深圳千萬(wàn)級(jí)的“老破小”學(xué)區(qū)房正在以數(shù)十萬(wàn)的幅度降價(jià)出售。
8月17日，深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公布了10套福田區(qū)長(zhǎng)城大廈的房產(chǎn)掛牌轉(zhuǎn)讓，掛牌期滿為8月30日。
這掛牌的10套房源中，有六套面積為104.7平方米，掛牌總價(jià)均為973.71萬(wàn)元，單價(jià)為9.4萬(wàn)元/平方米；有四套面積為85.3平方米，掛牌總價(jià)均為800.14萬(wàn)元，單價(jià)為9.38萬(wàn)元/平方米。
貝殼找房顯示，長(zhǎng)城花園的二手房參考價(jià)為10萬(wàn)元/平方米，在售房源有八套。這意味著，在深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓的房源價(jià)格對(duì)比二手房參考價(jià)，相當(dāng)于打了94折。
長(zhǎng)城大廈是深圳頗有代表性的老舊小區(qū)，房屋建設(shè)于1985年，使用年限50年，目前僅剩14年產(chǎn)權(quán)。小區(qū)年代雖長(zhǎng)，但長(zhǎng)城大廈擁有著深圳最頂級(jí)的學(xué)位資源，該小區(qū)位于深圳福田百花片區(qū)，帶有百花小學(xué)、深實(shí)驗(yàn)初中雙學(xué)位。
今年以來(lái)，百花片區(qū)的房屋仍是深圳最貴學(xué)區(qū)房的代表，片區(qū)的中介也曾表示：“沒(méi)有千萬(wàn)預(yù)算，不要考慮百花片區(qū)的房子。”
2021年8月20日，長(zhǎng)城大廈有一套建筑面積約104.7平方米的法拍房，以1035.32萬(wàn)元的價(jià)格成交。
一年時(shí)間過(guò)去，長(zhǎng)城大廈同樣面積的房源總價(jià)直降60萬(wàn)元。
房?jī)r(jià)下跌遠(yuǎn)不止如此。
界面新聞對(duì)比發(fā)現(xiàn)，深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所于8月17日掛牌的10套長(zhǎng)城大廈房源，跟去年11月掛牌的23套長(zhǎng)城大廈房源屬于同一批，賣(mài)方業(yè)主仍是浙江省機(jī)關(guān)事務(wù)管理局。
去年11月，該批房源中面積為85.3平方米的房源，掛牌價(jià)在938萬(wàn)元至956萬(wàn)元間，面積為104.7平方米的房源，掛牌價(jià)格約1078萬(wàn)元至1099萬(wàn)元。
本次掛牌的房源中，不少已是二次、三次掛牌，在前期沒(méi)成功出售的背景下，最新總價(jià)已經(jīng)下調(diào)。
跟去年初次掛牌相比，這些房源總價(jià)最多的已經(jīng)下跌105萬(wàn)元到156萬(wàn)元區(qū)間。
深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所的工作人士告訴界面新聞：“這批房源不能用公積金貸款或者商業(yè)貸款，但是可以辦理過(guò)橋貸，或者一次性支付。而且掛牌好多次，不用擔(dān)心房源會(huì)漲價(jià)?！?/p>
負(fù)責(zé)百花片區(qū)的中介告訴界面新聞：“百花片區(qū)二手房掛牌價(jià)格看起來(lái)變化不大，可是一些房源的實(shí)際成交價(jià)降了300萬(wàn)到400萬(wàn)元?！?/p>
該名中介表示，百花片區(qū)在過(guò)去多年，學(xué)位價(jià)值頗具稀缺性，加上深圳房?jī)r(jià)前幾年上漲得快，一些業(yè)主通過(guò)消費(fèi)貸的方式去購(gòu)房。現(xiàn)在深圳價(jià)格跌了，業(yè)主的杠桿太高，又面臨貸款壓力，很多業(yè)主降價(jià)出售。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究李宇嘉也認(rèn)為：“百花片區(qū)的房源降價(jià)一方面是因?yàn)槎址繀⒖純r(jià)。之前百花片區(qū)因?yàn)閷W(xué)位的原因價(jià)格偏離參考價(jià)過(guò)多，很多投資客加杠桿買(mǎi)房，現(xiàn)在評(píng)估價(jià)比較低，導(dǎo)致接盤(pán)能力不足；二是深圳推進(jìn)‘大學(xué)區(qū)’動(dòng)作比較快，目前新房都會(huì)配有名校分校，百花片區(qū)房?jī)r(jià)高漲的預(yù)期不足。學(xué)位價(jià)值下降之后，百花片區(qū)實(shí)際的居住氛圍很差，房子自然就會(huì)降價(jià)?！?/p>
不止百花片區(qū)，深圳學(xué)區(qū)房的價(jià)格都有回歸理性的態(tài)勢(shì)。
樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，寶安中學(xué)片區(qū)、羅湖深中片區(qū)二手成交價(jià)跌幅超10%，福田百花和香蜜湖成交價(jià)跌幅9%，南二外跌幅8%。按片區(qū)此前價(jià)格來(lái)計(jì)算，單價(jià)跌幅都超過(guò)1萬(wàn)元/平方米。
掛牌價(jià)跌幅較大的片區(qū)是羅湖深中及福田百花，跌幅15%起，業(yè)主讓利較多。南二外、深高北、寶安中學(xué)片區(qū)的業(yè)主報(bào)價(jià)也有不同程度的下調(diào)。目前僅香蜜湖掛牌價(jià)維持穩(wěn)定。
從六大名校片區(qū)半年度的二手過(guò)戶量來(lái)看，百花、深中、寶中成交明顯下滑，而香蜜湖、南二外、深高北則有所上漲。寶中跌幅達(dá)到49%，而香蜜湖漲幅50%，市場(chǎng)表現(xiàn)差異極大。
總體來(lái)看，2021年下半年六大名校片區(qū)二手住宅過(guò)戶367套，2022上半年為355套，市場(chǎng)仍在走低，跌幅3%。
深圳整體樓市也在發(fā)生顯著變化，二手房參考價(jià)持續(xù)一年多時(shí)間后，越來(lái)越多的房源接近參考價(jià)調(diào)整，這意味著深圳的房?jī)r(jià)不漲反跌。
樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，7月份有約六成房源以接近參考價(jià)成交，參考價(jià)成為買(mǎi)賣(mài)雙方博弈的重要參考線。掛牌價(jià)與參考價(jià)差距在10%以內(nèi)的房源數(shù)量上漲一倍，掛牌價(jià)高于參考價(jià)30%以上對(duì)的占比則大幅下降。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月深圳新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.2%，二手房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.5%。深圳二手房?jī)r(jià)曾連續(xù)11個(gè)月下降，在2022年4、5月又小幅回升，但又再度出現(xiàn)連續(xù)2個(gè)月下降。