原標題：武漢首套商貸利率或?qū)ⅰ捌?”！“十一”樓市成交案場很“熱”但數(shù)據(jù)很“冷” |黃金周觀察
武漢某小區(qū)。 董紅艷 攝
來源：華夏時報
本報記者 李貝貝 見習(xí)記者 董紅艷 北京報道
10月10日，《華夏時報》記者從業(yè)內(nèi)人士處獲悉，武漢首套商貸利率將下調(diào)為3.9%，跌破4%。經(jīng)致電多家銀行核實，部分銀行向記者證實了該消息：“不過目前還沒有執(zhí)行，應(yīng)該就在最近這幾天就會落地了?！?/p>
利好政策不間斷的情況下，武漢今年黃金周樓市看起來暖意融融。記者采訪多個樓盤獲悉，其現(xiàn)場熱度較高。多名新房銷售人員對記者表示，“今年十一比往年銷量都要好。”但同時，記者也從市場了解到，二手房市場表現(xiàn)平平。官方數(shù)據(jù)顯示，武漢樓市黃金周7天成交量同比下滑36%。
10月9日，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《華夏時報》記者采訪時表示：“武漢樓市最大的問題，是供應(yīng)過多。”
數(shù)據(jù)較“冷”，案場很“熱”
據(jù)武漢房管局數(shù)據(jù)，10月1日-7日武漢市商品住宅合計成交472套，合計5.66萬平方米，較去年國慶同期下滑36%，其中10月1日成交超過270套，其余6天總成交202套。
雖然數(shù)據(jù)較“冷”，但黃金周期間樓盤案場的表現(xiàn)卻與之截然相反。
“十一”前后，《華夏時報》記者采訪了多名銷售人員，他們大多銷售了2-3套房源，表示賣得不錯。
“我賣了三套！獎勵了1000元獎金和3天休假！” 武漢青山商圈的新房銷售陳英杰（化名）興奮地對記者說。陳英杰直呼：“假期好累！第一天就早起去接客戶，然后一直忙。黃金周第二天，我還沒到，客戶就已經(jīng)坐在店里等我了?！标愑⒔芊Q，十一期間基本上每一天都是從早上7點忙到晚上9點。
武漢房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士李瀟瀟（化名）告訴《華夏時報》記者：“今年十一比往年銷量都要好?！睂τ跀?shù)據(jù)與案場情況的反差，李瀟瀟解釋稱：“網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后了，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)沒有那么快。國慶節(jié)期間的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)至少也得一個月才能出來?！睋?jù)悉，十一期間的買房者只是交了定金，其后還需要審核購房資格、支付首付金額，然后才可以進行網(wǎng)簽。
因黃金周期間武漢也有疫情管控，其對樓市影響幾何？
“本來我給自己定的目標是7套的，因為疫情，好幾個客戶都沒回來，有點小遺憾?！标愑⒔茉媱澊笳谷_：“本來經(jīng)理說，國慶賣5套的話，就獎勵我2000元和半個月的休假的。我牛都吹出去了，結(jié)果沒有達成！”據(jù)悉，因為臨時出現(xiàn)的疫情，陳英杰好幾個深圳、北京的客戶都取消了返漢行程。
對于疫情，沌口商圈的中介朱曉東（化名）感受并不深：“除了封控地區(qū)進出受限，其他地區(qū)還好，我們沒有受到太大的影響。我賣了2套，上周簽單，這周收尾。”
“賣的蠻不錯！大部分的開發(fā)商都優(yōu)惠蠻大?！蓖瑸殂缈谏倘Φ闹薪橼w明明（化名）告訴記者。隨后，趙明明給記者看了兩張他們的宣傳喜報，其中一張喜報上赫然寫著：“熱烈祝賀武漢新房十一黃金周首日突破400單！”另外一張“喜報”則稱：“恭喜漢陽客發(fā)部，2022年10月3日，百單之后再過百單！”據(jù)了解，第一張是趙明明所在的中介公司黃金周期間所簽約的新房成交單數(shù)，第二張是該公司一個區(qū)域門店在10月3日的銷售業(yè)績。
樓盤以價換量
武漢為“十一”樓市作了全方位的鋪墊。除了接連不斷的利好政策，“十一”期間武漢各樓盤促銷力度也是不小。
“十一”期間，武漢在售的多個項目采用了花式營銷手段。案場活動怎么熱鬧怎么來，云端集市、帳篷燒烤趴、音樂啤酒燒烤節(jié)、彩繪DIY活動、業(yè)主生日會、時尚秀、美食節(jié)、露天電影節(jié)等，休閑、娛樂、美食一樣都沒少；優(yōu)惠策略方面也是眼花繚亂，多個樓盤推出限時特價房源、成交砸金蛋、按時簽約98折、按揭99折、一次性支付98折、贈送5年物業(yè)費等多項優(yōu)惠活動。
相比城區(qū)，武漢遠城區(qū)的樓盤優(yōu)惠力度相對較大，其中江夏區(qū)的路勁時代城首付低至14萬元，定房源可贈送車位；富力綠都中央公園等樓盤稱還可以進行首付分期?！笆弧逼陂g武漢部分豪宅樓盤也在降價銷售。從中介人員發(fā)布的廣告信息可以看到，位于武漢外灘金融中心的復(fù)星外灘中心推出28000元/平方米的特價房源，每平方米直降2萬元。
