本報(bào)記者 李凱旋 李未來(lái) 北京報(bào)道
5月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2022年4月份全國(guó)70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。結(jié)合此前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2022年前4個(gè)月商品房銷售情況，可以看出“小陽(yáng)春”失約于房地產(chǎn)。
值得關(guān)注的是，2022年4月份，70城新建商品住宅銷售價(jià)格6年以來(lái)同比首次出現(xiàn)下跌，且無(wú)論是環(huán)比還是同比，房?jī)r(jià)下降城市數(shù)量有所增加。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期較弱，雖然政策頻放利好，但4月份市場(chǎng)修復(fù)不及預(yù)期。
新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)“拐點(diǎn)”
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年4月份，全國(guó)70個(gè)大中城市中，商品住宅銷售價(jià)格下降城市個(gè)數(shù)增加，一二三線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，同比也繼續(xù)走低。
具體來(lái)看，2022年4月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲3.9%和2.4%，漲幅相比上月均回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲5.8%，上海、廣州、深圳新建商品住宅銷售價(jià)格則同比分別上漲3.8%、2.0%、3.9%。
二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲1.0%，漲幅比上月回落0.6個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格同比下降1.0%，降幅比上月擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)。與一二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格有漲有跌不同，三線城市房?jī)r(jià)同比全面下降，且降幅有所擴(kuò)大。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年4月份，三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別下降1.5%和2.5%，降幅比上月分別擴(kuò)大0.9和0.6個(gè)百分點(diǎn)。值得關(guān)注的是，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)簡(jiǎn)單算數(shù)平均計(jì)算，2022年4月份，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.3%，同比漲幅為-0.1%。
5月18日，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，這是自2015年12月以來(lái)新房?jī)r(jià)格首次同比出現(xiàn)下跌，二手房?jī)r(jià)格同比跌幅則有所擴(kuò)大，房?jī)r(jià)下跌預(yù)期增強(qiáng)。
5月18日，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)同樣對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說：“此次房?jī)r(jià)出現(xiàn)的拐點(diǎn)充分說明房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨較大的下行壓力，各類穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的工作需要加快推進(jìn)，否則房?jī)r(jià)指數(shù)繼續(xù)降溫，對(duì)于后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定的確會(huì)造成沖擊?！?/p>
房?jī)r(jià)下行城市數(shù)量增加
值得關(guān)注的是，除了房?jī)r(jià)整體持續(xù)延續(xù)下行的態(tài)勢(shì)之外，房?jī)r(jià)下行城市的數(shù)量也有所增加。具體來(lái)看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年4月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比下降城市分別有39個(gè)和56個(gè)，較上月分別增加10個(gè)和9個(gè)。
《華夏時(shí)報(bào)》記者在查閱數(shù)據(jù)后了解到，房?jī)r(jià)跌幅較大的城市主要集中在三線城市以及少數(shù)二線城市中。例如，2022年4月份，三線城市南充新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.8%，但同比則下降5.6%。
二線城市哈爾濱的房?jī)r(jià)跌幅也十分明顯。2022年4月份，哈爾濱新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.7%，同比則下降5.6%，同比跌幅與三線城市南充相同。此外，大理新建商品住宅銷售價(jià)格同環(huán)比均出現(xiàn)下跌，且同比跌幅為6.1%，位居70城首位。
不過，市場(chǎng)上同樣不乏有些城市房?jī)r(jià)“異軍突起”。例如，2022年4月份，三亞新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，但同比則處于上漲態(tài)勢(shì)，為3.4%。
此外，《華夏時(shí)報(bào)》記者還注意到，長(zhǎng)三角區(qū)域的樓市表現(xiàn)普遍不俗。2022年4月份，除上海新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲3.8%之外，南京同比上漲2.4%，杭州則同比上漲6.3%，漲幅居70城之首。
如果以環(huán)比作為計(jì)算維度，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年4月份，全國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降的城市分別有47個(gè)和50個(gè)，較上月分別增加9個(gè)和5個(gè)。
其中，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅則與上月相同。
但是，除一線城市之外，二三線城市商品住宅銷售價(jià)格在2022年4月份均環(huán)比出現(xiàn)下跌。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格由環(huán)比持平轉(zhuǎn)為環(huán)比下降，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅擴(kuò)大。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅同樣有所擴(kuò)大，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅則與上月相同。
市場(chǎng)預(yù)期何時(shí)恢復(fù)？
在許小樂看來(lái)，2022年4月份，房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)受阻。盡管自年初以來(lái)，多個(gè)城市房地產(chǎn)調(diào)控政策有所放松，但市場(chǎng)反饋較弱。貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)同樣顯示，2022年4月份，重點(diǎn)50城二手房成交套數(shù)環(huán)比下降超過20%。
“市場(chǎng)交易下降會(huì)帶來(lái)價(jià)格下跌壓力，而出現(xiàn)這種局面的根本原因則是市場(chǎng)預(yù)期較弱。疫情反復(fù)等因素加大經(jīng)濟(jì)下行壓力，收入預(yù)期下降則導(dǎo)致居民風(fēng)險(xiǎn)偏好降低?！痹S小樂對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說。
許小樂還表示：“二三線城市房?jī)r(jià)下跌壓力超過一線城市，且三線城市新建商品住宅價(jià)格跌幅較大，其主要原因是三線城市基本面較弱，人口支撐不足，市場(chǎng)下行預(yù)期轉(zhuǎn)弱的現(xiàn)象更加明顯?！?/p>
至于后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，許小樂預(yù)測(cè)，近期，銀行下調(diào)首套房貸款利率，結(jié)合前期部分城市已經(jīng)取消認(rèn)房又認(rèn)貸，換房需求按首套房的貸款利率執(zhí)行。由此，本次房貸利率下調(diào)有利于降低剛需和改善性需求的購(gòu)房成本，加快房?jī)r(jià)筑底修復(fù)。
不過，許小樂認(rèn)為，為防止價(jià)格下跌預(yù)期強(qiáng)化而引發(fā)需求收縮，當(dāng)前扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期是關(guān)鍵。未來(lái)，包括通過財(cái)政補(bǔ)貼、減稅等政策增加居民收入，降低租房群體租金支付負(fù)擔(dān)，維持正常的消費(fèi)開支等很重要。此外，供給端的落地政策也很迫切，例如積極支持房企再融資，尤其是放開優(yōu)質(zhì)上市房企的并購(gòu)融資，加快重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置等。
值得關(guān)注的是，近期，除了多城房貸利率已經(jīng)出現(xiàn)下調(diào)之外，房企融資端正在逐步修復(fù)。5月16日，碧桂園、龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)3家民營(yíng)房企被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定為示范房企，陸續(xù)發(fā)行公司債。同時(shí)，創(chuàng)設(shè)機(jī)構(gòu)也同步發(fā)行信用保護(hù)工具，幫助民營(yíng)企業(yè)盡快走出融資低谷。