三亞1~5月份商品住宅綜合成交均價每平方米高出海口1萬元。陳標志/攝
編者按
陸海貴每天在朋友圈發(fā)布著個人房源信息，與劉浩銘一樣的購房者也奔走在海口一個又一個樓盤之間。海南樓市的AB面：熱點城區(qū)房源“供不應求”，偏遠區(qū)域去化周期仍需時日；買不到房的和賣不掉房的，就像兩條平行線，無法匯集到一個交點。
擴大范圍來看，市場面依然不景氣。前5月主要城市的房地產(chǎn)銷售、投資、價格等數(shù)據(jù)徘徊不前，下滑趨勢明顯；市場層面的降價、以物換房等營銷模式重出江湖；房企亦在低迷的銷售中等待希望。2022年上半年即將結束，中國房地產(chǎn)報推出樓市報道，多角度展現(xiàn)樓市中的膠著、沖突與博弈，以及耐人尋味的故事。
中房報記者 陳標志丨海南報道
年過六旬的陸海貴在?？谑泻５閸u片區(qū)有一套約150平方米的商品住宅，兩年前，他通過微信朋友圈等途徑，想把這套房子出手。發(fā)了兩年多信息，至今還未出手。
“當前，海口二手房交易流通性較差，成交量偏低?！焙Ｄ戏康禺a(chǎn)銷售行業(yè)資深人士鄧濤告訴記者，目前海口市每月二手房成交量在1000套左右，對于一個省會城市來說該交易量并不算大。與二手房市場交易低迷情況相比，海口、三亞兩地主城區(qū)新房交易卻呈現(xiàn)“供不應求”態(tài)勢，部分被消費者追捧的熱點樓盤甚至出現(xiàn)了“一房難求”局面。
當?shù)囟嗝康禺a(chǎn)研究機構負責人也向中國房地產(chǎn)報記者表示，住宅市場出現(xiàn)“供不應求”的情況主要集中在?？?、三亞兩地主城區(qū)，其他區(qū)域或其他市縣住宅市場仍是“供大于求”，去化周期仍需時日。
據(jù)上述人士分析，海口、三亞商品住宅市場出現(xiàn)“供不應求”因素很多，比如購房人對城市未來發(fā)展預期、新海南人購房需求量增加等，最主要原因是供地量收窄，特別在供地結構中商品住宅用地占比較小。
據(jù)相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1~5月，海南全省土地供應4315.32畝，同比下滑42.29%；成交3155.52畝，同比下滑32.78%；土地出讓成交金額減少，累計成交58億元，同比下滑35.2%。具體到商品住宅市場供應，1~5月，供應面積為182.32萬平方米，同比下跌48.98%；成交面積320.26萬平方米，同比上漲0.18%。
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賣了兩年的二手房
數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)
“踏破鐵鞋無覓處，得來全不費工夫！機會稍縱即逝！”
在陸海貴的微信朋友圈，差不多每天都要發(fā)一則同樣內(nèi)容的房屋出售信息。這套房子屬于陸海貴的個人房產(chǎn)。
這則至少發(fā)了兩年朋友圈的房屋出售信息，內(nèi)容多達850多字，由于文字內(nèi)容太長，9張圖片和文字內(nèi)容被折疊成了一行字。
陸海貴的這套房子位于?？谑泻５閸u某小區(qū)，頂樓房源，面積約為150平方米。今年60歲的陸海貴系1988年海南建省時的 “闖?！比耍?0多年前購買了海甸島這套房產(chǎn)。
在房屋出售信息中，陸海貴很文藝地描述著這套房源的場景：高校附近的珍貴（稀）房源，東南北三個方位都是一覽無余的海闊天空，買一套房還贈送一個“獨家使用權”的60多平方米“空中花園”（頂層露臺），早上5點就可以和初升的太陽來個擁抱……
早期，陸海貴將這套房源單價標為1.6萬元/平方米，如今他開出的總房款300萬元/套，即單價為2萬多元/平方米。按照陸海貴的說法，算上贈送的60多平方米露臺，折合單價也只有1.4萬元/平方米。
在當?shù)匾恍┓课葜薪榫W(wǎng)站，這個小區(qū)二手待售房源6月份掛牌均價為1.8萬元/平方米，有些房源掛牌價在1.4萬元~1.6萬元/平方米間。
記者曾問過陸海貴“這樣發(fā)信息效果怎么樣”，他樂觀地回答說，朋友圈反正又不用廣告費，隨便發(fā)。
