小區(qū)地磚壞了好幾年無(wú)人修理，公共娛樂(lè)區(qū)設(shè)施損壞嚴(yán)重，電梯漏水并經(jīng)常壞無(wú)人保養(yǎng)，小區(qū)管理服務(wù)工作不到位，業(yè)主們很惱火，小區(qū)業(yè)委會(huì)要解聘早已超期服務(wù)的原物業(yè)，并通過(guò)招標(biāo)聘請(qǐng)新物業(yè)管理小區(qū)，卻遭到原物業(yè)阻撓。6月11日，中堂鎮(zhèn)莞都可苑小區(qū)因新舊物業(yè)公司更換之事再次陷入僵局。對(duì)此，當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)已介入，并要求“各方應(yīng)依規(guī)、依法處理好該事件”。
業(yè)主
不滿小區(qū)管理服務(wù)要求更換新物業(yè)
莞都可苑小區(qū)位于中堂中心地段，約有一千多戶，是當(dāng)年?yáng)|莞北片區(qū)最大的高檔樓盤(pán)，也是中堂鎮(zhèn)重點(diǎn)打造的項(xiàng)目之一，該項(xiàng)目在2007年已建成，在該小區(qū)宣傳資料里顯示，這是中堂鎮(zhèn)首個(gè)邁阿密風(fēng)情園林、首個(gè)沙灘泳池、首個(gè)中英文幼兒園、更有最大的3000平方米尊貴會(huì)所，一直由東莞市亨利物業(yè)管理有限公司莞都可苑管理處（簡(jiǎn)稱亨利物業(yè)）負(fù)責(zé)管理小區(qū)物業(yè)。
“本來(lái)想通過(guò)物業(yè)公司專業(yè)的管理和服務(wù)，讓小區(qū)有個(gè)好的生活環(huán)境，沒(méi)想到卻越來(lái)越鬧心！”該小區(qū)業(yè)主唐先生說(shuō)，物業(yè)公司在管理方面存在嚴(yán)重失職行為，比如小區(qū)內(nèi)外的道路未及時(shí)維修和清潔，小區(qū)內(nèi)外很多路面破損無(wú)人管，幾年都沒(méi)用清洗過(guò)，路面黑乎乎的幾乎看不出地磚的顏色，一些路面上還長(zhǎng)了青苔，走路很容易滑倒。
記者從小區(qū)業(yè)主提供的視頻里看到，在該小區(qū)外圍，前幾天環(huán)衛(wèi)工剛剛清洗過(guò)的人行道非常干凈，而與人行道相連的小區(qū)商鋪門(mén)前的人行道卻黑乎乎的，形成了黑白鮮明的對(duì)比。
不僅如此，在該小區(qū)9棟A和B單元一樓出口處的采光屋頂?shù)牟Ａв卸鄩K碎裂，地下車(chē)庫(kù)多處采光玻璃也有碎裂情況，“這些已經(jīng)碎裂的玻璃，隨時(shí)與可能掉落，這種安全隱患我們給物業(yè)反映過(guò)很多次，始終得不到解決。”唐先生氣憤的說(shuō)：“物業(yè)只管收錢(qián)，卻至業(yè)主的生命于不顧，這樣的物業(yè)我們?cè)趺茨軌蜃屗麄兝^續(xù)管理我們的小區(qū)？”
走訪中，記者了解到，還有好幾棟樓過(guò)道的燈壞了，物業(yè)也一直沒(méi)人更換，公共區(qū)域插座壞了也沒(méi)人維修，小區(qū)部分消防栓沒(méi)有水帶，消防設(shè)備檢查表等級(jí)不規(guī)范，業(yè)主家里的墻面漏水無(wú)人處理，部分樓棟一樓的電表箱出現(xiàn)破損，開(kāi)關(guān)處的門(mén)也關(guān)不攏，“這太危險(xiǎn)了，小孩子萬(wàn)一伸手亂摸，很容易觸電的?！碧葡壬鸁o(wú)奈的說(shuō)。
在小區(qū)的一處休閑娛樂(lè)區(qū)，原本的一些健身及小孩子娛樂(lè)設(shè)施均已破損，而且地面濕滑長(zhǎng)滿了苔蘚和雜草，走在上面一不小心就會(huì)滑倒，“這些公共設(shè)施壞了一直都沒(méi)人維修，”小區(qū)業(yè)主王女士報(bào)怨道：“這里幾乎已經(jīng)廢棄了，我從來(lái)都不讓老人和小孩來(lái)這里玩，很容易發(fā)生意外的?！?/span>
