2022 年 1~4 月，中國商品房銷售面積 3.97 億平米，同比下降 20.9%。
然后，很多房地產(chǎn)商說行情很差，房子賣不動(dòng)了，整天一副要死要活的樣子。
但我想說的是，這才哪到哪啊。
2021 年，也就是去年，我們賣出了 17.9 億平米的商品房。
這是個(gè)什么概念呢？
假定按每套房 100 平米算，那就是 1790 萬套房。
我知道大城市里絕大多數(shù)房子都是 90 平米以下的小戶型，但我們這先按照 100 平米算，每套房子大體平均值應(yīng)該就在這附近。
這個(gè)數(shù)字高嗎？
對(duì)比前幾年，還真不算高，中國住宅銷售量的峰值出現(xiàn)在 2018 年，隨后連續(xù) 3 年都很平緩。
但是，也不低，從這個(gè)圖你可以看出來，這幾年銷售量都高高在上，是一個(gè)無論從任何角度看都很高的數(shù)值。
更重要的是，中國不可能長(zhǎng)期維持這個(gè)高的銷售量。
別說銷售量下降 20.9%，下降 50% 都是早晚的事。
一套 100 平的房能住幾個(gè)人？
3 個(gè)人總能住吧，再不行 2 個(gè)人總是可以住的。
去年賣了 1700 萬套房，按每套房 2 個(gè)人算，那就是 3400 萬人。
但是人口撐不住了。
2021 年，中國出生人口為 1062 萬人，同一年中國賣掉了 1700 萬套房。
把出生人口的數(shù)量制成圖表，你會(huì)發(fā)現(xiàn)和人口圖明顯對(duì)不上去。
當(dāng)然，1062 萬人出生的那都是孩子，真正需要買房的是 20 歲以上的適婚群體。
2001 年，中國出生 1702 萬人，隨后十幾年出生人口一直在 1500~1700 萬之間震蕩。
看起來好像 1700 萬人對(duì)應(yīng)了 1700 萬套房，數(shù)據(jù)對(duì)上去了。
但大家想一想，真的需要一個(gè)青年一套房嗎？
現(xiàn)在獨(dú)生子女多，流行無論男女都一人一套房，婚后合住一套，另一套租出去，所以 1700 萬人買走了 1700 萬套房。
但我想問的是，如果都是一人一套房，人人都想著拿出一套收租，那租給誰呢？
1700 萬人結(jié)婚，最多需要 850 萬套房，這已經(jīng)達(dá)到人人有房住的地步了，那還多出來 850 萬套賣給誰了？
有人可能會(huì)說，賣給那些進(jìn)城的農(nóng)民工了，中國在不斷的城鎮(zhèn)化。
看起來好像很對(duì)，但如果把數(shù)據(jù)一列，就能看出問題。
1998~2021 年，中國共銷售正規(guī)商品房 225.58 億平米，毛估 2.25 億套房。
其中，2009~2021 年這 12 年間，中國銷售正規(guī)商品房 184.38 億平米，毛估 1.84 億套房。
以上我統(tǒng)計(jì)的，僅為統(tǒng)計(jì)局公開的商品房銷售面積，那些無房產(chǎn)證的私房其實(shí)也是可以住人的，數(shù)量其實(shí)相當(dāng)龐大。
僅按商品房算，2 億套房至少可以住 4~6 億人，如果考慮私房數(shù)量，數(shù)據(jù)則更為驚人。
中國的城市里有那么多人嗎 ?
大部分流動(dòng)人口最后都是回到老家宅基地養(yǎng)老的，他們買不起城里的房子，也沒興趣買，攢夠錢給孩子在縣城買一套娶媳婦就可以了，沒有絲毫興趣給自己也買一套。
無論從哪個(gè)角度來看，2 億套商品房都能滿足中國人的居住需求了。
如果銷售面積不能下降，少個(gè) 20% 房地產(chǎn)商就開始要死要活，那可真不行。
很明顯我們不可能長(zhǎng)期保持每年 17 億平米的銷售量，就算強(qiáng)行保持也撐不了幾年。
中國的年度出生人口已經(jīng)下降到了 1000 萬人，20 年后就是這批人結(jié)婚。
從公開數(shù)據(jù)來看，中國的結(jié)婚人口數(shù)量高峰出現(xiàn)在 2013 年，那一年有 1347 萬對(duì)新人結(jié)婚，隨后一路走低，2021 年僅有 763 萬對(duì)新人結(jié)婚。
這里面包含了二婚三婚的數(shù)據(jù)，但應(yīng)該也可以大體看出頭婚的減少規(guī)律。
2021 年結(jié)婚的人對(duì)應(yīng)的是 2000 年之前出生的人。
從這個(gè)數(shù)據(jù)來反算，目前的結(jié)婚數(shù)量雖然是近些年來的歷史最低，但會(huì)是未來的歷史最高，以后不可能會(huì)超越這個(gè)數(shù)值，而且會(huì)節(jié)節(jié)下降。
以后的房子賣給誰呢？每年 1700 萬套到底怎么賣呢？
所以，賣房數(shù)量總歸會(huì)有一年開始下降的。
你可以把 1700 萬套的數(shù)量再撐三年撐五年，但不可能永遠(yuǎn)這么撐下去。
因?yàn)槊磕隂]有 1700 萬對(duì)新人出來買房，連 700 萬對(duì)都?jí)騿堋?/strong>
那你說，應(yīng)該在哪一年把房產(chǎn)銷售數(shù)量從 1700 萬套下降至 700 萬套，乃至于 300 萬套呢？
好像哪一年這么降都不合適，肯定有人反對(duì)。
