11月26日，在深圳大梅沙萬(wàn)科中心召開(kāi)的臨時(shí)股東大會(huì)上，萬(wàn)科高管表示，當(dāng)前安全比增長(zhǎng)更重要，能力比規(guī)模更重要，但地產(chǎn)行業(yè)仍然有機(jī)會(huì)，萬(wàn)科并不悲觀；除了萬(wàn)物云，公司還將努力推動(dòng)長(zhǎng)租公寓、物流等業(yè)務(wù)板塊上市，從不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)拓展經(jīng)營(yíng)與服務(wù)能力。
萬(wàn)物云分拆上市正當(dāng)時(shí)
本次股東大會(huì)審議內(nèi)容主要集中在萬(wàn)物云赴港股上市、補(bǔ)選董事等相關(guān)議案，最終獲通過(guò)。作為萬(wàn)科自主孵化的主要物業(yè)板塊，上市的猜測(cè)持續(xù)不斷，特別是2020年運(yùn)營(yíng)主體“萬(wàn)科物業(yè)發(fā)展股份有限公司”更名為“萬(wàn)物云空間科技服務(wù)股份有限公司”，讓猜測(cè)進(jìn)一步發(fā)酵。但直至今年11月5日，萬(wàn)科正式發(fā)布公告將分拆萬(wàn)物云到港交所上市。
“萬(wàn)物云已經(jīng)成熟了?！比f(wàn)科董事會(huì)主席郁亮表示，萬(wàn)物云的城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)商業(yè)務(wù)已經(jīng)成熟，已不是傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)商，而且傳統(tǒng)住區(qū)物業(yè)服務(wù)里面，每年新增的來(lái)自萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目占比已經(jīng)不到一半；從估值來(lái)看，目前上市時(shí)點(diǎn)比去年更合適，因?yàn)楝F(xiàn)在市場(chǎng)估值更理性，會(huì)對(duì)優(yōu)秀公司給出適當(dāng)定價(jià)。
郁亮回憶90年代自己參與萬(wàn)科B股高位發(fā)行后股價(jià)回落，表示如今自己對(duì)高估值充滿警惕，估值理性更有利于員工和業(yè)務(wù)的成長(zhǎng)。
● 今年上半年，萬(wàn)物云實(shí)現(xiàn)營(yíng)收103.83億元，同比增長(zhǎng)約三成，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為10.43億元；總資產(chǎn)190.1億元，所有者權(quán)益70.8億元。截至公告日，萬(wàn)科直接或間接合計(jì)持有萬(wàn)物云62.889%股權(quán)，上市后萬(wàn)科仍將保持對(duì)萬(wàn)物云的控股權(quán)。
萬(wàn)物云首席合伙人、CEO朱保全則進(jìn)一步介紹了萬(wàn)物云旗下住宅、商業(yè)以及城市物業(yè)板塊情況，希望不再局限于傳統(tǒng)的資產(chǎn)服務(wù)定位，而是升級(jí)為空間科技服務(wù)商；雖然在資本市場(chǎng)還是所屬于服務(wù)業(yè)，但是科技、云服務(wù)是未來(lái)重倉(cāng)投資方向，“萬(wàn)物云是‘披著物業(yè)外衣，做住的消費(fèi)和企業(yè)服務(wù)’?！?nbsp;
據(jù)介紹，萬(wàn)物云已經(jīng)聯(lián)合?？低暣蛟熳畲蟀卜罊C(jī)電公司；萬(wàn)物云旗下萬(wàn)?？萍甲鳛橹悄苡布?wù)商，提供線下服務(wù)、硬件施工等業(yè)務(wù)，而非云底層技術(shù)層面，所以與阿里云、華為云、騰訊云、微軟云等是合作而非競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系；萬(wàn)物云將承接政府和企業(yè)的環(huán)境管理外包，定位服務(wù)中間商，成為城市管家。
拓展經(jīng)營(yíng)與服務(wù)賽道
在當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)步入下行周期的大背景下，近期流傳出萬(wàn)科“節(jié)衣縮食”的倡議書(shū)，萬(wàn)物云的上市也一度被視為輸血之舉。對(duì)此，郁亮表示物業(yè)上市解決萬(wàn)科的資金問(wèn)題是不存在的，募集的資金有自己的用途；而“節(jié)衣縮食”倡意書(shū)系總部青年自發(fā)提出的。
據(jù)介紹，當(dāng)前行業(yè)巨大改變?cè)谟诜康禺a(chǎn)行業(yè)的民生特征凸顯，意味著未來(lái)行業(yè)得賺小錢、賺慢錢；但地產(chǎn)行業(yè)仍然有機(jī)會(huì)，萬(wàn)科并不悲觀，因?yàn)橹袊?guó)市場(chǎng)發(fā)展的是不均衡不充分的，存量更新預(yù)估有8萬(wàn)億規(guī)模的市場(chǎng)；另外，萬(wàn)科也在拓展更多的賽道，本次萬(wàn)物云分拆上市將是第一步，未來(lái)還會(huì)適時(shí)推動(dòng)長(zhǎng)租公寓、物流等業(yè)務(wù)板塊上市，拓展更多的經(jīng)營(yíng)與服務(wù)賽道。
● 今年前三季度，萬(wàn)科處在增收不增利的狀態(tài)，凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)167億元，同比下降近16%，第三季度的盈利增速、毛利率均下滑；銷售方面，今年1-10月公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積3204.5萬(wàn)平方米，合同銷售金額5210.7億元，均同比下降。
對(duì)于這份成績(jī)單，萬(wàn)科首席執(zhí)行官祝九勝表示“很內(nèi)疚”，歸因來(lái)看，一方面，當(dāng)前整個(gè)行業(yè)去規(guī)模、減杠桿，地售比三年時(shí)間提升了17個(gè)百分點(diǎn)，影響了毛利率，這屬于不可控因素，行業(yè)觀望氣息越來(lái)越濃；另一方面，2018年萬(wàn)科控制了開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的規(guī)模、節(jié)點(diǎn)，所以影響到了今年的業(yè)績(jī)。
整體來(lái)看，祝九勝評(píng)價(jià)萬(wàn)科目前的應(yīng)對(duì)還是基本恰當(dāng)?shù)?，“安全比增長(zhǎng)更重要，能力比規(guī)模更重要”。祝九勝表示，明年態(tài)勢(shì)還不明確，預(yù)計(jì)最低的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是比今年還向下調(diào)；但僅僅活下去是不夠的，萬(wàn)科需要構(gòu)建適應(yīng)新常態(tài)的能力，全周期全品類去看待建造，對(duì)價(jià)值鏈進(jìn)行重構(gòu)，服務(wù)好業(yè)主；并且從不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)向經(jīng)營(yíng)與服務(wù)拓展。
今年以來(lái)，萬(wàn)科股價(jià)累計(jì)下跌約30%?，F(xiàn)場(chǎng)有股東提出不滿，郁亮表示致歉，稱自己持股30多年，現(xiàn)在壓力特別大，集團(tuán)有2000多位骨干也通過(guò)合伙人計(jì)劃增持公司股份至約5%，希望未來(lái)通過(guò)努力能有所改變當(dāng)前股價(jià)低迷狀態(tài)。
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