疫情爆發(fā)后的第二年，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇重挫。自下半年開始，地產(chǎn)銷售排行榜上的多只“昔日黑馬”接連隕落，就連行業(yè)內(nèi)的龍頭企業(yè)都各自承壓。地產(chǎn)大變局之年，有房企打包優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)斷臂求生，有房企剝離多元業(yè)務(wù)回歸主業(yè)，也有房企手握重金開始蓄力吞并。屬于房企的黃金時間已過，房地產(chǎn)變局的“最后一役”帷幕拉開。
地產(chǎn)的“白銀時代”，也要一去不返了。
回顧2021年的房地產(chǎn)市場，以年中為界，上下半年成交量強(qiáng)弱轉(zhuǎn)化明顯。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年上半年地產(chǎn)行業(yè)成交顯著放量，其中百城成交面積創(chuàng)同期歷史新高，熱點(diǎn)三、四線城市房價出現(xiàn)普漲行情。
然而，下半年開始，多家房企接連爆雷，市場信心重挫。在這種情況下，市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷，百城成交面積持續(xù)下行，同比跌幅擴(kuò)至30%以上。其中，規(guī)模房企整體的平均目標(biāo)完成率不到90%，較過去三年105%以上的平均水平下降了15個百分點(diǎn)。
走過艱難的2021年，房地產(chǎn)行業(yè)“大變局”進(jìn)一步踏入深水區(qū)。
2022年年初，地產(chǎn)行業(yè)利好信息接連落地。1月6日，承債式并購貸款政策落地，針對出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的承債式收購，相關(guān)并購貸款不再計(jì)入“三條紅線”相關(guān)指標(biāo)；1月10日，有市場消息稱，相關(guān)部門正在協(xié)調(diào)央企對部分遇困房企施予援手；1月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，將5年期以上LPR下調(diào)5個基點(diǎn)至4.6%……
無論是放寬“三道紅線”鼓勵收并購，還是時隔21個月罕見下調(diào)5年期以上LPR，亦或是相關(guān)部門搭橋?yàn)榉科蠼饫?，核心都指向一個目標(biāo)——修復(fù)堤壩，引導(dǎo)潮水。地產(chǎn)行業(yè)已狂奔數(shù)年，迫切需要回到理性階段。
地產(chǎn)浮沉，變局環(huán)生，不破不立。房地產(chǎn)變局的“最后一役”帷幕拉開，重建傾圮之樓的號角即將吹響。
地產(chǎn)“自救”
2021年，地產(chǎn)“暴雷”之年。
開年，龍頭萬科交出“史上最差”一季報(bào)，當(dāng)期實(shí)現(xiàn)凈利潤12.92億元，較去年疫情同期僅增3.44%。同期，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率低至16.1%，創(chuàng)歷史新低；凈利率方面更是低至4%。有關(guān)萬科薄利的討論甚囂塵上，但幾乎轉(zhuǎn)瞬即逝。
行業(yè)緘默，暗流涌動。
幾日后，杭州首次集中土拍開啟，21家房企瓜分32宗涉宅地，累計(jì)地價高達(dá)716.7億元，約等于杭州一季度GDP的17%。其中，杭州本地房企濱江集團(tuán)(5.910, -0.05, -0.84%)豪擲近百億，將5幅地塊收入囊中。
之后的北京、廣州首輪集中土拍同樣如此，參與競標(biāo)的房企們豪擲百億，在一線城市搶奪籌碼。一位千億房企高管在朋友圈直言，“彌漫著揮霍的味道?！?/span>
廣發(fā)證券(20.800, -0.66, -3.08%)統(tǒng)計(jì)顯示，一批次供地中，土地出讓金共計(jì)1.07萬億元，真實(shí)樓面價約為1.11萬元/平方米，溢價率達(dá)到38%。一切就如同泰坦尼克號沉船前的宴會，彼時的土拍市場金碧輝煌，觥籌交錯?？稍诜科髠兒鲆暤慕锹淅?，現(xiàn)金風(fēng)險(xiǎn)已然在迫近。
外部環(huán)境方面，“三道紅線”和貸款集中度相關(guān)政策出臺后，房企融資供需兩端持續(xù)收緊。據(jù)中指研究院發(fā)布的《2021年年中房地產(chǎn)行業(yè)融資盤點(diǎn)》顯示，2021年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)共融資11089.5億元，同比下降8.1%，環(huán)比下降6.1%。
簡而言之，可以借的錢少了。
再看房企內(nèi)部，不考慮過去房企高額的表外融資成本，單看現(xiàn)金回流，開盤項(xiàng)目本身就受到地價上漲，銷售限價以及去化率等客觀因素鉗制。5月，濱江集團(tuán)曾在業(yè)績說明會上就杭州土拍的5幅地塊給出一組利潤預(yù)期——1%到2%。杭州另一巨頭綠城同步表示，利潤不超3%。
