舊改，再次成為焦點。
就在廣州率先打響集中供地第一槍之際，首批42宗涉宅地塊成交，涉及總土地款超900億元，一場關于舊改的爭奪戰(zhàn)前所未有之白熱化。
01
近日，廣州黃埔區(qū)雙沙舊改項目引爆市場，萬科、合景兩大房企牽扯其中，意外引發(fā)了一場超出競爭之外的爭端。
先是當?shù)赝蝗怀霈F(xiàn)了一紙“治安緊急通知”，說“有兇徒攜帶武器圖謀不軌，被公安機關帶走”云云，直言“雙沙不歡迎萬科”。
對此，萬科城市更新（廣東）公司發(fā)布聲明：
舊改項目競選合法合規(guī)，一切行為都接受各方監(jiān)督，同時對于“緊急通知”里涉嫌損害商譽的行為，已向相關部門舉報，并向公安機關報案。
一石激起千層浪。
這一事件的背景是，一周前，黃埔區(qū)紅山街雙沙社區(qū)舊村改造項目發(fā)布公開引入合作企業(yè)資格審查結(jié)果，萬科聯(lián)合體以及合景聯(lián)合體雙雙通過資格審查。
到底誰能最終勝選，猶待所在項目村民進行表決。
在大灣區(qū)，一個舊改項目引來眾多開發(fā)商爭奪的案例屢見不鮮。尤其是一些區(qū)位優(yōu)勢突出的城中村，2家、3家乃至7家房企競爭的都不少見。
多家房企競奪，意味著對所在項目未來發(fā)展空間存在高度認可，這對于城中村及村民無疑是顯而易見的利好。
然而，任何一場舊改項目競奪，都應該以實力論高下，要明爭不要暗斗，在表決之前不應該存在所謂的“內(nèi)定”，訴諸臺面的當是綜合實力、過往業(yè)績、企業(yè)信譽和可行方案，而非場下的陰謀。
換言之，透明、公開、公平、公正，關乎的不只是村民的利益，也關乎廣州城市更新的形象。
02
要知道，廣州正在進行的這一輪城中村改造，堪稱史上規(guī)模最大。
根據(jù)相關規(guī)劃，廣州未來3年要改造83條城中村，5年則要完成183條城中村的全面改造，未來10年則要完成300多條城中村改造。
這其中，不少項目都會引來一眾房企的競奪。
“過江龍”也好，“地頭蛇”也罷，在城市更新面前，都應是一視同仁的競爭主體，誰都沒有特權(quán)，也不應該存在各種私下的利益勾兌，公平競爭是基本底線。
所以說，一個項目的得失，對于房企或許不算大事，但對于城市的形象和發(fā)展，則會帶來各種各樣的影響。
#p#分頁標題#e#更關鍵的是，舊改不是一錘子買賣，更非簡單的“大拆大建”，如果沒有強大的操盤能力、資金實力和長遠眼光，很容易陷入項目停滯、村民回遷遙遙無期、城市發(fā)展遇阻的尷尬。
這方面的案例并不少。不少舊改項目初期聲勢浩大，后期或因資金緊缺，或因融資成本高企，或因利益沖突，或因缺乏能落地的建設方案，由此導致舊改停擺，長期蹉跎。
就以本次涉及爭議的黃埔雙沙舊改項目來看，僅安置房及拆遷補償費就超過百億元，而且都要求引進眾多高新產(chǎn)業(yè)(134.710, -3.42, -2.48%)，這顯然不是一般中小房企所能承受的。
資金實力只是一方面。舊改涉及拆遷安置、社區(qū)配套、文化保護、產(chǎn)業(yè)引進乃至重塑區(qū)域價值等一系列重任，關乎的不只是村民和企業(yè)的權(quán)益，還涉及整個城市的公共利益。
廣州城市更新三大圈層，對產(chǎn)業(yè)配套有不同要求
正因為這一點，舊改對于合作房企的要求越來越高，那些仍然依靠關系運作，或借助劃分勢力范圍來占領市場，或通過一些場下手段來擊退對手的方式，早已不可取。
03
拋開事件本身，我們該如何看待包括廣州在內(nèi)的一二線城市大規(guī)模城中村改造計劃？
其一，對于房企來說，在土地競拍之外又多了新的選擇，機會相當多，完全可以正大光明進行競爭。
近日，廣州進行到首批集中供地競拍收官，涉及總土地款超900億元。值得關注的是，參與其中的多是一些央企、國企和中小開發(fā)商，而大量的民企和龍頭房企則將視野轉(zhuǎn)向了舊改。
如果說集中供地制度，意在通過大規(guī)模供應，遏制“地王”井噴和引導市場預期。那么舊改的全面推進，則是試圖調(diào)整盤活存量土地、重塑城市空間結(jié)構(gòu)和創(chuàng)造美好宜居生活。
基于這一目的，舊改對于操盤者提出了相當高的要求。雖說誰都有機會競逐其中，但不是哪一家企業(yè)都能順利承接，也不是誰都能將處于臟亂差的城中村升級為城市網(wǎng)紅新景觀，從而實現(xiàn)村民、集體、企業(yè)和公共利益的多贏。
其二，大規(guī)模舊改，對于房價將帶來兩方面的影響：短期加劇供求緊張，中長期則能平抑房價。
無論是此前進行的棚戶區(qū)改造，還是這一次的城中村改造，對于市場短期和長期的影響大相徑庭。
在拆遷的前期，很容易帶動區(qū)域租金和房價的上行；但隨著新盤大規(guī)模上市供應，市場供求關系重新平衡，對于所在板塊的房價將形成平抑效應。
這對于城中村改造項目也帶來新的啟示。隨著樓市從黃金時代步入白銀時代，加上新一輪樓市調(diào)控政策上不封頂，在城市更新成為國家戰(zhàn)略的當下，越早進行改造，越能搶占先機。
畢竟，“一夜暴富”的機會將會越來越少，千萬不要陷入長期停滯的困局。