8月5日，《華夏時(shí)報(bào)》記者獲悉，鄭州市近日下發(fā)了《鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運(yùn)作方案》（以下簡(jiǎn)稱《方案》），主要用于緩解房地產(chǎn)項(xiàng)目停工停按揭月供帶來(lái)的社會(huì)問(wèn)題和金融風(fēng)險(xiǎn)，提振市場(chǎng)信心，而這也是7月“停貸風(fēng)波”以來(lái)首個(gè)落地的地方性地產(chǎn)紓困基金。
《方案》顯示，鄭州市房地產(chǎn)紓困基金將按照“政府引導(dǎo)、多層級(jí)參與、市場(chǎng)化運(yùn)作”原則，由中心城市基金下設(shè)立紓困專項(xiàng)基金，規(guī)模暫定100億元，采用“母子基金”方式運(yùn)作，原則上紓困專項(xiàng)基金出資比例不高于30%，項(xiàng)目所在區(qū)國(guó)有投融資公司應(yīng)參與子基金組建，各主體出資比例由各方協(xié)商確定。
希望撬動(dòng)更多社會(huì)資本
文件顯示，經(jīng)與部分金融機(jī)構(gòu)、央企、市級(jí)國(guó)有投融資公司、房地產(chǎn)企業(yè)代表等座談，結(jié)合鄭州市房地產(chǎn)所面臨的實(shí)際困難制定《方案》，于7月29日發(fā)布，目的在于“貫徹國(guó)務(wù)院扎實(shí)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)的一攬子政策措施，盡力解決房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的急迫困難，緩解當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目停工停按揭月供造成的突出社會(huì)問(wèn)題和可能引發(fā)的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，提振市場(chǎng)信心”。
根據(jù)方案內(nèi)容，鄭州房地產(chǎn)紓困基金按照“政府引導(dǎo)、多層級(jí)參與，市場(chǎng)化運(yùn)作”原則，由中心城市基金下設(shè)立紓困專項(xiàng)基金，規(guī)模暫定100億元。“天眼查”平臺(tái)顯示，鄭州國(guó)家中心城市基金成立于2019年，大股東為鄭州市中融創(chuàng)產(chǎn)業(yè)投資有限公司，最終實(shí)際控制人為鄭州市財(cái)政局。
在運(yùn)作方式上，《方案》規(guī)定由紓困專項(xiàng)基金與市區(qū)兩級(jí)國(guó)有公司、社會(huì)資本（包含但不限于央企、省級(jí)國(guó)企、施工企業(yè)、資產(chǎn)管理公司、金融機(jī)構(gòu)）等組建子基金作為實(shí)施主體，原則上紓困專項(xiàng)基金出資比例不高于30%。
之后，由子基金聘請(qǐng)第三方對(duì)擬盤活項(xiàng)目進(jìn)行盡調(diào)評(píng)估，以項(xiàng)目?jī)糍Y產(chǎn)為基礎(chǔ)確定盤活方式及價(jià)格；盤活資金通過(guò)子基金自有資金或融資方式籌集，其中自有資金出資原則上不高于40%；同時(shí)，由子基金對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全封閉管理，按照銷售進(jìn)度逐步回收投資，并陸續(xù)退出；盤活資金專項(xiàng)用于危困房企問(wèn)題樓盤。
在紓困基金的投向方面，《方案》明確了基金主要通過(guò)引導(dǎo)和鼓勵(lì)央國(guó)企、社會(huì)資本以及AA以上的市、區(qū)兩級(jí)國(guó)有投融資公司等主體，以市場(chǎng)化、法制化方式參與盤活“鄭州市域內(nèi)未來(lái)銷售收入能夠覆蓋項(xiàng)目投資的存量房地產(chǎn)項(xiàng)目”。同時(shí)，《方案》規(guī)定，紓困基金帶動(dòng)社會(huì)資本，盤活危困房企1-2個(gè)凈資產(chǎn)較高的存量項(xiàng)目，督促危困房企將置換資金專項(xiàng)用于緩解其他已停工停按揭月供樓盤存在的資金不足問(wèn)題，希望以此實(shí)現(xiàn)“盤活一個(gè)、救活一批”的杠桿撬動(dòng)效應(yīng)，逐步化解潛在風(fēng)險(xiǎn)。
在具體實(shí)施步驟方面，首先由各區(qū)縣、轄區(qū)內(nèi)頭部房企共同篩選盤活哪些項(xiàng)目，以“一項(xiàng)目一子基金”方式，對(duì)接各級(jí)國(guó)企和社會(huì)資本，擬定子基金設(shè)立運(yùn)作方案，進(jìn)行子基金申報(bào)。且方案應(yīng)包括且不限于擬盤活項(xiàng)目情況、項(xiàng)目未來(lái)收益測(cè)算、盤活方式、盤活資金用途以及基金組織形式、規(guī)模及期限、股權(quán)比例、各出資人出具的出資意向函、基金退出方式等基金基本要素。
此外，為了確保資金安全，《方案》強(qiáng)調(diào)，危困房企收到盤活資金后，應(yīng)將資金全部用于其前期投資的若干已停工停按揭月供樓盤，盡快實(shí)現(xiàn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，由鄭州市住房保障局、鄭州審計(jì)局負(fù)責(zé)全程監(jiān)督。
救助門檻偏高？
