多年來，學(xué)區(qū)房都是房產(chǎn)交易中的搶手貨，價(jià)格也隨著家長們潮涌般的熱情而水漲船高。但是隨著一系列調(diào)控政策和入學(xué)政策的出臺(tái)，學(xué)區(qū)房開始迅速降溫，有些城市畸高的房?jī)r(jià)也有所松動(dòng)。
近日，深圳一套頂級(jí)學(xué)區(qū)房在某拍賣平臺(tái)出現(xiàn)流拍，而起拍價(jià)相比市價(jià)已經(jīng)便宜了500萬元以上。此次流拍并非孤案，此前也有學(xué)區(qū)房拍賣出現(xiàn)這種情況。有中介稱，法拍房流拍釋放了一個(gè)信號(hào)，即市場(chǎng)對(duì)學(xué)區(qū)房熱捧的程度有所下降。
頂級(jí)學(xué)區(qū)房降價(jià)500萬無人接盤
近日，京東拍賣上的一套深圳頂級(jí)學(xué)區(qū)房遭遇流拍。這套房子位于深圳福田區(qū)港中旅花園26棟，面積116平方米，起拍價(jià)為1969萬元，比市場(chǎng)價(jià)便宜了500萬元左右，但是直到拍賣結(jié)束也無人出價(jià)。
央視財(cái)經(jīng)記者實(shí)地走訪附近中介門店了解到，由于該小區(qū)帶荔園外國語小學(xué)和深圳高級(jí)中學(xué)學(xué)位，同戶型房子總價(jià)基本都在2500萬-3000萬元，單價(jià)超過20萬元/平方米。
在此之前，深圳優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房百花片區(qū)的長城花園，一套104.7平方米的房子，起拍價(jià)為1084萬元，單價(jià)在10萬元，每平方米比市場(chǎng)價(jià)便宜了3萬多元，但同樣遭遇了流拍，目前二拍價(jià)格更是降到了867萬元。
深圳某地產(chǎn)中介公司福田北區(qū)負(fù)責(zé)人王法彬?qū)ρ胍曍?cái)經(jīng)稱，法拍房的流拍確實(shí)比較罕見，之前這個(gè)片區(qū)的房子，即使是法拍房也比較受大家的追捧。這次流拍釋放了一個(gè)信號(hào)，最近市場(chǎng)調(diào)控的方向，可能會(huì)讓學(xué)區(qū)房的熱捧程度有所下降。
根據(jù)過往多年的經(jīng)驗(yàn)，嚴(yán)厲的樓市調(diào)控之下，學(xué)區(qū)房比非學(xué)區(qū)房更加堅(jiān)挺，也是更能保值增值的資產(chǎn)。但是，學(xué)區(qū)房的致命弱點(diǎn)在于，入學(xué)政策一旦調(diào)整，其價(jià)值或?qū)⒋蠓s水。深圳學(xué)區(qū)房的降溫，就與擬推行的“大學(xué)區(qū)制”有關(guān)。
今年8月1日，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)社會(huì)建設(shè)條例(草案征求意見稿)》公開征求意見。針對(duì)各界關(guān)注的教育公平問題，《草案》明確提出推行大學(xué)區(qū)招生和辦學(xué)管理模式，建立義務(wù)教育學(xué)校教師交流制度，以合理均衡配置教育資源，優(yōu)化教育結(jié)構(gòu)。
易居研究院指出，“大學(xué)區(qū)制”概念打破了傳統(tǒng)學(xué)區(qū)學(xué)位的概念，防范特定區(qū)域炒作學(xué)區(qū)房的現(xiàn)象。類似概念也體現(xiàn)了學(xué)區(qū)資源均衡發(fā)展的導(dǎo)向。通過大學(xué)區(qū)制，能夠降低學(xué)區(qū)房的熱度，同時(shí)也引導(dǎo)購房者理性購房，通過理解教育均衡發(fā)展政策來選房和安排子女入學(xué)。
雖然上述《草案》仍在征集意見階段，具體的細(xì)則并未出臺(tái)，但目前不少有學(xué)區(qū)房購買意向的人已開始觀望。據(jù)時(shí)代周報(bào)此前報(bào)道，在上述《草案》出臺(tái)后，一位看中香蜜湖一套超2000萬元的學(xué)位房、并已經(jīng)支付200萬元定金的購房者，準(zhǔn)備放棄200萬元的定金毀約。
市場(chǎng)涼涼關(guān)店潮來了？
