太原極有可能在近期出臺新政，可能會從提高公積金貸款額度、放寬首付比例及商貸利率、緩解“新太原人”和青年人住房壓力等方面入手。
高拯坤/發(fā)自北京
太原樓市正面臨著一個(gè)難以平衡的現(xiàn)實(shí)難題。
5月18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布4月份70個(gè)大中城市房價(jià)情況。數(shù)據(jù)顯示，70城中太原新房、二手房價(jià)格均出現(xiàn)環(huán)比下降。其中，新房價(jià)格降低0.6%，二手房價(jià)格降低1.6%，后者為全國最高。據(jù)測算，太原新房、二手房價(jià)格環(huán)比已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月“雙降”，同比則均連續(xù)20個(gè)月“雙降”。
“自2019年年底太原樓市就出現(xiàn)下行勢頭，2020年下半年以來這種勢頭愈發(fā)明顯，并延續(xù)至今?！鄙轿魇》康禺a(chǎn)商會常務(wù)副會長田鐵秋表示。
由于舊城改造結(jié)束和樓市整體下行、發(fā)力新興產(chǎn)業(yè)等因素，太原土地財(cái)政依賴度出現(xiàn)明顯變化。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年太原土地財(cái)政依賴度為126%，2020年為136.9%，2021年則大幅降低至54.6%。
“這反映出太原面臨較大財(cái)政收入壓力，短期對經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長和城市發(fā)展不利?！盜PG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示。
雖然樓市與城市發(fā)展承壓，但是58安居客房產(chǎn)研究院太原城市分析師崔文杰略顯樂觀，他說：“太原樓市已進(jìn)入‘理性期’，對比其他省市節(jié)奏略慢，但是貴在‘穩(wěn)中求勝’?！?/p>
中國房地產(chǎn)報(bào)記者注意到，由于房地產(chǎn)市場普遍不景氣，近期已有多個(gè)城市相繼發(fā)布樓市紓困政策。目前，面對嚴(yán)峻的市場，太原房企普遍希望政策能夠有所松動；太原市場上亦有政策即將松動的消息傳出。
房價(jià)重回“萬元時(shí)代”
“市場不好，房價(jià)普遍在萬元出頭。”某品牌房企太原項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人談起市場時(shí)告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者，只能艱難地活著。
山西太原，不僅是省會城市，還是中部地區(qū)重要的中心城市。但是近些年太原房地產(chǎn)市場在全國范圍內(nèi)表現(xiàn)得并不算出眾，也鮮少受到外界的關(guān)注。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年12月，太原新房、二手房價(jià)格同時(shí)出現(xiàn)環(huán)比下降，隨后房價(jià)略有起伏。至2020年下半年開始，除個(gè)別月份以外，太原新房、二手房價(jià)格幾乎同時(shí)連續(xù)環(huán)比下降。
到了今年4月，太原新房價(jià)格環(huán)比下降0.6%，二手房價(jià)格環(huán)比下降1.6%。后者不僅是4月70個(gè)大中城市二手房價(jià)格環(huán)比降幅最高，也是太原近幾年二手房環(huán)比降幅最高的月份。
“曾延續(xù)多年的量價(jià)齊升、只漲不跌的市場行情已成為過去，如今太原已實(shí)施4年的樓市調(diào)控政策威力顯現(xiàn)，許多房企不得不以價(jià)換量，整體房價(jià)向低價(jià)位偏移，似乎回到了三四年前的‘萬元時(shí)代’?！贝尬慕鼙硎荆壳疤鋺粽咻^寬松，但整體樓市政策依然謹(jǐn)慎，未有明顯松動；公積金政策依舊是“認(rèn)房也認(rèn)貸”，商轉(zhuǎn)公也未放開，首付比例也未調(diào)整，近期部分銀行降低商貸利率，但對市場刺激較弱。
受政策與疫情等因素影響，今年以來太原樓市成交量慘談。一季度太原商品房市場成交面積76.3萬平方米，同比下降45%；成交金額84.9億元，同比下降50%。房企推貨節(jié)奏緩慢，市場遭遇“倒春寒”，成交情況達(dá)到近3年一季度市場最低值。隨后的“五一”期間，該市商品房成交套數(shù)亦出現(xiàn)了同比67%降幅。
土地市場表現(xiàn)同樣慘淡。自2021年12月以來，太原土地拍賣會連續(xù)兩場因無房企報(bào)名而流拍。今年以來土地供應(yīng)量更是同比下降了95%。
“部分房企受政策調(diào)控和‘三道紅線’影響，自身陷入困境無力拿地。同時(shí)，也反映出房企對太原市場信心不足，拿地愈發(fā)謹(jǐn)慎。”崔文杰分析稱。
財(cái)政壓力驟增
樓市下行的同時(shí)，太原土地財(cái)政依賴度也出現(xiàn)大幅降低。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年太原土地財(cái)政依賴度為126%，2020年為136.9%，2021年則降到了54.6%。
