大灣區(qū)樓市“降溫”
本報記者 蔣翰林 趙毅 深圳報道
“我就買在惠州大亞灣，2018年到現(xiàn)在三年沒漲過，現(xiàn)在一調(diào)控更不會漲了，每平方米1.2萬元，小區(qū)80%的業(yè)主都是深圳打工人?！?月9日一早，長期在深圳工作的購房者曉宇就關注到了惠州發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控通知。
當天，惠州市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《關于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱《通知》），限價限購八條細則全方位調(diào)控惠州樓市，調(diào)控力度空前。這是距7月29日住建部約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市后，第二個發(fā)布調(diào)控政策的城市。
《中國經(jīng)營報》記者梳理發(fā)現(xiàn)，截至8月初，住建部已約談或督導了近20座城市。其中大灣區(qū)包括廣州、東莞、深圳、惠州等城市先后被約談或督導，要求對熱點城市房地產(chǎn)市場降溫，加大調(diào)控和監(jiān)管力度。點名之后，上述四城陸續(xù)火速升級調(diào)控。
惠州住房與城鄉(xiāng)建設局相關負責人告訴本報記者，惠州首次啟動限購，在大亞灣、惠陽實行對外地客戶的二套房限購，并表示日后還會根據(jù)市場情況，調(diào)整重點片區(qū)范圍。
廣州克而瑞首席市場分析師肖文曉分析稱，“一城一策”調(diào)控逐漸深入，廣深樓市作為領頭羊已現(xiàn)疲態(tài)，大灣區(qū)樓市基本呈逐漸降溫之勢，不過在經(jīng)歷了去年的土地供應大年后，今年灣區(qū)多個城市的商品住宅供地預計還會放量。
惠州首次啟動限購
惠州是大灣區(qū)房地產(chǎn)的巨大成交市場。據(jù)樂居網(wǎng)統(tǒng)計，2021上半年大灣區(qū)九城共成交35萬套新房，惠州拿下冠軍，共網(wǎng)簽約6.4萬套，同比上漲6%，全市均價在1.3萬元/平方米。其次是廣州，網(wǎng)簽6.1萬套，為近五年第二高，同比大漲86%。
樓市持續(xù)火熱下，惠州政府被約談。7月29日，住房和城鄉(xiāng)建設部約談惠州，并將其納入房地產(chǎn)市場監(jiān)測重點城市名單。約談要求，各城市堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，切實履行城市主體責任，針對上半年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況、新問題，加大調(diào)控和監(jiān)管力度，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
8月9日凌晨，惠州交出了房地產(chǎn)調(diào)控的“答卷”，住建局發(fā)布《通知》，從房價地價聯(lián)動機制、新房預售和價格備案、商品房銷售、住房保障、打擊炒房等八大方面全面加碼樓市調(diào)控。
控房價先控地價，和同樣剛出臺調(diào)控的金華一樣，惠州也提出了建立完善房價地價聯(lián)動機制，優(yōu)化土地競拍規(guī)則，實行“限房價、限地價、競配建、競品質(zhì)”等出讓方式。
實際上，惠州今年以來頻頻拍出高溢價地塊。今年3月26日，惠州博羅縣石灣鎮(zhèn)一地塊最終成交價5.8億元，溢價率高達113%，并以8572元/平方米樓面價創(chuàng)下惠州新高。
除了優(yōu)化土拍規(guī)則，惠州也對房企拿地資格提出了新要求?！锻ㄖ芬?guī)定，將超出“三道紅線”、存在重大失信行為的房企拒之門外，不允許參與當?shù)赝恋卣信膾臁?/p>
商品房價格備案管控一條中，惠州有史以來首度同時啟用了限購、限價。值得關注的是，高價樓盤被要求進行價格評估，半年內(nèi)如果平均折扣率低于95折，將對未推售房源備案價進行調(diào)降，強行要求高房價項目采取降價措施。