除了學(xué)區(qū)房，中新經(jīng)緯了解到，從2020年以來，面對(duì)火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，深圳出臺(tái)了一系列樓市調(diào)控措施，其中的二手房參考價(jià)被視為一把調(diào)控利器，這讓深圳樓市從今年2月起迅速降溫。
深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月，深圳二手房網(wǎng)簽套數(shù)分別為8971套、5272套、4869套、4396套、3781套、3216套，連續(xù)5個(gè)月呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，且降幅明顯。
到今年7月，深圳二手房網(wǎng)簽套數(shù)為3313套(含自助)，雖然較6月份環(huán)比上升3.0%，但同比2020年二手房網(wǎng)簽量最高值的7月份下跌84.5%。
深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)認(rèn)為，僅從7月份的網(wǎng)簽走勢(shì)，尚不能斷定市場(chǎng)是否已觸底。因?yàn)?，根?jù)對(duì)7月周網(wǎng)簽走勢(shì)分析，周網(wǎng)簽走勢(shì)相對(duì)此前月份的周網(wǎng)簽走勢(shì)波動(dòng)要大的多，尤其是第29周，因市場(chǎng)傳聞新業(yè)務(wù)規(guī)則即將發(fā)生變化，致使短期內(nèi)呈現(xiàn)出“扎堆網(wǎng)簽”的現(xiàn)象，一定程度上，對(duì)7月的網(wǎng)簽走勢(shì)起到了人為推升作用。
二手房交易量同比下滑8成，這讓以此為生的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人受到較大影響。近來，多家媒體都關(guān)注了深圳房地產(chǎn)中介行業(yè)出現(xiàn)“離職潮”“關(guān)店潮”現(xiàn)象。對(duì)此，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)顯示，以今年6月30日時(shí)間節(jié)點(diǎn)有效實(shí)名登記從業(yè)人員數(shù)量為例，深圳全市實(shí)名登記的星級(jí)從業(yè)人員比去年同期，下滑了11.8%，但總量仍處在平穩(wěn)水平。數(shù)據(jù)還顯示，“新人”(指完全無行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)者)在新進(jìn)從業(yè)人員隊(duì)伍中占比呈現(xiàn)波動(dòng)式下滑態(tài)勢(shì)。
根據(jù)行業(yè)摸底調(diào)研，該協(xié)會(huì)共收回798家機(jī)構(gòu)合計(jì)4161間門店的情況，問卷調(diào)查覆蓋率達(dá)到全市門店(已備案)總量的近6成。其中，有104間門店已關(guān)閉且已辦理工商注銷，占據(jù)總調(diào)查樣本的2.5%；有220間門店已暫時(shí)停業(yè)，但未辦理工商注銷，占據(jù)總調(diào)查樣本的5.3%。根據(jù)類推法分析，預(yù)計(jì)現(xiàn)階段全市中介門店關(guān)?？偭繎?yīng)在500余間門店(含未備案)，占全市中介門店(含未備案)的比例應(yīng)少于10%。
上述協(xié)會(huì)認(rèn)為，從目前月度走勢(shì)分析，深圳市場(chǎng)中短期內(nèi)難改基本面，月度二手房3000套的網(wǎng)簽量或?qū)⒊蔀檫@一新常態(tài)的“分水嶺”，即使短期內(nèi)市場(chǎng)出現(xiàn)小波動(dòng)，也至多呈現(xiàn)出圍繞3000套上下小幅震蕩的現(xiàn)象，總體這種低位的平穩(wěn)態(tài)勢(shì)已形成延續(xù)性的趨勢(shì)，全行業(yè)要學(xué)會(huì)適應(yīng)這種“慢市”節(jié)奏。#p#分頁標(biāo)題#e#
學(xué)區(qū)房整治、樓市調(diào)控均出重拳
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，作為一線城市，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)具有有風(fēng)向標(biāo)意義，此次既擬出臺(tái)“大學(xué)區(qū)制”，又進(jìn)行樓市調(diào)控，代表了未來房地產(chǎn)市場(chǎng)一種走向。