“自2020年年初疫情以來，?？诙肿≌拷灰资袌鲋饾u低迷，成交量很小?！焙？谝活^部房產(chǎn)中介機構負責人告訴記者，今年1~5月份，二手房網(wǎng)簽備案在1000套左右，較往年同期下降50%左右，其中2月份僅網(wǎng)簽備案429套，創(chuàng)歷史新低。
記者從?？谑凶匀毁Y源和規(guī)劃局了解到，今年1~5月份，?？诖媪糠浚ㄗ≌┺D移登記為7347套，面積69.5萬平方米；去年同期此類存量房轉移登記為9955套，面積超過102萬平方米，今年較去年同期分別下降了26%、32%。
雖然，存量房轉移登記數(shù)據(jù)并不能準確體現(xiàn)二手房市場成交量，但從一定程度上也體現(xiàn)了市場活躍度。
“當前?？诙址拷灰资袌鲚^長時間處于低迷狀態(tài)，流通性極差?！焙Ｄ险揽萍加邢薰究偨?jīng)理鄧濤也向記者表示，受疫情及經(jīng)濟預期走弱等多重因素影響，符合購房條件的人員數(shù)量減少，居民預期收入降低，購房壓力增大，觀望情緒濃厚，市場回歸理性。
“部分小區(qū)二手房價格倒掛嚴重，呈現(xiàn)‘有價無市’局面?！碑?shù)匾晃徊辉妇呙姆康禺a(chǎn)資深人士對此表示擔憂，房產(chǎn)經(jīng)紀機構帶看量下降，二手房成交周期加長，成交難、成交少，直接導致房產(chǎn)經(jīng)紀機構經(jīng)營困難，多數(shù)為虧損狀態(tài)；市面上小型房產(chǎn)經(jīng)紀機構接連倒閉，大型經(jīng)紀機構紛紛并店裁員，從業(yè)人員離職較多。
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“一房難求”的新房市場
數(shù)據(jù)來源于：當?shù)胤抗懿块T
相對于海口低迷的存量房交易市場，城區(qū)部分新樓盤卻出現(xiàn)“一房難求”局面。
就在陸海貴賣房的同時，“新海南人”劉浩銘與妻子一到周末就奔走在?？诟鱾€樓盤之間，尋找合適的房源。
“整個?？诔菂^(qū)樓盤基本上跑了個遍，位置好的樓盤說沒有房子，位置太偏的地方又不適合。你是房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)人士，知道哪里有好房子不？”劉浩銘問記者。
劉浩銘是應聘到?？谀掣咝Ｈ谓滩痪玫睦蠋煟恢毕朐趯W校附近或者市區(qū)生活方便的地方購買一套房產(chǎn)。同時作為引進人才，劉浩銘雖然已具備在?？谏暾埌簿臃康臈l件，但他和妻子還是希望在市面上購買一套普通商品住宅。
今年年初，記者將陸海貴的房源信息轉給了劉浩銘，他看了看后當場搖了搖頭說：“我不想買二手房，還是希望能在單位附近買一套房?！?/p>
5月底，劉浩銘再次給記者打來電話，說他在?？谥鞒菂^(qū)仍沒有找到合適房源，問能不能幫忙打聽一下。
像劉浩銘這樣焦慮的買房人，記者在采訪中遇到不少。在海口主城區(qū)，普通商品住宅“一房難求”是許多意向購房人的普遍焦慮。?？谵r(nóng)墾片區(qū)一項目樓盤負責人曾告訴記者，該樓盤去年階段性地推出300多套房源，吸引了兩三千人排隊搖號。
“在?？谥鞒菂^(qū)，‘供不應求’現(xiàn)象確實在一些熱點區(qū)域和優(yōu)質(zhì)樓盤中存在?！焙Ｄ鲜》康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會執(zhí)行秘書長、錦誠·海島服務商董事長王路向記者表示，當前，?？谛路渴袌雒懿⒉皇窍M者買不起房，而是買不到房。
王路認為，這種“供不應求”的主要原因，是?？谧≌玫毓B年呈縮緊狀態(tài)造成的?！昂？谄胀ㄉ唐纷≌┑卮蠓站o，致使市場可售房源相對減少”。不過他表示，?？诜康禺a(chǎn)市場整體是穩(wěn)健的。
關于?？谕恋毓獑栴}，中原地產(chǎn)海南區(qū)域總經(jīng)理謝莉向記者表示，海口自2016年開始，純商品住宅項目土地供地呈縮緊狀態(tài)，供應量逐年減少。她還表示，海口住宅成交量在2017年漲至高位，2018年政策調(diào)控后成交量開始下滑，但價格穩(wěn)定增長，且近3年?？谠隽糠渴袌稣w表現(xiàn)為“供不應求”。