此外，尤其引發(fā)關注的是，《通知》明確，重點片區(qū)暫停向區(qū)域內(nèi)擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民出售新建商品住房，“重點片區(qū)”指大亞灣經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、惠陽區(qū)。
此次限購的區(qū)域，不是作為主城的惠城而是惠灣區(qū)，這似乎也在意料之中。
惠州大亞灣等臨深片區(qū)承接著大量深圳的購房需求外溢。據(jù)貝殼研究院調(diào)研，惠州商品房市場客戶約80%來自深圳?；菝裰覕?shù)據(jù)顯示，當前大亞灣區(qū)的平均房價已高達15144元/平方米，惠陽區(qū)為14885元/平方米。而作為城市主城區(qū)的惠城區(qū)房價卻只有13949元/平方米。
今年深圳地鐵將通惠州的消息，再次推動惠州房價上漲。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年6月，惠州新房房價環(huán)比和同比分別上漲0.5%和6.3%。#p#分頁標題#e#
不過，此次惠州限制外地戶口購買二套房的政策影響或許仍待觀察。記者曾在今年走訪惠州大亞灣，不少住宅陽臺上齊刷刷地掛著“業(yè)主急售”的橫幅，成為當?shù)靥厥獾娘L景線。有海景房業(yè)主稱，“按五年前60多萬元的原價掛了一年，無人問津?！?/p>
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，惠州本地需求太弱、人口太少，但樓市成交量全省第一，靠的就是巨大的供應量和深圳外溢出來的需求。他指出，此次調(diào)控，目的就是要降低惠州對樓市的依賴。
實際上，由于惠州樓市投資性需求占比高，加之供給量居全省之首，其庫存量也居高不下。惠州中原戰(zhàn)略研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月底，惠州新房最新庫存為1524.76萬平方米，同比上升8%，平均去化周期為14個月，去化周期連續(xù)7個月上升。
李宇嘉表示，大體量供應是惠州樓市的優(yōu)勢，也是紓解深圳需求的海綿墊，把這個利用好了，深圳樓市就能穩(wěn)定，惠州樓市也可以持續(xù)發(fā)展。
東莞今年五次出臺調(diào)控政策
大灣區(qū)的另一個熱門城市東莞，從去年年中到現(xiàn)在，一直處于不斷發(fā)布樓市調(diào)控政策狀態(tài)。
為進一步落實近期國家“房住不炒”“一城一策”的政策要求，8月2日凌晨，東莞住建局等8部門聯(lián)合發(fā)布《關于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》。內(nèi)容包括：法拍房納入限購；對意向購房人數(shù)超出上市房源套數(shù)一定比例的樓盤實行公證搖號選房、積分排序選房等；將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年；熱點樓盤住宅限售期限由取得不動產(chǎn)權證后3年延長到5年；建立二手住房成交指導價發(fā)布機制等。
這是東莞2021年來第五次發(fā)布調(diào)控政策，此前一次是7月9日，從調(diào)控密度上看，全國其他熱點城市無出其右。
持續(xù)收緊的調(diào)控對市場成交造成了一定影響。據(jù)樂有家監(jiān)測數(shù)據(jù)，2021年上半年東莞二手房網(wǎng)簽已不足萬套，同比下跌29.8%。
不過，雖然市場成交下降，東莞房價卻是穩(wěn)步上漲。2021年上半年二手房成交均價上漲至2.40萬元/平方米，同比上漲22.4%。市場高熱下，東莞被約談并列入房地產(chǎn)市場監(jiān)測重點城市名單。