就整治學(xué)區(qū)房亂象而言，據(jù)中新經(jīng)緯此前不完全統(tǒng)計(jì)，2021年以來，已有北京、上海、廣州、深圳、重慶、西安、廈門、成都、大連、南京、合肥、太原、溫州等13城出手，整治學(xué)區(qū)房亂象。
北京西城區(qū)教委去年4月30日發(fā)布了“7·31”入學(xué)新政。這一政策規(guī)定，2020年7月31日后新購房屋或戶籍從本市其他區(qū)遷入西城區(qū)的家庭適齡兒童申請(qǐng)入小學(xué)時(shí)，將不再對(duì)應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。今年7月初，該政策正式落地，西城區(qū)不少家長的孩子都未能進(jìn)入優(yōu)質(zhì)學(xué)校，由此也導(dǎo)致頂尖學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)，市場(chǎng)觀望情緒濃厚。此外，8月17日，北京市委教育工委副書記、市教委新聞發(fā)言人李奕表示，新學(xué)期，會(huì)有更多的老師跨校、跨學(xué)區(qū)流動(dòng)，輻射優(yōu)質(zhì)教育服務(wù)。
今年3月，上海市教委公布了《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實(shí)施辦法》，這是2018年《上海市進(jìn)一步推進(jìn)高中階段學(xué)?？荚囌猩贫雀母锏膶?shí)施意見》的配套文件，適用于2022年起參加上海市高中階段學(xué)校招生錄取的考生，此次政策提出了“名額分配綜合評(píng)價(jià)錄取”制度。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，學(xué)區(qū)房炒作直接帶旺了部分城市樓市。樓市調(diào)控政策也要見招拆招，對(duì)于學(xué)區(qū)房調(diào)控，在需求端抑制炒作的同時(shí)，供給端也要發(fā)力。過去，學(xué)區(qū)房之所以剛性上漲，就在于心理預(yù)期，這次打掉預(yù)期，最堅(jiān)硬的房?jī)r(jià)剛性上漲板塊破冰，學(xué)區(qū)房開始降溫。從市場(chǎng)表現(xiàn)看，北京、上海、深圳、合肥等地的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格都有所下降，這是好現(xiàn)象。
從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控來看，政府對(duì)“房住不炒”的態(tài)度愈發(fā)堅(jiān)決。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年1-7月份，全國出臺(tái)的各類房地產(chǎn)調(diào)控政策合計(jì)高達(dá)352次，高于2020年同期的336次和2019年同期的307次。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中新經(jīng)緯稱，今年平均每月超過50次的房地產(chǎn)調(diào)控，體現(xiàn)了房地產(chǎn)政策趨嚴(yán)的走勢(shì)。
“越來越收緊的調(diào)控政策有望平穩(wěn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)漲幅也可能會(huì)繼續(xù)放緩。一線城市是今年上半年房?jī)r(jià)上漲的龍頭城市，而針對(duì)經(jīng)營貸、二手房定價(jià)混亂、學(xué)區(qū)房等調(diào)控政策的不斷疊加，已經(jīng)使得一線城市房?jī)r(jià)漲幅放緩，預(yù)計(jì)今年下半年一線城市或?qū)⑦M(jìn)入調(diào)整周期?！睆埓髠ミ€稱，整體看，2021年8月以后，隨著信貸政策回歸正常，房?jī)r(jià)漲幅有望放緩，房?jī)r(jià)下調(diào)的城市數(shù)量將不斷增加。