在人民網(wǎng)“領(lǐng)導(dǎo)留言板”上搜索“取消商品房預(yù)售”字樣，會(huì)得到數(shù)十條相關(guān)結(jié)果。而其中大部分的事由，都與“爛尾房”“開發(fā)商跑路”有關(guān)。
2021年全國(guó)兩會(huì)期間，全國(guó)政協(xié)委員周世虹提交提案，建議取消商品房預(yù)售制度，同時(shí)以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售商品房，“商品房預(yù)售和以建筑面積計(jì)價(jià)銷售的制度，總體上違反市場(chǎng)交易規(guī)律，對(duì)購(gòu)房人顯失公平”。
關(guān)于取消商品房預(yù)售制度的建議，已經(jīng)不是第一次出現(xiàn)在全國(guó)兩會(huì)之上。早在2005年，中國(guó)人民銀行就曾在其出具的《中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》中建議取消房屋預(yù)售制度，引起了廣泛爭(zhēng)論，次年2006年在全國(guó)兩會(huì)上，33位全國(guó)人大代表聯(lián)名建議取消商品房預(yù)售制度。
《國(guó)際金融報(bào)》記者了解到，周世虹曾在2018年的全國(guó)兩會(huì)上提出過取消商品房預(yù)售制的提案。
“商品房預(yù)售制度已弊大于利，改商品房預(yù)售為現(xiàn)售已經(jīng)水到渠成?！敝苁篮缯J(rèn)為，目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多已經(jīng)完成了資本積累，具備了較強(qiáng)的資金實(shí)力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，金融體系和資本市場(chǎng)發(fā)展也為開發(fā)商提供了多元化融資方式，商品房預(yù)售制度存在的歷史條件已不復(fù)存在。
關(guān)于商品房預(yù)售制度的討論已經(jīng)持續(xù)了十余年。那么，此刻取消商品房預(yù)售制度，真的可行嗎？
何為“商品房預(yù)售制度”
商品房預(yù)售制度，也被叫做賣期房、賣樓花。消費(fèi)者所購(gòu)買的，只是圖紙上的房屋，其所在的位置往往還只是一片待建的土地。
這一制度的誕生有其特定的歷史原因。1953年香港住房嚴(yán)重不足，因此出現(xiàn)了“預(yù)售樓花”的做法，并鼓勵(lì)人們分期付款購(gòu)房，一時(shí)成為了香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大特色，也促進(jìn)了此后10年間當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的快速發(fā)展。之后，這一制度延伸到東南亞地區(qū)，后又傳入中國(guó)內(nèi)地。
1994年，中國(guó)出臺(tái)《城市房地產(chǎn)管理法》，在總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，建立了預(yù)售許可制度，并對(duì)預(yù)售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定。當(dāng)時(shí)，我國(guó)城鎮(zhèn)住房總量不足，商品房供不應(yīng)求，加快建設(shè)、增加住房供應(yīng)是客觀需要。商品房預(yù)售制加速了整個(gè)建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。
雖然助推了地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近年來開發(fā)商挪用、占用資金，項(xiàng)目爛尾，購(gòu)房人無房可住等樓市積弊，與商品房預(yù)售制度有關(guān)。
周世虹表示，通過商品房預(yù)售制度，開發(fā)商將經(jīng)營(yíng)成本和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房者。先預(yù)付房款后交房，不僅讓購(gòu)房者承擔(dān)了本應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的資金成本，還會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商挪用、占用資金等風(fēng)險(xiǎn)。
針對(duì)商品房預(yù)售制的利弊，周世虹在建議中強(qiáng)調(diào)：商品房預(yù)售制度及以建筑面積計(jì)價(jià)存在的歷史條件已不復(fù)存在。
周世虹舉例，自2016年起，深圳、杭州、南京、蘇州等已開始試點(diǎn)現(xiàn)房銷售；2020年3月7日，海南省正式取消商品房預(yù)售，在全域?qū)嵭鞋F(xiàn)房銷售。自2016年起，深圳、杭州、南京、蘇州等已開始試點(diǎn)或探索現(xiàn)房銷售，2018年7月江門市正式發(fā)布商品房現(xiàn)售管理辦法征求意見稿，2020年3月7日海南省正式取消商品房預(yù)售，在全域?qū)嵭鞋F(xiàn)房銷售。上述有關(guān)省市實(shí)行現(xiàn)房銷售的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)為住建部門改革預(yù)售制度提供了借鑒，打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#
專家：取消或?qū)е路績(jī)r(jià)上漲
針對(duì)取消商品房預(yù)售制的可行性與后果，《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪了相關(guān)房地產(chǎn)專家。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，預(yù)售制度下，在建房屋預(yù)先賣給購(gòu)房人，開發(fā)商提前收回資金和利潤(rùn)，這是行業(yè)普遍奉行“高周轉(zhuǎn)”的前提。開發(fā)商過分強(qiáng)調(diào)“高周轉(zhuǎn)”導(dǎo)致了部分質(zhì)量及安全事故。
李宇嘉告訴記者，這并不完全是期房制度的問題，而是監(jiān)管的問題。因?yàn)槟壳皩?duì)商品房的施工證批準(zhǔn)預(yù)售，竣工交付，預(yù)售資金監(jiān)管，都有嚴(yán)格的制度，按道理來講，預(yù)售資金監(jiān)管到位的話，商品房爛尾的問題就不會(huì)存在?；痉彩菭€尾的，都是預(yù)售資金被挪用導(dǎo)致。房屋交付后產(chǎn)生的質(zhì)量問題，和預(yù)售資金監(jiān)管也有很大關(guān)系。不能因?yàn)闋€尾的問題，就取消預(yù)售。房地產(chǎn)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，如果地價(jià)還是那么高，融資成本還是那么高，房?jī)r(jià)還是那么高的話，開發(fā)商沒有預(yù)售，周期會(huì)拉長(zhǎng)，最終導(dǎo)致商品房供應(yīng)減少，房?jī)r(jià)上漲。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也強(qiáng)調(diào)了監(jiān)管的重要性。
張大偉表示，目前來看，取消預(yù)售制可以試點(diǎn)，但不是完全取消的好時(shí)機(jī)。而是應(yīng)該更多加強(qiáng)監(jiān)管，加強(qiáng)懲罰機(jī)制，尤其針對(duì)房屋建設(shè)質(zhì)量問題重罰，發(fā)揮出預(yù)售制的優(yōu)點(diǎn)。如果一刀切，對(duì)購(gòu)房者將不利。