11月21日,中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布,1年期LPR(貸款市場報價利率)為3.65%,5年期以上LPR為4.3%,均與上月持平。
從目前來看,在8月份LPR非對稱超預期下調(diào)后,LPR連續(xù)三個月保持不變,但是這并沒有妨礙房貸利率下降的趨勢。11月,貝殼研究院監(jiān)測的103個重點城市主流首套房貸款利率為4.09%,較上月下降3個基點,截至11月18日,已有18城主流首套房貸款利率降至3字頭。
多數(shù)城市房貸利率降至歷史低位
對于11月LPR保持不變,貝殼研究院市場分析師劉麗杰表示,在疫情后經(jīng)濟修復和穩(wěn)地產(chǎn)的實際需求下,總量寬松的政策基調(diào)未變,這是11月LPR保持不變的宏觀環(huán)境。當前,國內(nèi)流動性整體相對合理充裕,兼顧到國際加息周期下國內(nèi)外均衡,一定時期內(nèi)LPR保持平穩(wěn)。
從房貸利率來看,據(jù)貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,11月,貝殼研究院監(jiān)測的103個重點城市主流首套房貸款利率為4.09%,較上月下降3個基點,二套房貸款利率為4.91%,與上月基本持平,較去年最高點分別回落165個基點和109個基點,創(chuàng)歷史新低。
截至11月18日,在貝殼研究院監(jiān)測范圍內(nèi),已有18城主流首套房貸款利率降至3字頭,其中,二線城市有6個,三四線城市12個。在首套房主流貸款利率方面,11月,包括一線城市在內(nèi)僅10城高于4.1%。而從二套房主流貸款利率來看,僅北京、上海、廈門和西安四城高于4.9%。
在利率變化上,11月,103個重點城市中僅有14城房貸利率有所調(diào)整,降息城市范圍較小,且以首套房貸款利率下降為主。其中,泉州和溫州主流首套房貸款利率下調(diào)至3.8%,降幅達30個基點。
值得關(guān)注的是,據(jù)媒體報道,杭州自11月11日起首套房“認房又認貸”松綁,但僅適用于純商貸客戶;首套房貸款利率降至4.1%,二套房貸款利率降至4.9%。對此,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為,杭州曾是全國房地產(chǎn)的熱點城市,但隨著供應量上漲,二手房房源井噴,市場也開始明顯調(diào)整。此次杭州政策的調(diào)整或帶動更多城市調(diào)整。
從利率下調(diào)幅度來看,三四線城市房貸利率同比降幅最大,首套房、二套房貸款利率同比降幅分別為169BP和112BP。以首套房100萬元商業(yè)貸款本金、30年期等額本息還款計算,平均每月可減少月供約1036元,需償還的利息總額減少約37萬元。一線城市房貸利率同比降幅最小,首套房、二套房貸款利率同比降幅僅60個基點和52個基點。
“整體來看,11月房貸利率保持穩(wěn)中下降的勢頭。經(jīng)歷前期房貸降息后,多數(shù)城市房貸利率降至歷史低位?!眲Ⅺ惤苋绱丝偨Y(jié)稱。
預期局部城市二套房貸款利率或破4.9%
回顧此前1年期和5年期LPR利率來看,5月20日,人民銀行在維持1年期LPR3.70%不變的同時,將5年期LPR下調(diào)15個基點至4.45%。
值得一提的是,同樣在5月,人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》,首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。
而到了今年8月,人民銀行將1年期LPR從3.70%下調(diào)至3.65%,將5年期LPR從4.45%下調(diào)至4.3%。此后,連續(xù)三個月LPR保持不變。
對此,上海財經(jīng)大學公共政策與治理研究院首席專家楊暢表示,由于5年期LPR是房地產(chǎn)市場貸款定價的參考基準,下調(diào)是釋放了推動房地產(chǎn)市場回升的政策意圖。而從實際發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款利率看,據(jù)人民銀行發(fā)布的2022年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告顯示,三季度末個人住房貸款利率為4.34%,較上季度末下降28個基點,較上年末下降129個基點。
在業(yè)內(nèi)人士看來,雖然目前房貸利率下限達2019年以來新低,但各地房貸利率仍有進一步下調(diào)的空間。
值得關(guān)注的是,繼“金融16條”的支持政策之后,11月21日,人民銀行、銀保監(jiān)會在聯(lián)合召開的全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會上,強調(diào)保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序,其中提到支持個人住房貸款合理需求,以及支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資在保證債權(quán)安全的前提下合理展期。用好民營企業(yè)債券融資支持工具(“第二支箭”)支持民營房企發(fā)債融資等。
劉麗杰表示,在穩(wěn)地產(chǎn)背景下,未來住房信貸政策有望進一步寬松。“金融16條”的支持政策提到,地方政策在全國政策基礎上,可以合理確定當?shù)貍€人住房貸款首付和貸款利率政策下限,這代表著地方政府在需求端調(diào)控政策有了更多的優(yōu)化空間,未來房貸利率下限有望進一步下降,特別是加大對改善換房需求的支持下,局部城市二套房貸款利率有望突破4.9%的下限。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜也認為,今年以來,多部委持續(xù)釋放政策利好,各地積極落實“因城施策”,需求端信貸政策不斷優(yōu)化。當前,石家莊、溫州在內(nèi)的80余城已調(diào)整首套房商貸首付比例至20%,武漢、貴陽等20余城已將首套房貸款利率降至4%以下?!靶刨J政策的進一步寬松有助于降低居民購房成本,緩和市場觀望情緒,帶動住房需求釋放?!?/p>