原標(biāo)題：爛尾項目頻出 銀行強化預(yù)售資金專戶風(fēng)控
本報記者 秦玉芳 廣州報道
隨著房地產(chǎn)企業(yè)流動性風(fēng)險暴露加速，開發(fā)商承建樓盤預(yù)付資金監(jiān)管問題越來越受關(guān)注。
近來，佳兆業(yè)、恒大等多家地產(chǎn)企業(yè)所屬樓盤項目就曝出商品房預(yù)售資金未存入銀行的預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶。
與此同時，各地政府部門相繼推出商品房預(yù)售管理規(guī)定，加強對商品房預(yù)售資金的監(jiān)管。據(jù)公開資料顯示，9月份以來已有廣東、湖北、天津、廈門等10余個地區(qū)出臺專項政策，聯(lián)合銀行機構(gòu)強化預(yù)售資金專用賬戶監(jiān)管。
多家銀行業(yè)務(wù)人士表示，以往開發(fā)商挪用預(yù)售資金的情況并不少見，主要問題是開發(fā)商未將客戶認(rèn)購資金存入監(jiān)管專用賬戶，甚至部分銀行出于對房企的信用認(rèn)可一定程度上放松了監(jiān)管；近來隨著大型房企信用風(fēng)險加劇，銀行在重點加強對房企風(fēng)險事件排查，其中包括專用監(jiān)管賬戶的資金用途監(jiān)管。
商品房預(yù)售資金挪用風(fēng)險頻發(fā)
近來，大型房產(chǎn)企業(yè)流動性風(fēng)險加劇，越來越多房企樓盤出現(xiàn)逾期不能完工的情況。與此同時，開發(fā)商因挪用預(yù)售資金導(dǎo)致在建項目難以順利完工的情況也在大幅增加。
深圳佳兆業(yè)云峰匯項目業(yè)主近日發(fā)文稱，因開發(fā)商違規(guī)抽走本應(yīng)處于監(jiān)管狀態(tài)的預(yù)售房款，導(dǎo)致項目出現(xiàn)資金問題，引發(fā)整個樓盤停工。沈陽某在建小區(qū)業(yè)主也透露，去年9月份交房至今都未能完成備案，開發(fā)商稱沒有資金存入監(jiān)管賬戶導(dǎo)致不能網(wǎng)簽。此前，有媒體報道陜西西安某小區(qū)約20億元預(yù)售款項未存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，使得項目因資金短缺停工數(shù)月。
隨著商品房預(yù)售資金監(jiān)管問題的頻繁曝出，銀行越來越重視對房企預(yù)售資金賬戶的管理。
預(yù)售資金專用賬戶是開發(fā)商在辦預(yù)售證時向國土局提交的監(jiān)管賬戶。根據(jù)監(jiān)管要求，開發(fā)商需要在銀行開立專門的預(yù)售資金專用賬戶，對業(yè)主認(rèn)購的商品房資金進(jìn)行監(jiān)管，用以支付工程建設(shè)、項目運營開支等，以保證工程的順利完工。一般而言，購房者將房款全額打進(jìn)監(jiān)管賬戶，住建部門和銀行會鎖定其中一部分重點監(jiān)管，不同地區(qū)對鎖定比例規(guī)定不同。
各地政策大多明確預(yù)售資金的監(jiān)管范圍為全部購房款，包括首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款等；從預(yù)售資金存取方式來看，各地均要求預(yù)售資金全部存入監(jiān)管賬戶，且多數(shù)要求直接存入。
某國有銀行對公業(yè)務(wù)經(jīng)理王海（化名）透露，通常情況下房企在銀行的預(yù)售資金專戶是不能隨意取用的，需要有相關(guān)部門的批準(zhǔn)，銀行要根據(jù)企業(yè)提供的用途材料進(jìn)行審批放款?！安贿^有的房企私自將預(yù)售資金挪作他用，根本沒有將資金存入專戶，使得銀行無法對資金用途進(jìn)行審核監(jiān)控。”
王海還指出，以前各地對于房企的預(yù)售資金監(jiān)管政策差別較大，有些地區(qū)甚至對前百強的房企基本不會做太多監(jiān)管，對預(yù)售資金鎖定比例定的也比較低，房企會將部分預(yù)售資金挪作他用的情況較為常見。
某股份制銀行廣州某支行業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人指出，即便房企將預(yù)售資金存入監(jiān)管專戶，因為有的銀行監(jiān)管力度偏弱，也可能會出現(xiàn)資金挪用的情況?！胺科筚Y質(zhì)好、運營情況良好的情況下，有的銀行會放寬對企業(yè)的專戶監(jiān)管，在企業(yè)支取預(yù)售資金時，銀行對企業(yè)的用途、合同真實性等操作流程的把關(guān)不嚴(yán)，會出現(xiàn)企業(yè)挪用資金的情況?！?/p>
王海表示，最近兩年房企融資越來越難，企業(yè)挪用預(yù)售資金的情況也越來越嚴(yán)重，有些房企沒有準(zhǔn)入監(jiān)管專戶導(dǎo)致商品房無法完成備案網(wǎng)簽，尤其今年以來很多大型房企出現(xiàn)流動性危機，很多樓盤因為資金不足被迫停工。