最讓業(yè)主們無(wú)法忍受的是小區(qū)電梯近年來(lái)頻頻發(fā)生故障，嚴(yán)重影響到了業(yè)主們的日常生活，危及業(yè)主的生命和財(cái)產(chǎn)安全。在王女士播放的一段視頻里記者看到，該小區(qū)一個(gè)電梯近期再次發(fā)生故障，電梯轎廂內(nèi)水像下雨一樣“嘩嘩”傾瀉下來(lái)，在另一段視頻中，電梯門(mén)打開(kāi)后，里面沒(méi)有電梯而是黑乎乎的電梯井，看著就有點(diǎn)嚇人，還有幾段視頻里是業(yè)主被困在電梯里求助的場(chǎng)景，到目前為止，仍有電梯因未及時(shí)維修而被封停，業(yè)主出行只能爬樓梯。
采訪中，多位業(yè)主反映乘坐電梯時(shí)遭遇電梯故障，一位之前曾被困在電梯里的女業(yè)主激動(dòng)的說(shuō)：“那次我從二樓直接掉到負(fù)一樓，求助警鈴也是無(wú)反應(yīng)，電梯里也沒(méi)有手機(jī)新號(hào)，根本沒(méi)辦法求助，當(dāng)時(shí)我真的嚇壞了，感到很無(wú)助，被困了二十多分鐘才被趕來(lái)的物業(yè)解救出來(lái)。”
據(jù)小區(qū)業(yè)委會(huì)工作人員反映，之前亨利物業(yè)曾多次提出要?jiǎng)佑镁S修基金維修電梯，但因種種原因業(yè)委會(huì)沒(méi)有通過(guò)，導(dǎo)致亨利物業(yè)在電梯維修保養(yǎng)方面出現(xiàn)很多問(wèn)題，這次更是遲遲不肯維修電梯。
還有業(yè)主反映小區(qū)物業(yè)存在亂收費(fèi)情況，一住戶一個(gè)月用水77噸，收取水費(fèi)264.9元，“我家里就兩個(gè)人，就算怎么用也用不了那么多水，其次我也查了水表，根本就對(duì)不上。”
因?yàn)樾^(qū)物業(yè)各項(xiàng)服務(wù)讓業(yè)主們感到非常頭疼和不滿意，業(yè)主和物業(yè)之間的矛盾也在不斷的激化，部分業(yè)主開(kāi)始拒交服務(wù)費(fèi)，業(yè)主們希望更換新的物業(yè)。
物業(yè)
拒絕退場(chǎng)要求賠償前期投入資金
據(jù)了解，莞都可苑小區(qū)與亨利物業(yè)簽訂的十年小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同早在幾年前就已經(jīng)到期了，在最近的幾年里，一直處在無(wú)物業(yè)管理合同的“服務(wù)”狀態(tài)中。因?yàn)樾^(qū)之前也一直沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)，沒(méi)辦法解聘原物業(yè)和招標(biāo)新物業(yè)，直到2019年，經(jīng)過(guò)小區(qū)業(yè)主的不斷努力終于成立了小區(qū)業(yè)主委員會(huì)。
該小區(qū)業(yè)委會(huì)一名工作人員告訴記者，近年來(lái)，小區(qū)業(yè)主的維權(quán)意識(shí)不斷增強(qiáng)，業(yè)主們對(duì)小區(qū)物業(yè)的服務(wù)非常不滿意，經(jīng)過(guò)全體業(yè)主投票表決，決定解聘亨利物業(yè)，并依法向亨利物業(yè)發(fā)出書(shū)面通知，最后經(jīng)過(guò)合法程序順利招標(biāo)了一家新的物業(yè)公司，5月1日，原本是新物業(yè)進(jìn)場(chǎng)的日子，但是在新物業(yè)公司入住的過(guò)程中卻遭到了亨利物業(yè)阻撓，導(dǎo)致物業(yè)交接沒(méi)有成功。
6月11日，新物業(yè)公司人員再次來(lái)到莞都可苑小區(qū)準(zhǔn)備接管物業(yè)，卻再次遭到亨利物業(yè)阻攔，中堂鎮(zhèn)相關(guān)職能部門(mén)也趕到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)解。