“樓市下行，土地財(cái)政絕對值出現(xiàn)較大下降。短期看，反映出太原面臨較大的財(cái)政收入壓力，這對經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長和城市發(fā)展不利；長期看，壞事可能變好事，這將迫使政府財(cái)政從建設(shè)財(cái)政向公共財(cái)政轉(zhuǎn)型，對城市的可持續(xù)發(fā)展未必不是好事?！卑匚南脖硎尽?/p>
2020年到2021年，短短一年時(shí)間，為何太原土地財(cái)政依賴度降低了超過80%？田鐵秋認(rèn)為，2016年和2017年，太原全面開展舊城改造工作，這對房地產(chǎn)市場有著明顯刺激作用，此前幾年土地財(cái)政依賴度較高與此有關(guān)。此后，舊城改造工作逐步結(jié)束和房地產(chǎn)市場下行，直接導(dǎo)致太原土地財(cái)政依賴度直線下降。
此外，田鐵秋亦認(rèn)為，這兩年太原發(fā)力新興產(chǎn)業(yè)也是其土地財(cái)政依賴度降低的原因之一。
作為重工業(yè)城市和能源重化工基地，近些年隨著煤炭產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的深入推進(jìn)，太原正在主動化解過剩產(chǎn)能，推動經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展，不斷壯大電子信息產(chǎn)品制造業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)信息、系統(tǒng)集成軟件、信息服務(wù)、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)等新興業(yè)態(tài)。明確了要發(fā)展6個(gè)千億級工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)集群，提出了未來5年“經(jīng)濟(jì)總量向萬億元邁進(jìn)”的目標(biāo)。
2021年，太原GDP突破5000億元，其中高技術(shù)制造業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值占全市比重分別達(dá)到16.5%、22.7%。太原新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值增長24.3%，新材料產(chǎn)業(yè)增加14.2%，生物產(chǎn)業(yè)增加14.5%，新能源汽車產(chǎn)業(yè)增加123.5%。
但是，太原戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)占GDP比重、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占規(guī)上工業(yè)增加值比重仍低于全國平均水平。
“由于實(shí)踐時(shí)間尚短，太原在尋求新增長極過程中，同樣面臨著多數(shù)北方城市的困惑，即產(chǎn)業(yè)空心化和人才流失問題?！碧镨F秋表示。
“據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年太原人口凈增7.2萬人，但是太原前期大體量開發(fā)導(dǎo)致市場始終處于供大于求狀態(tài)，數(shù)萬的新增人口對樓市影響有限?！币晃徊辉妇呙姆治鋈耸空J(rèn)為，雖然太原正在尋求新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，但這需要漫長的過程，房地產(chǎn)市場依然會對太原產(chǎn)生深刻影響。
房企呼吁新政出臺
在中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪中，“涅槃重生”與“觀望”是不少受訪者給予太原樓市的評價(jià)。
前者是指經(jīng)過一系列調(diào)整后，太原樓市將形成良性循環(huán)，實(shí)現(xiàn)更加平穩(wěn)健康的發(fā)展。后者則是指企業(yè)與樓市政策。企業(yè)層面，由于房企融資壓力大、購房者信心不足等因素，項(xiàng)目停工、延期交付、內(nèi)部裁員優(yōu)化等現(xiàn)象已在太原頻繁出現(xiàn)。近期新入市項(xiàng)目大多有著央企、國企背景。剩余房企對于太原的項(xiàng)目入市態(tài)度始終保持謹(jǐn)慎。
政策層面，近期全國多地相繼出臺樓市紓困政策，太原市場上雖然有政策即將松動的消息傳出，但始終未有官方消息發(fā)出。
“太原對出臺樓市政策十分慎重，在城市產(chǎn)業(yè)升級與發(fā)展方式轉(zhuǎn)變過程中，拿捏好對房地產(chǎn)的力度是十分重要的。這就導(dǎo)致太原往往是對房地產(chǎn)不鼓勵、不支持，也不拒絕，而是跟隨整個(gè)行業(yè)的大方向?！币晃唤咏俜降哪涿耸扛嬖V中國房地產(chǎn)報(bào)記者。
面對樓市的不景氣與財(cái)政壓力，太原會不會對樓市政策作出調(diào)整？多位接受記者采訪的人士判斷，太原極有可能在近期出臺新政。他們分析，可能會從提高公積金貸款額度、放寬首付比例及商貸利率、緩解“新太原人”和青年人住房壓力等方面入手。
一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士分析稱：“如果短期內(nèi)太原樓市有利好新政出臺，房企必定會供應(yīng)放量，成交規(guī)模有所回升，但難超去年同期；但若無樂觀政策支持，因各項(xiàng)目的回款、運(yùn)營資金壓力繼續(xù)加大，市場回溫動力不足?！?/p>