安信證券池光勝在研報中分析指出，商品房預(yù)售制度建立以來，對緩解住房建設(shè)初期開發(fā)資金緊張、促進(jìn)住房供給、推動房改發(fā)揮了積極作用；但過去部分地區(qū)預(yù)售資金監(jiān)管較為寬松，形成了部分房企通過使用自有賬戶收取購房款、虛報工程進(jìn)度提前支取預(yù)售款、項目“打包”監(jiān)管、利用時間差套取資金便利等違規(guī)挪用預(yù)售資金的亂象，增加了項目交付的不確定性。
銀行加強資金挪用風(fēng)險排查
7月，住建部等八部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，明確應(yīng)加強商品房預(yù)售資金的監(jiān)管，確保資金只用于本項目建設(shè)，不能隨意支取，進(jìn)而保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康發(fā)展。
此后各地紛紛落地舉措，提升重點監(jiān)管資金比例、減少提取額度及次數(shù)等，升級預(yù)售資金監(jiān)管。
重慶住建委9月發(fā)布《關(guān)于加強房地產(chǎn)開發(fā)項目預(yù)售資金監(jiān)管的通知》，取消了對信用資質(zhì)不同的開發(fā)商實行差別化的資金比例監(jiān)管，改為全市房地產(chǎn)項目的預(yù)售資金首付款監(jiān)管全部按照預(yù)售總額的35%核定。
11月北京住建委頒布《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法（2021年修訂版征求意見稿）》明確預(yù)售資金監(jiān)督管理堅持銀行監(jiān)管、政府指導(dǎo)、多方監(jiān)督、保障建設(shè)的原則。針對此前銀行從事資金監(jiān)管“零門檻”的問題，明確北京市住建委會同北京銀保監(jiān)局、人行營管部將綜合銀行監(jiān)管能力、服務(wù)效率、研發(fā)水平、經(jīng)營狀況、信用等級等因素，公開招標(biāo)擇優(yōu)選擇銀行承擔(dān)監(jiān)管工作，開發(fā)企業(yè)在中標(biāo)銀行范圍內(nèi)選擇專用賬戶的開戶銀行。同時，對中標(biāo)銀行履職情況定期考核，淘汰遞補。
天津等地還要求，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按幢或者多幢開立預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。部分地區(qū)還通報未按規(guī)定存入商品房預(yù)售監(jiān)管資金的房企及項目名單。
中銀地產(chǎn)分析認(rèn)為，對預(yù)售資金監(jiān)管的優(yōu)化調(diào)整，實際主要目的均是防止出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目爛尾，保證工程建設(shè)，維護(hù)購房者權(quán)益的有效措施，長期看有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
各地監(jiān)管機構(gòu)升級監(jiān)管政策的同時，銀行機構(gòu)也紛紛加強了其對合作開發(fā)商的預(yù)售資金監(jiān)管的流程管控。
王海告訴記者，以前銀行對實力強的房企管控不是很嚴(yán)格，對支付申請資料真實性核查并不會做很強的審查，至于放款后資金真實用途追蹤也比較弱?！艾F(xiàn)在根據(jù)總行要求，已經(jīng)在全面加強這一業(yè)務(wù)操作流程的管控，嚴(yán)審查、嚴(yán)放款，對資金用途也要進(jìn)行深入追蹤?！?/p>
池光勝在研報中分析認(rèn)為，此前，預(yù)售資金監(jiān)管較松造成房企“受限貨幣資金剔除率”明顯偏低和“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物賬面金額”大幅高估。這可能誘導(dǎo)房企在“現(xiàn)金幻覺”下過大地支出現(xiàn)金，當(dāng)監(jiān)管突然收緊時，房企實際可動用的現(xiàn)金會顯著小于按照此前資金籌劃下預(yù)期可動用的現(xiàn)金，房企流動性開始承壓，預(yù)售資金監(jiān)管執(zhí)行越嚴(yán)，房企流動性壓力越大，進(jìn)而形成負(fù)反饋。
實際上，不僅預(yù)售資金監(jiān)管，銀行近來對房企資金用途管控也在全面升級，風(fēng)險排查力度持續(xù)增大。
王海表示，9月份以來對大型房企的風(fēng)險排查一直在做，主要是目前在建項目進(jìn)展情況、信貸資金實際用途情況，是否存在資金挪用等問題。
另一股份制銀行深圳分行對公業(yè)務(wù)人士透露，以前銀行對預(yù)售資金賬戶監(jiān)管不是特別嚴(yán)，房企或多或少存在一些資金挪用的情況，現(xiàn)在重點關(guān)注資金挪用的情況，一旦發(fā)現(xiàn)存在挪用風(fēng)險的，會重點跟進(jìn)并處置。