體，不得從事商品住宅開發(fā)業(yè)務(wù)。嚴(yán)禁規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求，不得為商品住宅開發(fā)項(xiàng)目變相融資。
3、申報(bào)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、經(jīng)營(yíng)收益權(quán)類項(xiàng)目，基金存續(xù)期內(nèi)部收益率（IRR）原則上不低于5%；非特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、經(jīng)營(yíng)收益權(quán)類項(xiàng)目，預(yù)計(jì)未來3年每年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于3.8%。
4、首次申報(bào)發(fā)行REITs的保障性租賃住房項(xiàng)目，當(dāng)期目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值原則上不低于8億元，可擴(kuò)募資產(chǎn)規(guī)模不低于首發(fā)規(guī)模的2倍。
5、推動(dòng)擴(kuò)募發(fā)行常態(tài)化。鼓勵(lì)運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)良好、投資運(yùn)作穩(wěn)健、會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范的上市REITs通過增發(fā)份額收購(gòu)資產(chǎn)，開展并購(gòu)重組活動(dòng)。加快推動(dòng)首批擴(kuò)募REITs項(xiàng)目落地，完善擴(kuò)募定價(jià)機(jī)制，鼓勵(lì)更多符合條件的擴(kuò)募項(xiàng)目發(fā)行上市。
6、支持經(jīng)營(yíng)規(guī)范、治理健全、資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)豐富的優(yōu)質(zhì)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司等金融機(jī)構(gòu)開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)試點(diǎn)。
7、健全二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性支持制度安排，完善做市機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)做市商的考核評(píng)價(jià)，督促其積極履行做市義務(wù)。適時(shí)推出REITs實(shí)時(shí)指數(shù)。
8、進(jìn)一步優(yōu)化審核注冊(cè)流程，提高審核注冊(cè)工作的規(guī)范性、可預(yù)期性和透明度。證監(jiān)會(huì)和證券交易所原則上應(yīng)當(dāng)將問題一次匯總成書面反饋意見，并由證券交易所統(tǒng)一發(fā)出。
9、健全REITs發(fā)售業(yè)務(wù)規(guī)則，完善資產(chǎn)估值和詢價(jià)定價(jià)機(jī)制，規(guī)范發(fā)行推介、詢價(jià)、定價(jià)、配售行為。制定臨時(shí)信息披露指引，強(qiáng)化重大事項(xiàng)披露要求。研究規(guī)范治理機(jī)制的權(quán)責(zé)條款，完善REITs治理結(jié)構(gòu)。
10、建立健全包括項(xiàng)目盡調(diào)、發(fā)行定價(jià)、信息披露、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理、二級(jí)市場(chǎng)交易等環(huán)節(jié)的全鏈條監(jiān)管制度。
服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，拓寬試點(diǎn)資產(chǎn)類型
《通知》拓寬試點(diǎn)資產(chǎn)類型。貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，優(yōu)化政策措施，充分發(fā)揮消費(fèi)的基礎(chǔ)作用，把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置的決策部署，研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。項(xiàng)目用地性質(zhì)應(yīng)符合土地管理相關(guān)規(guī)定。項(xiàng)目發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)為持有消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、開展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體，不得從事商品住宅開發(fā)業(yè)務(wù)。嚴(yán)禁規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求，不得為商品住宅開發(fā)項(xiàng)目變相融資。
同時(shí)，分類調(diào)整項(xiàng)目收益率和資產(chǎn)規(guī)模要求。申報(bào)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、經(jīng)營(yíng)收益權(quán)類項(xiàng)目，基金存續(xù)期內(nèi)部收益率（IRR）原則上不低于5%；非特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、經(jīng)營(yíng)收益權(quán)類項(xiàng)目，預(yù)計(jì)未來3年每年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于3.8%。落實(shí)中央“房住不炒”要求，充分考慮保障性租賃住房的保障屬性，鼓勵(lì)更多保障性租賃住房REITs發(fā)行，首次申報(bào)發(fā)行REITs的保障性租賃住房項(xiàng)目，當(dāng)期目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值原則上不低于8億元，可擴(kuò)募資產(chǎn)規(guī)模不低于首發(fā)規(guī)模的2倍。
