原標題：郁亮：萬物云上市與萬科集團資金沒有直接相關性，萬物云的分拆是“第一單”
本報記者 張慧敏 李未來 深圳報道
“現(xiàn)在啟動上市并不突然。”近日的股東大會上，萬科集團董事會主席郁亮回復了萬物云選擇在當前上市的原因，他表示，此前公司提出“萬科物業(yè)要等被大家認可為城市服務商才上市”，萬物云選擇在這個時候分拆上市，是考慮到今天它已經(jīng)成為一個城市服務商。
另外郁亮表示，當前物業(yè)板塊估值相對理性，反而更有利于員工、業(yè)務的成長，萬物云上市與萬科集團的資金沒有直接相關性。
值得注意的是，本次股東大會上，郁亮還首次透露了萬科其他業(yè)務的上市意向：“萬物云的分拆是萬科集團開始的第一單，其他幾個業(yè)務希望未來也能陸續(xù)上市?！彼硎荆f科的出租公寓和物流板塊都非常優(yōu)秀。
為何現(xiàn)在上市？
此前的11月5日，萬科企業(yè)股份有限公司（股票代碼：000002.SZ，下稱“萬科”）發(fā)布公告稱，擬分拆物業(yè)板塊萬物云空間科技服務股份有限公司（下稱“萬物云”）到香港聯(lián)交所上市。行業(yè)寒冬之時，萬物云分拆上市的消息給行業(yè)帶來一絲暖意。
不過，今年下半年以來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境收緊，房企銷售業(yè)績普遍下滑，不少頭部房企資金緊張，債務違約事件頻頻發(fā)生。特別是最近網(wǎng)上還流傳著一份萬科集團“節(jié)衣縮食倡議書”，因此，“萬物云上市是否意在給萬科集團輸血”的疑問盤旋在投資者心頭。11月26日的股東大會上，投資者再次發(fā)問：“為什么萬物云選擇在這個時間上市？”
“這個問題我特別想回答?！庇袅帘硎?，過去幾年的股東大會、業(yè)績推介會總是被大家問到“萬物云何時上市”這個問題，大家都認為萬物云很早就可以上市了，所以現(xiàn)在啟動上市并不突然。另外，郁亮表示，這個倡議書是萬科總部年輕員工自發(fā)做的事情，不是管理層要求的。
“萬物云上市與萬科集團的資金是沒有直接相關性的。”郁亮表示，萬物云在萬科集團的資產(chǎn)和利潤占比很小，發(fā)再多股票對萬科集團的影響也不大。另外，萬物云作為上市公司，募集的資金是有自己用途的，這是上市規(guī)則的要求。
“中國多一家或少一家物業(yè)上市公司其實無所謂，但是如果以’城市服務商‘的戰(zhàn)略定位出現(xiàn)，我覺得意義是非凡的?！庇袅吝M一步表示，此前公司提出“萬科物業(yè)要等被大家認可為城市服務商才上市”，萬物云選擇在這個時候分拆上市，是考慮到今天它已經(jīng)成為一個城市服務商，而不是一個傳統(tǒng)物業(yè)服務商。目前萬物云在“城市服務商”方面已呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢頭，已經(jīng)有40個（城市服務）項目，而且今年增長特別迅速。
值得注意的是，經(jīng)過去年的“物業(yè)上市潮”，當前物業(yè)板塊的估值已經(jīng)回歸理性。對此，郁亮表示，在價格高點發(fā)行股票，投資者容易被套牢，會傷透投資者的心，他對高估值充滿了警惕和恐懼。在郁亮看來，過高的估值也有可能會對員工心態(tài)造成不切實際的預期，當前物業(yè)板塊估值相對理性，反而更有利于員工、業(yè)務的成長，“大家有更理性的心態(tài)”。
那么，萬物云具體什么時候上市呢？郁亮表示，這取決于審批進展和萬物云在各方面的條件，萬物云上市的具體時間目前還沒法預計。
“城市服務”板塊將發(fā)力
股東大會上，萬科集團合伙人兼物業(yè)事業(yè)集團首席合伙人、CEO朱保全特意解釋了萬科物業(yè)更名為“萬物云”的緣由：更名的第一個初心是“萬科物業(yè)”四個字很難覆蓋今天業(yè)務的全面性。企查查顯示，2020年10月27日，“萬科物業(yè)發(fā)展股份有限公司”更名為“萬物云空間科技服務股份有限公司”。
那么，萬物云的業(yè)務有哪些？根據(jù)萬物云官網(wǎng)，萬物云包含“空間（Space）”“科技（Tech）”“成長（Grow）”三大業(yè)務模塊。其中，“空間（Space）”包含了萬科物業(yè)、萬物梁行、萬物云城和樸鄰發(fā)展，前三者被朱保全稱為萬物云體系內線下服務的三架馬車，分別對應的是住宅、商業(yè)、城市三種業(yè)態(tài)；“科技（Tech）”包括第五空間、萬?？萍?；“成長（Grow）”包括萬物成長。