對(duì)此，亨利物業(yè)經(jīng)理朱先生在接受記者采訪時(shí)表示：亨利物業(yè)服務(wù)該小區(qū)已有十五年時(shí)間，十五年來(lái)一直沒(méi)有漲過(guò)管理費(fèi)，電梯使用十五年偶爾發(fā)生故障也是正常情況，而且每次發(fā)生故障后，公司也都會(huì)安排人積極維修，這次經(jīng)過(guò)質(zhì)監(jiān)部門(mén)的檢測(cè)，所有電梯年檢都是合格的，目前，其中幾部電梯因零配件壞了，我們已經(jīng)訂購(gòu)了配件，爭(zhēng)取十五天之內(nèi)修復(fù)。
至于為什么合同到期后至今不肯退場(chǎng)，朱先生說(shuō)：“不是我們不愿退出，而是業(yè)委會(huì)招標(biāo)新物業(yè)公司的程序不合法。其次，從2019年小區(qū)業(yè)委會(huì)成立以后，雙方也溝通過(guò)多次，業(yè)委會(huì)要求我們對(duì)小區(qū)進(jìn)行升級(jí)改造，我們也投入了很多資金進(jìn)行消防主機(jī)改造、供水管網(wǎng)改造、監(jiān)控設(shè)備更新，這些維修原本是需要?jiǎng)佑镁S修基金的，但是當(dāng)時(shí)雙方?jīng)]有合同無(wú)法動(dòng)用維修基金，只能由我們墊資，現(xiàn)在讓我們退場(chǎng)，那業(yè)委會(huì)要把這筆錢(qián)退還給我們公司才行。”
就此事，中堂鎮(zhèn)房產(chǎn)管理所謝主任表示，從今年四月份起，相關(guān)部門(mén)就已經(jīng)開(kāi)始介入，先后召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)十余次，也有了一定的進(jìn)展，并責(zé)令亨利物業(yè)管理處限期5月25日退場(chǎng)。此前，該小區(qū)業(yè)委會(huì)表決是通過(guò)正規(guī)流程，是在有關(guān)部門(mén)的監(jiān)督下進(jìn)行的，招標(biāo)新物業(yè)程序是合法的，相關(guān)爭(zhēng)議雙方已在通過(guò)法律途經(jīng)進(jìn)行處理?！瓣P(guān)于令亨利物業(yè)管理要求賠償?shù)氖虑椋覀円惨笏麄兲峁┵M(fèi)用清單，下來(lái)我們就重點(diǎn)協(xié)同業(yè)務(wù)會(huì)去對(duì)它進(jìn)行核實(shí)，再通過(guò)協(xié)調(diào)的方式希望能夠達(dá)到一個(gè)折中的效果?！?/span>
雖然中堂鎮(zhèn)房產(chǎn)管理已經(jīng)向亨利物業(yè)下發(fā)了限期退場(chǎng)通知書(shū)，但亨利物業(yè)依然沒(méi)有執(zhí)行而是繼續(xù)管理小區(qū)。據(jù)了解，莞都可苑業(yè)委會(huì)已經(jīng)將亨利物業(yè)起訴到法院，全體業(yè)主都希望法院能夠盡快開(kāi)庭審理此案。
就在記者采訪離開(kāi)后，莞都可苑小區(qū)多部電梯上都被亨利物業(yè)貼了緊急通知，“莞都可苑A區(qū)8棟電梯，因存在安全隱患，需要停梯檢查和維修，于2022年6月25日前修好正常運(yùn)行……”
業(yè)主群里一下就炸開(kāi)了鍋，對(duì)亨利物業(yè)的做法表示不滿，并向相關(guān)部門(mén)投訴，后來(lái)在中堂鎮(zhèn)房產(chǎn)管理所謝主任再次介入?yún)f(xié)調(diào)下，亨利物業(yè)才將關(guān)停的多部電梯在“檢修”后開(kāi)啟運(yùn)行。
律師：
更換程序要規(guī)范，遇糾紛時(shí)可起訴
記者查詢發(fā)現(xiàn)，近十多年來(lái)，東莞市多個(gè)小區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)域問(wèn)題頻發(fā)，不少小區(qū)在新舊物管交接方面的矛盾與沖突已成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題。