至于每年降一點(diǎn)，也有人反對(duì)，每一年都有人說今年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，再等等，等到明年再說，然后明年復(fù)明年。
你說這可怎么辦？好像也沒啥好辦法。
按每年 1700 萬套的速度繼續(xù)狂飆，再過 5 年，中國的存量商品房數(shù)量將突破 3 億套。
即便你把所有的私房和宅基地都拆成平地，這個(gè) 3 億套也夠中國人住了，要知道我這可是按平均每套 100 平的面積進(jìn)行計(jì)算的，更別說你根本不可能把所有私房和宅基地拆成平地。
所以，目前這種情況肯定撐不了 5 年，現(xiàn)在這每年的賣房數(shù)量實(shí)在是高的有點(diǎn)離譜了。
如果賣房數(shù)量下降，但我們把房?jī)r(jià)拉上去，讓銷售總金額持平行不行。
比如說賣房數(shù)量減半，我們房?jī)r(jià)翻倍，這樣房地產(chǎn)商的銷售額就會(huì)不變，至少日子能好過點(diǎn)。
如果能做到那倒是沒問題，但這方面的空間也已經(jīng)被透支完了。
過去 10 年，中國的房地產(chǎn)是量?jī)r(jià)齊升，成交量年年暴漲，房?jī)r(jià)也是年年暴漲，讓房地產(chǎn)商的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)高到不可思議。
如今不僅銷售量到頂了，房?jī)r(jià)也到頂了。
雖然說強(qiáng)調(diào)租售比 1.5% 已經(jīng)是老調(diào)重彈了，但這是本質(zhì)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，威力可以遲到，但不會(huì)缺席。
每年 4% 以上的房貸成本，讓持有房產(chǎn)的人每年都在失血，而且失血情況很嚴(yán)重。
不漲就會(huì)虧，沒量必然跌。
這種情況下還想著用房?jī)r(jià)翻倍來解決銷售金額的問題？
請(qǐng)問房?jī)r(jià)還能怎么翻倍？房租能翻倍嗎？
這種房貸失血問題其實(shí)很嚴(yán)重，遠(yuǎn)比大家想象的要嚴(yán)重。
不少人總是拿零幾年買房的人暴賺來舉例，說這批人已經(jīng)賺翻了，房貸早還完了，根本不用考慮房貸利息問題。
我剛才已經(jīng)把商品銷售面積的公開數(shù)據(jù)制成表格了，中國 20 年來總共銷售了 2.25 億套房，其中 1.84 億套都是 09 年之后賣出去的。
這批人還貸不過 13 年，沒還清的人是大多數(shù)。
還有更不怎么好看的數(shù)據(jù)。
2015~2021 年這 6 年，也就是房?jī)r(jià)最終暴漲這一輪，中國總共銷售了 117.3 億平米的商品房，折合 1.17 億套房。
也就是說，中國銷售的所有商品房里，買在 2015 年之后最高點(diǎn)，背負(fù)巨額房貸的人群，數(shù)量占比為總商品房數(shù)量的一半。
不要總拿 2001 年買房的神話來誘惑后來人，至少一半的買房人都是 2015 年之后買的房。
如果房?jī)r(jià)暴跌，跌到 2015 年之前，這批人怎么辦？
那可是 1 億套房！
從 2018 年開始算到 2021 年，最近 4 年的買房人是慘中慘，頂點(diǎn)中的頂點(diǎn)接盤，從買房之日起就一直在虧。
這批人買房合計(jì) 71.82 億平米，折合 7100 萬套房，為中國有史以來銷售商品房總量的 1/3 那么多。
這可真的不是一個(gè)小數(shù)，屬于一個(gè)很大，大到不敢碰的雷。
這個(gè)雷不能動(dòng)，也不敢動(dòng)，沒人敢讓全國 1/3 的商品房業(yè)主虧損慘重。
但要維持現(xiàn)狀，就需要每年持續(xù)不斷的賣出 1700 萬套房，或者持續(xù)漲價(jià)。
人口規(guī)律已經(jīng)決定了這個(gè)離譜的銷售量是不可持續(xù)的，而租售比這個(gè)經(jīng)濟(jì)規(guī)律也已經(jīng)決定房?jī)r(jià)持續(xù)上漲也是不可持續(xù)的。
目前這種情況已經(jīng)撐不了幾年了，拼盡全力也就三五年，留給我們拆雷的時(shí)間真的不多了。
但還有很多既得利益者拼命抵制調(diào)控政策，拼命想把這個(gè)雷再給弄大點(diǎn)，總指望這個(gè)雷不會(huì)炸在自己手上。
也許他們能僥幸逃脫，但這個(gè)雷總歸會(huì)炸在某一個(gè)人手中。
一個(gè)一年出生 1000 萬人口的國家，不可能需要每年 1700 萬套房，這賬無論如何都算不過來，地產(chǎn)進(jìn)入大拐點(diǎn)無非就是個(gè)時(shí)間問題。
一年過去很快的，刷的一下就沒了，而我們已經(jīng)沒幾年了。
房地產(chǎn)這種不健康，不可持續(xù)的情況，應(yīng)該盡快扭轉(zhuǎn)，否則后果真的會(huì)很嚴(yán)重。
希望那些房地產(chǎn)的既得利益者，別再為了一己之私在那里搗亂了。
這個(gè)雷，完全有可能炸在你自己手上，不要總以為自己很幸運(yùn)。
來源：遠(yuǎn)方青木