那么，萬物云各業(yè)務板塊的規(guī)模是怎樣的？萬科年報顯示，2020年，萬物云實現(xiàn)對萬科集團內和對外營業(yè)收入 182.04 億元。其中，住宅物業(yè)服務收入100.52億元，占比55.22%；商業(yè)物業(yè)及設施服務收入53.14億元，占比29.19%；城市服務收入9.91億元，占比5.44%，社區(qū)生活服務收入9.85億元，占比5.41%；萬物成長收入8.62億元，占比4.74%?？梢钥闯?，與大多數(shù)物業(yè)企業(yè)一樣，萬科主要的收入仍來自住宅業(yè)態(tài)，其強調的城市服務規(guī)模還相對較小。
此前的媒體交流會上，朱保全曾提及，空間（Space）板塊中，住宅物業(yè)增速將控制在30%以內，商業(yè)物業(yè)保持30%-60%的增速，城市物業(yè)的增速大于60%。也就是說，城市服務將是萬物云今后發(fā)力的重要發(fā)方向。
朱保全還詳細介紹了萬物云在不同業(yè)態(tài)方面的想象空間。住宅物業(yè)采取的管家服務，即管家代表業(yè)主來向四保（保安、保潔、保修、保綠）提供監(jiān)管服務；商業(yè)企業(yè)方面，萬物梁行還有一個巨大的市場，就是大型企業(yè)的行政服務外包；對于城市服務，萬物云城推出的模式是，讓政府做裁判員，由萬物云城做城市管家，而并非像其他物業(yè)企業(yè)一樣去收購環(huán)衛(wèi)公司。
將萬物云定義為服務業(yè)
除了“物業(yè)”，“科技”是萬物云給投資者的另一主要印象，據(jù)朱保全介紹，萬物云旗下的萬睿科技曾是智能硬件集成商，目前，隨著萬物云后臺云服務系統(tǒng)的建成，萬睿科技已經(jīng)成為國內首家集設計、研發(fā)、施工、運營一站式服務的公司。
那么，萬物云將以什么樣的身份上市？
“因為叫萬物云，大家可能難免想，萬物云是不是把自己定義為科技公司，是不是把自己定義為科技股。在這里我也跟大家正式明確一下，我們是把科技、云服務作為萬物云未來重倉投資的方向，但是在公司的業(yè)務領域，我們是把自己定義為服務業(yè)?！?朱保全表示。
朱保全提到：“我曾經(jīng)試圖想去物業(yè)股化，甚至叫去地產(chǎn)化，但是很難。因為不論是我們的母公司，還是過去從事的業(yè)務，以及今天市場的認知，大家還是希望能夠帶上點地產(chǎn)色彩和物業(yè)色彩，所以今天我也不太糾結這件事情了?！?/p>
針對“萬物云未來的競爭對手會不會是阿里云、華為云”這個問題，朱保全表示，阿里云、華為云、騰訊云、微軟云等“云”做的是底層的IaaS（基礎設施即服務），并沒有去做具體的云的運營。萬物云與華為云、阿里云、騰訊云是合作伙伴，會在這些云的基礎上構建基于城市服務、工單管理的云服務。他表示，與大型云服務廠家不同，萬物云有線下服務、人工運營和硬件的施工能力，萬物云是在做一體化服務。
祝九勝：希望投資人給萬科耐心
值得注意的是，前三季度萬科集團歸屬上市公司股東的凈利潤同比減少16%，第三季度則同比減少了23.3%。另外，銷售方面，1到10月，萬科集團的銷售額同比下降了4.4%。那么，對于穩(wěn)健經(jīng)營的萬科來說，業(yè)績下滑的原因是什么？
“我們的業(yè)績確實出現(xiàn)了下滑。”萬科集團總裁、首席執(zhí)行官、集團合伙人祝九勝表示，面對這樣的成績單確實很內疚，簡單進行歸因，主要有兩方面的原因：一方面，地售比提升對毛利率造成的壓力不斷增強，從2017年到2020年，萬科集團的地售比從26%升到了43%；另一方面，從2014年開始，萬科集團開始戰(zhàn)略轉型，主動控制了開發(fā)業(yè)務的增速和規(guī)模，鋪開了經(jīng)營服務業(yè)務，當年控制下來的規(guī)模、速度會滯后反映，這是萬科集團的主動選擇。
從2018年喊出“活下去”至今，已經(jīng)3年，祝九勝表示，純粹的活下去不足以滿足萬科集團的野心，新的春天來臨的時候，萬科在能力構建方面也需要有新玩法。祝九勝舉例：以前萬科認為開發(fā)商是甲方，總包、材料商是乙方，今天的認知是，業(yè)主才是真正的甲方，萬科和總包、供應商都是乙方，萬科要和總包、供應商聯(lián)合起來共同為業(yè)主和用戶打造愿意買單的好產(chǎn)品、好服務。隨著認知的改變，萬科新招的員工大部分來自于供應商、總包、設計院，與此前在同行之間招人有所區(qū)別。
祝九勝表示，業(yè)績短期下降確實是一個不爭的事實，從更中長期的視角來看，萬科非常看好選定的賽道，懇求投資人、股東給萬科一點中長期的耐心。
值得注意的是，本次股東大會上，郁亮還首次透露了萬科其他業(yè)務的上市意向：“萬物云的分拆是萬科集團開始的第一單，其他幾個業(yè)務希望未來也能陸續(xù)上市。比如出租公寓，這個業(yè)務迎合了今天非常大的需求，現(xiàn)在的發(fā)展速度也很快，再經(jīng)過幾年耕耘，相信也能達到上市的條件。再比如萬科的物流，這些賽道都是非常優(yōu)秀的。”