據(jù)?？谑蟹抗懿块T備案數(shù)據(jù)顯示，今年1~5月，?？谏唐纷≌塾嫻?8.77萬平方米，同比下跌25.16%；累計成交106.69萬平方米，同比上漲23.5%。綜合成交均價為16990元/平方米。
與?？谙啾?，三亞商品住宅供應量相對較少，但綜合成交均價每平方米要高出1萬元。今年1~5月，三亞商品住宅供應32.67萬平方米，同比去年下降26.32%；成交52.06萬平方米，同比去年增加25.29%。綜合成交均價為27527元/平方米。
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買房與賣房的兩條“平行線”
海南其他市縣新房去化周期還需時日。陳標志/攝
與陸海貴情況差不多，從去年下半年開始，在海口從事建材生意的女商人莫曉琳也在售賣她的兩套房產(chǎn)。但近一年時間快過去了，這兩套房子仍在她的手中。
與陸海貴情況不同的是，莫曉琳心急火燎般要出讓的這兩套房源，位于海南西北部的洋浦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，屬于疊拼別墅。“這兩套房子是開發(fā)商抵材料款抵給我的，已經(jīng)交房，但尚未辦理房產(chǎn)證（不動產(chǎn)權證）。”莫曉琳告訴記者，因為自己在其他產(chǎn)業(yè)投資失利，急需資金還銀行貸款。
由于這兩套房源位于市縣區(qū)域，盡管莫曉琳一再表示可以降價處理，但仍未出手。
“除了?？?、三亞兩個主要城市外，海南其他市縣樓市情況并不樂觀，部分市縣的商品住宅庫存量相對較大，需要一定去化周期?！蓖趼贩治稣J為，其他市縣房地產(chǎn)市場仍以島外客戶為主，但這些島外客戶大多數(shù)又不具備購買資格；就房地產(chǎn)行業(yè)而言，如果受宏觀經(jīng)濟下行影響，其他市縣住宅市場基本上會被拖累。
今年1~5月份，海南省商品住宅供應面積182.32萬平方米，同比下跌48.98%；成交面積320.26萬平方米，同比上漲0.18%，成交均價18751元/平方米。
據(jù)中國土地市場網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年1~5月份，海南全省一級市場土地供應為4315.32畝，同比下滑42.29%；成交3155.52畝，同比下滑32.78%。土地出讓成交金額減少，累計成交58億元，同比下滑35.2%。
近些年來，海南商品住宅供地量很小，供求均以產(chǎn)業(yè)用地為主導。謝莉認為，由于受市場、疫情等多因素的影響，企業(yè)拿地持謹慎態(tài)度，甚至出現(xiàn)住宅用地流拍現(xiàn)象，但用地稀缺性促使其價值依舊處于高位。
王路認為，海口、三亞兩大重點城市之所以出現(xiàn)商品住宅“供不應求”局面，主要是普通商品住宅在供地結構上占比較小，這需要合理調(diào)整當?shù)氐墓┑亟Y構。
他認為，今年5月15日?？谑新氏瘸雠_樓市新政，這也是海南“全域限購”4年來首次為樓市“松綁”，但這次“松綁”新政對市場的影響甚微。
那么，未來?？跇鞘校踔琳麄€海南樓市會有怎樣的變化？
謝莉認為，?？跇鞘械凸绕陬A計還會持續(xù)一段時間，到今年四季度有望回升。
王路認為，海南樓市走向取決于宏觀經(jīng)濟大環(huán)境，房地產(chǎn)開發(fā)和購房者的信心也取決于對宏觀經(jīng)濟大環(huán)境的信心，“對于政府部門來講，現(xiàn)在最艱難的是如何解決‘控房價’問題，這需要智慧，因為限價政策出臺已經(jīng)執(zhí)行快4年了?！?/p>
如今，陸海貴與莫曉琳仍在通過各自途徑售賣著自己的房子；而與劉浩銘一樣的購房人，仍奔走在?？谝粋€又一個樓盤間。
這就是海南樓市A面和B面：買不到房的和賣不掉房的，好像兩條平行線，無法相交在一個交點上。（文中陸海貴、莫曉琳、劉浩銘均為化名）