2021年，房企低利潤已經(jīng)是業(yè)內(nèi)共識。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)亦顯示，去年上半年，內(nèi)房股中僅有17家毛利率同比上漲，占比約20%；68家毛利率出現(xiàn)不同程度下跌，占比約80%。
2020年的業(yè)績會上，萬科郁亮直言，“行業(yè)的回報(bào)水平也會逐漸向社會平均水平靠攏，這意味著房企不能再靠囤積土地、賺土地升值的錢了；不能再靠加杠桿、賺金融杠桿的錢了?！?/p>
昔日的快錢沒了，房企現(xiàn)金池子中流入與流出的口子越扯越大，隨著時間推移有人撐不住了。6月開始，以藍(lán)光、恒大、協(xié)信等為例的高負(fù)債房企接連暴雷。由此引發(fā)的負(fù)面影響波及到全行業(yè)，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好明顯下降，行業(yè)從“控制風(fēng)險(xiǎn)”到“暴露風(fēng)險(xiǎn)”。
在更大的次生危機(jī)到來之前，地產(chǎn)行業(yè)必須要“自救”。
“活下去！”
“我好像要失業(yè)了”，入職不到半年，李強(qiáng)突然聽聞公司或?qū)⑦M(jìn)行架構(gòu)調(diào)整，“裁員一般都是先從試用期（員工）開始?！?/p>
在地產(chǎn)行業(yè)工作三年，李強(qiáng)先后在三家千億地產(chǎn)公司任職。去年下半年開始，地產(chǎn)行業(yè)趨冷，為了“避險(xiǎn)”，李強(qiáng)從一家上海本地房企跳槽至某TOP5房企，繼續(xù)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)工作。
來源：攝圖網(wǎng)
然而，席卷整個地產(chǎn)業(yè)的寒風(fēng)比李強(qiáng)預(yù)期得更猛烈，饒是行業(yè)頭部的大房企也受到波及。公司內(nèi)部，有關(guān)調(diào)整的消息一條接著一條，可裁員的消息始終“懸而未決”，李強(qiáng)數(shù)晚難眠。
輾轉(zhuǎn)幾天后，李強(qiáng)得到通知，因組織架構(gòu)調(diào)整，公司決定將其調(diào)崗至營銷部門，繼續(xù)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)工作。與集團(tuán)內(nèi)其他同事相比，李強(qiáng)所在的上海區(qū)域還算“幸運(yùn)”。據(jù)李強(qiáng)透露，公司上海區(qū)域暫未聽說有裁員，但實(shí)習(xí)生已經(jīng)基本清零，而往年?duì)I收主力東南區(qū)域，或有比較大比例裁員。
李強(qiáng)的遭遇是如今地產(chǎn)人的一個縮影。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)盈利不復(fù)之前，行業(yè)的發(fā)展邏輯從“要規(guī)?！保兂伞爸毓芾怼?。
2021年上半年，各大房企曾在各區(qū)域核心地塊頂格拿地。彼時曾有業(yè)內(nèi)人士分析，此舉或是為了維持當(dāng)?shù)貐^(qū)域公司的存活。該人士認(rèn)為，對于區(qū)域公司而言，一旦無地開發(fā)，分公司就會面臨凈流出，持續(xù)虧損。與之相比，薄利拿地至少還可以保證區(qū)域公司業(yè)務(wù)開展，讓手下的人不至于“餓死”。
去年5月份的北京集中土拍上，一位TOP5房企投拓總更是語出驚人，對外講道“不拿地是‘等死’，拿地是‘死緩’……最優(yōu)策略還是搶地，然后快周轉(zhuǎn)。”
彼時的市場還尚存一絲暖意，經(jīng)過前幾年的多次調(diào)整，頭部房企們手下的區(qū)域公司可以保證憑借舊有土儲持續(xù)經(jīng)營。
然而，短暫的暖流轉(zhuǎn)瞬即逝。下半年，房企拿地開盤熱情銳減，而控制成本的任務(wù)越來越重，行業(yè)開始“從管理要效益”。
“從管理要效益”的第一步，是架構(gòu)優(yōu)化。
公開信息顯示，自2021年下半年行業(yè)急劇轉(zhuǎn)冷后，包括萬科、華潤、保利、綠城、世茂、旭輝等頭部房企在內(nèi)，幾乎所有的規(guī)模房企都在實(shí)施組織架構(gòu)調(diào)整，舉措包括事業(yè)部整合、區(qū)域公司合并、撤銷部分區(qū)域公司等。
據(jù)業(yè)內(nèi)媒體爆料，部分小房企如華南城、銀城等甚至選擇給員工休假4個月，僅保證底薪發(fā)放。復(fù)盤房企操作，大同小異，其本質(zhì)均是為了降本增效。
過去很長一段時間內(nèi)，設(shè)立區(qū)域公司，大量新增項(xiàng)目曾是地產(chǎn)公司擴(kuò)大規(guī)模的利器。但無論是“強(qiáng)中臺”還是“阿米巴”，由區(qū)域公司構(gòu)成的管理體系都與實(shí)際業(yè)務(wù)相伴而生。一旦沒有了項(xiàng)目，或者無法拿到新項(xiàng)目，那么與之對應(yīng)的團(tuán)隊(duì)就失去了存在意義。
因此，伴隨著企業(yè)戰(zhàn)略框架收縮、精簡，裁員、調(diào)崗亦不可避免。
裁員也好，轉(zhuǎn)崗也罷，每個地產(chǎn)人都是時代洪流中的一捧浪花。對于他們背后的“洪流”而言，真正決定其生命周期的因素，實(shí)際上是“航道”。
地產(chǎn)回歸地產(chǎn)