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，此次鄭州紓困基金模式的創(chuàng)立具有非常好的導(dǎo)向?！按祟惢鹁哂蟹浅：玫母軛U撬動(dòng)效應(yīng)?！眹?yán)躍進(jìn)指出，比如，目前鄭州一些重點(diǎn)項(xiàng)目的資金硬缺口大約是15億/個(gè)，按照母基金子基金的運(yùn)作模式，最后此類問(wèn)題樓盤硬資金“分?jǐn)偂钡侥富鸺s為1.8億?！皳?jù)此可以認(rèn)為，通過(guò)此類資金的運(yùn)作，能夠有效發(fā)揮杠桿效應(yīng)，使得看似并不大的百億資金規(guī)模，能夠發(fā)揮很好的紓困效應(yīng)。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。
《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，有業(yè)內(nèi)聲音認(rèn)為，鄭州此次公布的百億紓困基金規(guī)模較小，重點(diǎn)在于吸引更多社會(huì)資本參與，但多數(shù)機(jī)構(gòu)參與的動(dòng)力可能有限。與此同時(shí)，紓困資金對(duì)問(wèn)題樓盤的救助門檻也偏高，落地效果有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。
對(duì)此，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波向《華夏時(shí)報(bào)》記者分析稱，從鄭州的百億紓困基金來(lái)看，目前的確是重點(diǎn)解決資產(chǎn)大于負(fù)債的項(xiàng)目，通過(guò)紓困“母子基金”的動(dòng)作方式，帶動(dòng)社會(huì)資本來(lái)解決項(xiàng)目的完工問(wèn)題，“的確是存在一定的門檻”。而設(shè)立門檻的目的，一是紓困基金本身的規(guī)模有限，無(wú)法全面解決所有存在問(wèn)題的項(xiàng)目，因而通過(guò)“解決一個(gè)帶動(dòng)一批”的方式更好恢復(fù)行業(yè)信心；二是前期選擇資大于債的項(xiàng)目亦是為了控制相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，保障基金先期動(dòng)作的有效落實(shí)。
至于對(duì)社會(huì)資本吸引有限的看法，張波則認(rèn)為無(wú)需悲觀：“社會(huì)面的參與度未來(lái)將會(huì)隨著風(fēng)險(xiǎn)逐步化解，項(xiàng)目復(fù)工情況不斷好轉(zhuǎn)而逐步得到提升，當(dāng)下市場(chǎng)依然處于政策密集介入期，各方資本暫處觀望階段亦屬正常?！?/p>
一位在鄭州進(jìn)行開(kāi)發(fā)的房企人士也向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，“個(gè)人感覺(jué)有門檻很正常，當(dāng)?shù)兀ㄠ嵵荩┻€是挺積極的，在疏困房地產(chǎn)項(xiàng)目上也是一直出政策。很多政策沒(méi)法一步到位，或者全部支持到。”該人士誠(chéng)懇地說(shuō)：“這個(gè)導(dǎo)向和示范效應(yīng)，感覺(jué)還是好的?！?/p>
正如該人士所言，自“停貸風(fēng)波”以來(lái)，鄭州一直在堅(jiān)持解決樓盤停工停貸、房企紓困問(wèn)題，加緊提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心。
據(jù)河南資產(chǎn)管理有限公司官網(wǎng)消息，7月19日，鄭州地產(chǎn)集團(tuán)有限公司和河南資產(chǎn)聯(lián)合設(shè)立鄭州市地產(chǎn)紓困基金，通過(guò)資產(chǎn)處置、資源整合、重組顧問(wèn)等方式，參與問(wèn)題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。
7月底，鄭州市房管局組織了8家重點(diǎn)房企開(kāi)會(huì)，擬以棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、收并購(gòu)、破產(chǎn)重組、保障性租賃住房四種模式對(duì)這些房企在鄭的問(wèn)題樓盤進(jìn)行支持。
進(jìn)入8月，河南省自然資源廳等13個(gè)部門日前聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于全面推行新建商品房“交房即交證”的實(shí)施意見(jiàn)》，決定自2023年1月1日起，全面實(shí)施城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)新取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的預(yù)售商品房項(xiàng)目“交房即交證”。
但從市場(chǎng)反應(yīng)看，“停貸風(fēng)波”還是對(duì)鄭州樓市造成了一定影響?？硕鸷幽辖瞻l(fā)布的市場(chǎng)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，7月份大鄭州單項(xiàng)目月均來(lái)訪量約202組，環(huán)比6月平均約190組上升約6%，月均成交約14套，環(huán)比6月平均約15套下降約7%，轉(zhuǎn)化率在下降。