那么，雙方爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要在哪些方面？廣東盈隆(東莞)律師事務(wù)所律師張鵬表示，業(yè)主有權(quán)更換物業(yè)公司的法律依據(jù)主要如下：《民法典》第九百四十六條規(guī)定，“業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對(duì)通知期限另有約定的除外?！币约啊睹穹ǖ洹返诙倨呤藯l的規(guī)定。所以，從法律上講，業(yè)主更換新的物業(yè)管理公司并沒(méi)有障礙。
根據(jù)以往案例，小區(qū)業(yè)主對(duì)于舊物業(yè)公司不肯退出的問(wèn)題，一般首先會(huì)求助于當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)、街道辦等政府部門(mén)介入?yún)f(xié)調(diào)，并向物業(yè)管理協(xié)會(huì)等投訴。上述途徑如果還無(wú)法解決，一般會(huì)以業(yè)主委員會(huì)的名義向人民法院提起訴訟。
依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，建設(shè)單位與選聘的物業(yè)服務(wù)公司簽訂的合同屬于前期物業(yè)服務(wù)合同，在約定期限未滿，但業(yè)主委員會(huì)與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同已生效的情況下，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。在業(yè)主委員會(huì)、行政主管部門(mén)已經(jīng)要求前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法退出，但前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不按規(guī)定退出物業(yè)管理區(qū)域的情況下，行政主管部門(mén)及時(shí)依法行使行政管理職權(quán)，對(duì)其進(jìn)行行政處罰，應(yīng)給予支持。
張鵬認(rèn)為，正如前面所講，小區(qū)業(yè)主更換物業(yè)公司從法律層面上講是無(wú)可非議的，舊小區(qū)物業(yè)一般也不會(huì)在法律層面上與小區(qū)業(yè)主爭(zhēng)辯。雙方爭(zhēng)議的主要焦點(diǎn)往往是在法律的執(zhí)行層面，舊物業(yè)公司不肯退出往往是在業(yè)主委員會(huì)成立程序、業(yè)主簽名合法性等方面提出質(zhì)疑，認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)成立程序違法、業(yè)主簽名造假等，從而否定上述法律程序的真實(shí)性。加上業(yè)主本身內(nèi)部就有分歧，因而造成雙方爭(zhēng)議。
對(duì)此，張鵬建議：小區(qū)業(yè)主首先排查、完善業(yè)主委員會(huì)的成立及更換物業(yè)公司過(guò)程中的業(yè)主簽名等問(wèn)題，必要時(shí)可邀請(qǐng)當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)等部門(mén)見(jiàn)證相關(guān)過(guò)程，完善向舊物業(yè)公司書(shū)面送達(dá)相關(guān)通知等法律程序問(wèn)題。上述程序完善后，舊物業(yè)公司仍然拒不退出的，建議業(yè)主委員會(huì)向小區(qū)所在地人民法院提起訴訟。