總體而言，武漢的大多數(shù)樓盤都有以價換量的趨勢。
公積金、商貸利率雙雙下調(diào)？
今年以來，武漢進行了多次樓市松綁，取消了四大遠城區(qū)的限購、降低了購房者的社保要求，釋放了更多的房票，房貸利率也是降了又降，達到歷史新低。9月底，武漢已經(jīng)實質(zhì)執(zhí)行二套首付40%的標準。
不過，利好政策并不止于此，“十一”前夕，央行發(fā)布了公積金利率下調(diào)政策。央行稱自2022年10月1日起，下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套住房公積金貸款利率政策保持不變。
10月初，多個中介人員告訴記者武漢公積金貸款政策也進行了相應(yīng)調(diào)整。10月10日，《華夏時報》記者致電武漢公積金管理中心，相關(guān)工作人員稱武漢10月1日起開始執(zhí)行首套房公積金利率的下調(diào)政策；已經(jīng)辦理成功的存量公積金貸款，其利率將在2023年1月1日起開始下調(diào)。
同時，該工作人員還表示武漢公積金貸款上限也在10月8日起調(diào)整，其中首套最高可貸90萬元，二套最高可以貸70萬元，首套和二套公積金貸款的上限金額均增加20萬元。
在此情況下，如果購房者首套房公積金貸款為70萬元，30年等額本息的話，利率下調(diào)為3.1%后的月供金額將為2989.11元，相比調(diào)整前每月少還款57.33元，總利息將減少2.06萬元。
除此以外，記者從業(yè)內(nèi)人士處獲悉，武漢或?qū)⒃?0月中下旬執(zhí)行商貸首套3.9%，二套4.9%的房貸利率。為此，10月10日《華夏時報》記者致電多家銀行工作人員，其中浦發(fā)銀行某支行信貸經(jīng)理告訴記者：“武漢商貸利率的確將會再次下調(diào)，不過目前還沒有執(zhí)行，應(yīng)該就在最近這幾天就會落地了?！?/p>
也就是說，武漢的首套房商貸利率將在現(xiàn)行4.1%的利率基礎(chǔ)上下降0.2個百分點，降到4.0%以下，再次達到歷史新低。以30年100萬元的等額本息貸款為例，首套商貸利率下調(diào)后，購房者月供金額將減少115.3元，總利息將減少4.15萬元。
按照貸款申請流程1-2個月來推算，“十一”期間的買房者將都有機會享受到公積金和商貸利率下調(diào)的政策。
專家：庫存太大應(yīng)減少土地供應(yīng)
與新房不同的是，記者采訪多個銷售了解到，武漢黃金周期間二手房市場表現(xiàn)平平。其中，二手房中介高遠天（化名）對記者表示，“十一”期間他基本沒有客戶去看二手房，最終也沒能開單。
“十一期間，一直都是新房的天下?！备哌h天顯得有些無奈。
高遠天認為，目前武漢的二手房市場，剛需客戶大多都在猶豫，不敢下手，只有“極剛”的才會下手?，F(xiàn)在，置換的客戶會多一些，置換客戶多是以小換大、以差換好，相比剛需客戶而言，置換客戶“想得開，膽子大”，信心更足一些。
高遠天說：“不是沒有想要買房的客戶，是大多都在等，等行情有變好的趨勢再下手?！?/p>
而除了購房者信心的問題，業(yè)內(nèi)人士認為，武漢房地產(chǎn)市場還存在其他方面的問題?！拔錆h樓市最大的問題，還是供應(yīng)過多?！睆埓髠シ治鲋赋?，武漢樓市依賴大量的高校畢業(yè)生和快速的城鎮(zhèn)化進程，得到了迅猛的發(fā)展。但是在此情況下，武漢房地產(chǎn)呈現(xiàn)出超前發(fā)展的態(tài)勢，土地供應(yīng)量很大，新房供應(yīng)量也隨之增多。
據(jù)克而瑞公布的30城庫存排名數(shù)據(jù)，截至2022年8月底，武漢新房庫存面積2074.66萬平方米，全國排名第二，僅次于青島。
張大偉認為房地產(chǎn)市場在投資需求旺盛的情況下，供需尚能保持平穩(wěn)。但疫情等原因?qū)е沦彿啃枨鬁p少，積壓庫存就明顯影響了市場的穩(wěn)定。武漢現(xiàn)在應(yīng)該階段性的減少土地供應(yīng)，消化庫存。如果繼續(xù)大量供地，武漢整個房地產(chǎn)市場，特別是郊區(qū)過剩的壓力將會更大。
不過，武漢土地供應(yīng)腳步似乎已經(jīng)放慢，2022年武漢土拍市場總體降溫明顯。2022年武漢第三輪土拍成交金額317.08億元，同比上一年第三輪減少了37%。從成交地塊的信息可以看出，武漢城區(qū)土地供應(yīng)仍然保持著熱度，但是郊區(qū)土地市場顯得較為冷清，供應(yīng)量已經(jīng)在減少。
同時，張大偉還指出要解決武漢房地產(chǎn)市場的問題，還應(yīng)當(dāng)降低購房者壓力，新購房貸款降息的同時，存量房貸也應(yīng)該降息。