《通知》明確推動(dòng)擴(kuò)募發(fā)行常態(tài)化。按照市場(chǎng)化法治化原則，鼓勵(lì)運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)良好、投資運(yùn)作穩(wěn)健、會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范的上市REITs通過增發(fā)份額收購(gòu)資產(chǎn)，開展并購(gòu)重組活動(dòng)。加快推動(dòng)首批擴(kuò)募REITs項(xiàng)目落地，完善擴(kuò)募定價(jià)機(jī)制，鼓勵(lì)更多符合條件的擴(kuò)募項(xiàng)目發(fā)行上市。擴(kuò)大市場(chǎng)參與主體范圍。支持經(jīng)營(yíng)規(guī)范、治理健全、資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)豐富的優(yōu)質(zhì)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司等金融機(jī)構(gòu)開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)試點(diǎn)，允許符合條件的機(jī)構(gòu)參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs，依托其在基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目?jī)?chǔ)備和運(yùn)營(yíng)管理優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)。
此外，還加強(qiáng)二級(jí)市場(chǎng)建設(shè)。健全二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性支持制度安排，完善做市機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)做市商的考核評(píng)價(jià)，督促其積極履行做市義務(wù)。適時(shí)推出REITs實(shí)時(shí)指數(shù)。
完善審核注冊(cè)機(jī)制，反饋意見僅發(fā)一次
《通知》明確建立分工明確、各有側(cè)重、高效銜接的審核注冊(cè)工作機(jī)制，進(jìn)一步優(yōu)化審核注冊(cè)流程，提高審核注冊(cè)工作的規(guī)范性、可預(yù)期性和透明度。證監(jiān)會(huì)和證券交易所原則上應(yīng)當(dāng)將問題一次匯總成書面反饋意見，并由證券交易所統(tǒng)一發(fā)出。堅(jiān)持開門辦審核，定期開展市場(chǎng)機(jī)構(gòu)座談會(huì)，傳遞監(jiān)管工作理念。
并強(qiáng)化了大類資產(chǎn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)?？偨Y(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路等實(shí)踐較多的資產(chǎn)類型，按照“成熟一類、推出一類”的原則，細(xì)化完善審核和信息披露要點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量從嚴(yán)要求，并以適當(dāng)方式向市場(chǎng)公開，加快成熟類型資產(chǎn)的推薦審核透明度和發(fā)行上市節(jié)奏。同時(shí)，建立常態(tài)化會(huì)商機(jī)制，著力解決“新類型”項(xiàng)目面臨的重大疑難和無先例問題，并通過培訓(xùn)、典型案例分享等方式向市場(chǎng)公開，加快試點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)展，引導(dǎo)市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展。完善發(fā)行、信息披露等基礎(chǔ)制度。健全REITs發(fā)售業(yè)務(wù)規(guī)則，完善資產(chǎn)估值和詢價(jià)定價(jià)機(jī)制，規(guī)范發(fā)行推介、詢價(jià)、定價(jià)、配售行為。制定臨時(shí)信息披露指引，強(qiáng)化重大事項(xiàng)披露要求。研究規(guī)范治理機(jī)制的權(quán)責(zé)條款，完善REITs治理結(jié)構(gòu)。
全鏈條監(jiān)管促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行
《通知》構(gòu)建了全鏈條監(jiān)管機(jī)制。遵循REITs特點(diǎn)規(guī)律和風(fēng)險(xiǎn)特征，結(jié)合基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)模式，建立健全包括項(xiàng)目盡調(diào)、發(fā)行定價(jià)、信息披露、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理、二級(jí)市場(chǎng)交易等環(huán)節(jié)的全鏈條監(jiān)管制度。突出以“管資產(chǎn)”為核心，按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則，加強(qiáng)對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量、運(yùn)營(yíng)管理的穿透監(jiān)管。
并要求證監(jiān)局、證券交易所、證券業(yè)協(xié)會(huì)和基金業(yè)協(xié)會(huì)等單位應(yīng)當(dāng)各司其職，協(xié)同配合，形成監(jiān)管合力。壓實(shí)基金管理人的主動(dòng)管理責(zé)任，督促基金管理人、基金托管人、資產(chǎn)支持證券管理人、原始權(quán)益人、外部運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)、財(cái)務(wù)顧問、證券基金服務(wù)機(jī)構(gòu)等參與方依法履行職責(zé)。依法打擊違法違規(guī)行為，保護(hù)投資者合法權(quán)益。
發(fā)改委明確REITs項(xiàng)目申報(bào)工作
發(fā)改委同步發(fā)布了《規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《推薦工作》），明確要合理把握項(xiàng)目發(fā)行條件，切實(shí)提高申報(bào)推薦效率，充分發(fā)揮專家和專業(yè)機(jī)構(gòu)作用，用好回收資金促進(jìn)有效投資，切實(shí)加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理。