為了給二手房市場降火，東莞最新的調(diào)控政策提出，建立二手住房成交指導價發(fā)布機制，引導商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，防控個人住房信貸風險，并加大對虛高掛牌價亂象的整治力度。
要求各房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)銷售服務人員下架虛高價格房源，不得受理及通過線上和線下渠道對外發(fā)布明顯高于本市二手住房成交指導價的掛牌價格。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹認為，建立二手房成交指導價制度，從對市場實際影響力度及時間長度來看，預計短期內(nèi)政策的殺傷力最顯著。
“兩地‘養(yǎng)社?！I房的路子被堵死了。”8月4日，新政發(fā)布后的第三天，東莞塘廈某樓盤業(yè)主在辦理商品房一手辦證的業(yè)務中，申請被退。根據(jù)線上辦理截圖，退件原因顯示，接有關部門通知，存在違法參保，暫緩辦理相關登記業(yè)務。該業(yè)主咨詢房管局，對方稱違法社保不能在東莞買房，具體跟開發(fā)商協(xié)商。
此前，大量不具備東莞購房資格的購房者，通過落戶、購買法拍房、公司購房等方式曲線買房。新政下，深圳、東莞兩地同時繳納社保拿“房產(chǎn)證”的違規(guī)操作已經(jīng)受阻。
調(diào)控明確，購房人弄虛作假騙取社保證明購買商品住房的，一經(jīng)查實，撤銷其合同備案，已辦理不動產(chǎn)登記的，按規(guī)定更正撤銷。自撤銷合同備案或更正撤銷不動產(chǎn)登記之日起5年內(nèi)禁止購買商品住房。
廣州黃埔叫停人才購房
與東莞同一天，廣州也再度給樓市調(diào)控政策打補丁。8月2日晚，廣州黃埔區(qū)住建局發(fā)布《關于取消人才住房政策的通知》，打響了廣州下半年樓市調(diào)控的“第一槍”。
時間回到2019年底，廣州南沙、花都、黃埔三大片區(qū)相繼以人才引進的名義放松限購政策。黃埔區(qū)規(guī)定，在區(qū)內(nèi)連續(xù)工作半年以上即可享受購房不受戶籍限制的待遇，而持有廣州市人才綠卡或經(jīng)評定后，其父母、配偶父母、成年子女均可在黃埔區(qū)范圍內(nèi)購買 1 套商品住房。#p#分頁標題#e#
寬松的購房政策使黃埔區(qū)成為過去一年來的“網(wǎng)紅區(qū)域”。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，黃埔區(qū)新房成交量為9103宗，同比漲幅為78%；新房均價為34417元/平方米，而去年同期的均價還不足30000元/平方米。
4月8日，廣州成為唯一一個被住建部約談的一線城市。4月，廣州進入密集調(diào)控期，先是重新對新房限價、將人才購房限售年限從兩年延長至三年，并且抬高了人才購房的門檻，再將9大區(qū)的個人銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。
直到8月2 日，在實施人才購房政策一年半后，廣州徹底關上了黃埔區(qū)人才購房的“綠色通道”。
李宇嘉認為，廣州住房不應該和人才掛鉤，其中違規(guī)操作空間太大。他表示，“沒有綠卡的養(yǎng)社保，半年就有購房資格了。”黃埔房價之所以漲幅驚人，靠的就是外地投資客。
實際上，4月開始，廣州市場開始轉(zhuǎn)冷，再加上今年以來金融方面的管控，房貸收緊、嚴查經(jīng)營貸和首付款來源，市場進入拐點。
克而瑞8月6日數(shù)據(jù)顯示，2021年7月廣州一手住宅網(wǎng)簽7452套，同比減少13.8%；成交面積達80.24萬平方米，同比減少15.58%；一手住宅成交金額為272.65億元，環(huán)比下跌11.74%，僅高于今年2月份。
“由于大灣區(qū)是國家的重點發(fā)展區(qū)域和經(jīng)濟驅(qū)動引擎之一，市場還是會被長期看好?！睆V東省房協(xié)專家委員龍斌認為，“上半年國家貸款收緊，利率上行，地方實行嚴格限價政策，大灣區(qū)樓市已基本呈逐漸降溫之勢?！?/p>