從數(shù)年前的狂奔，到如今的低迷，地產(chǎn)行業(yè)樓起、樓落。
企業(yè)、市場、監(jiān)管部門，各方都在尋找一個幫助地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)過渡的方案。方案的終點(diǎn)，是幫助地產(chǎn)“回歸地產(chǎn)”。這或是重建地產(chǎn)傾圮之樓的關(guān)鍵。
回歸地產(chǎn)，“房住不炒”是各方默認(rèn)的共識，即回歸地產(chǎn)的民生屬性?！斑^去追求土地規(guī)模帶來的土地紅利，追求金融杠桿帶來的金融紅利，追求高周轉(zhuǎn)多復(fù)制帶來的高利潤，顯然是不符合民生行業(yè)特征的”，去年10月，萬科郁亮在媒體交流會上表示，“新的常態(tài)，就是我們已經(jīng)回歸到民生行業(yè)?！?/p>
從過去一年的行業(yè)表現(xiàn)來看，有一個通過民生地產(chǎn)受益的典型例子——綠城。作為主打質(zhì)量的住宅操盤手，過去一年間，綠城業(yè)績增速領(lǐng)先行業(yè)，股價同期走出上行曲線。去年的下行行情中，地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部實(shí)現(xiàn)戴維斯雙擊的企業(yè)，鳳毛麟角。
今年開年以來，曾經(jīng)發(fā)力多元化的企業(yè)們亦紛紛剝離“燒錢”的多元化業(yè)務(wù)，回歸主業(yè)。以中梁為例，1月中旬，其將中梁控股集團(tuán)總部相關(guān)職能與地產(chǎn)集團(tuán)總部整合，通過精簡多元業(yè)務(wù)，進(jìn)一步聚焦地產(chǎn)主業(yè)。
重建地產(chǎn)傾圮之樓，亦離不開外部力量的幫助。一條由央企引導(dǎo)的新主線正在形成。
1月24日，雅居樂發(fā)布公告稱，擬以18.44億元將廣州利合集團(tuán)26.66%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給中海地產(chǎn)。18.44億元總對價中，包括13.8億元現(xiàn)金以及買方應(yīng)付予廣州利合集團(tuán)的貸款金額4.64億元。
廣州利和集團(tuán)手中持有廣州超級大盤——亞運(yùn)城項(xiàng)目，雅居樂曾持有該項(xiàng)目股份長達(dá)10余年。
在業(yè)內(nèi)看來，雅居樂和中海之間的這筆交易更趨近于雙贏，對雙方而言，均是一種“雙贏”。一方面，中海借此將手中廣州亞運(yùn)城權(quán)益提升到46.66%，躍居最大股東；另一方面，雅居樂可以回流十余億現(xiàn)金，亦可提高資金鏈的安全閥。
時間拉回半個月之前，據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱，1月初廣東省政府曾召集多家房企開會，與會房企包括奧園集團(tuán)、富力地產(chǎn)、雅居樂、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、五礦地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)等國企和民企。
據(jù)知情人士透露，會上一些出險(xiǎn)企業(yè)介紹了其經(jīng)營情況及項(xiàng)目，此次會議相當(dāng)于政府為幾家國企央企收并購出險(xiǎn)房企項(xiàng)目“牽線搭橋”。
幾乎與此同期，9日，多家媒體從不同信源處獲悉，目前銀行已告知一些大型優(yōu)質(zhì)房企，針對出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的承債式收購，相關(guān)并購貸款不再計(jì)入“三條紅線”相關(guān)指標(biāo)。但該消息強(qiáng)調(diào)，房企不可借機(jī)剝離不良資產(chǎn)。
“房地產(chǎn)企業(yè)間的項(xiàng)目并購是房地產(chǎn)行業(yè)化解風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)出清最有效的市場化手段。”1月18日，中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾在國新辦新聞發(fā)布會上亦表示。
從政策以及市場的雙重層面來看，由央企主導(dǎo)的收并購已然成為“新主線”的基調(diào)。
齒輪開始轉(zhuǎn)動。
央企與民營地產(chǎn)公司接觸的同時，市場上又有消息傳出，稱央行已牽頭多家央企幫助11家流動性吃緊的房企紓困。盡管該消息后續(xù)被多家房企確認(rèn)為謠言，其卻仍然被業(yè)內(nèi)人士視為一計(jì)強(qiáng)心劑。
公開信息顯示，春節(jié)之前，已有多家流動性吃緊房企成功轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)予國資，回流資金紓困。不過，身處于農(nóng)歷虎年伊始的關(guān)口，地產(chǎn)行業(yè)的變局還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未定，重建傾圮之樓的最終一役才剛剛開始。