《推薦工作》要求項(xiàng)目前期培育階段結(jié)束、基本符合申報(bào)條件后，發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)按發(fā)改投資文件等要求，向有關(guān)省級(jí)發(fā)展改革委報(bào)送項(xiàng)目申報(bào)材料。省級(jí)發(fā)展改革委應(yīng)及時(shí)對(duì)項(xiàng)目申報(bào)材料進(jìn)行初步審核，對(duì)基本符合條件的項(xiàng)目應(yīng)于5個(gè)工作日內(nèi)正式受理；對(duì)明顯不符合發(fā)行條件或材料不完整、不齊備的不予受理，并于5個(gè)工作日內(nèi)作出回復(fù)。
項(xiàng)目受理后，我委、省級(jí)發(fā)展改革委將明確專人對(duì)接，優(yōu)化工作流程，加快工作進(jìn)度，共同開展項(xiàng)目判斷。省級(jí)發(fā)展改革委應(yīng)及時(shí)將符合條件的項(xiàng)目申報(bào)文件和相關(guān)材料報(bào)送發(fā)改委。為提高工作效率，如涉及省級(jí)其他部門的有關(guān)事項(xiàng)已由該部門（包括其下級(jí)部門）出具無異議函或書面支持意見，省級(jí)發(fā)展改革委向發(fā)改委報(bào)送項(xiàng)目申報(bào)文件時(shí)不宜再重復(fù)會(huì)簽。
中央企業(yè)可將項(xiàng)目申報(bào)材料和項(xiàng)目所在地省級(jí)發(fā)展改革委意見直接報(bào)送發(fā)改委，也可通過省級(jí)發(fā)展改革委報(bào)送。直接報(bào)送的，發(fā)改委及時(shí)對(duì)項(xiàng)目申報(bào)材料進(jìn)行初步審核，對(duì)基本符合條件的項(xiàng)目于5個(gè)工作日內(nèi)正式受理；對(duì)明顯不符合發(fā)行條件或材料不完整、不齊備的不予受理，并于5個(gè)工作日內(nèi)作出回復(fù)。
另外，《推薦工作》明確，基礎(chǔ)設(shè)施REITs凈回收資金（指扣除用于償還相關(guān)債務(wù)、繳納稅費(fèi)、按規(guī)則參與戰(zhàn)略配售等資金后的回收資金）應(yīng)主要用于在建項(xiàng)目、前期工作成熟的新項(xiàng)目（含新建項(xiàng)目、改擴(kuò)建項(xiàng)目）；其中，不超過30%的凈回收資金可用于盤活存量資產(chǎn)項(xiàng)目，不超過10%的凈回收資金可用于已上市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的小股東退出或補(bǔ)充發(fā)起人（原始權(quán)益人）流動(dòng)資金等。在符合國(guó)家政策及企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)要求的條件下，回收資金可跨區(qū)域、跨行業(yè)使用；除國(guó)家有特殊規(guī)定外，任何地方或部門不得設(shè)置限制條件，影響企業(yè)按照市場(chǎng)化原則依法合規(guī)使用回收資金。
同時(shí)，加快基礎(chǔ)設(shè)施REITs凈回收資金的投資進(jìn)度，盡快形成投資良性循環(huán)，更好支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。基礎(chǔ)設(shè)施REITs購(gòu)入項(xiàng)目（含首次發(fā)行與新購(gòu)入項(xiàng)目）完成之日起2年內(nèi)，凈回收資金使用率原則上應(yīng)不低于75%，3年內(nèi)應(yīng)全部使用完畢。凈回收資金使用進(jìn)度明顯不符預(yù)期的，應(yīng)審慎考慮新購(gòu)入項(xiàng)目安排。如回收資金實(shí)際投入項(xiàng)目與申報(bào)時(shí)擬投入項(xiàng)目不一致的，應(yīng)按要求向有關(guān)省級(jí)發(fā)展改革委備案并說明情況。為確保回收資金盡快用于項(xiàng)目投資、有效支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，已上市基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)于每季度結(jié)束后5個(gè)工作日內(nèi)向發(fā)改委投資司直接報(bào)送回收資金使用情況，同步抄送再投資項(xiàng)目涉及的省級(jí)發(fā)展改革委。如回收資金使用進(jìn)度不及預(yù)期，發(fā)改委將及時(shí)提醒有關(guān)項(xiàng)目發(fā)起人（原始權(quán)益人）；確有必要時(shí)，將提請(qǐng)有關(guān)省級(jí)發(fā)展改革委約談項(xiàng)目單位，了解具體情況，提出整改建議。
已上市REITs 25只，募集資金超過800億元
2020年4月基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)啟動(dòng)以來，各項(xiàng)工作平穩(wěn)有序推進(jìn)，市場(chǎng)認(rèn)可度較高，運(yùn)行總體平穩(wěn)，達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。截至2023年2月末，已上市REITs 25只，募集資金超過800億元，項(xiàng)目涵蓋收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、倉(cāng)儲(chǔ)物流、清潔能源、保障性租賃住房、新能源等多種資產(chǎn)類型，形成了一定規(guī)模效應(yīng)、示范效應(yīng)。在各方共同努力下，初步探索走出了一條既遵循成熟市場(chǎng)規(guī)律、又適應(yīng)中國(guó)國(guó)情的REITs發(fā)展之路。
證監(jiān)會(huì)表示，下一步將會(huì)同國(guó)家發(fā)展改革委等有關(guān)部門，深入貫徹黨的二十大精神，圍繞建設(shè)中國(guó)特色現(xiàn)代資本市場(chǎng)，著力推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行，實(shí)現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長(zhǎng)，充分發(fā)揮REITs助力盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資和降低實(shí)體企業(yè)杠桿率的重要作用，走好中國(guó)特色REITs市場(chǎng)發(fā)展之路，更好服務(wù)構(gòu)建新發(fā)展格局和經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。