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2020年，中國房地產行業(yè)在經歷新冠疫情后依然創(chuàng)出全年銷售面積和銷售金額兩項新高。
那么，在堅持“房住不炒”以及金融審慎的“三條紅線”原則全面落實背景下，今年樓市走向又是如何？
澎湃新聞獨家約訪多位中國領軍級別的房企高管，試圖從他們眼中尋求中國房地產市場的發(fā)展之道。2020年房企融資端“三道紅線”等監(jiān)管政策的落地給房地產企業(yè)帶來考驗，以往靠杠桿驅動發(fā)展的模式已被堵死。面對市場及行業(yè)規(guī)則的變化，房地產企業(yè)如何預判2021年房地產市場趨勢或能提供一種參考視角。
近日，佳兆業(yè)集團副總裁、首席經濟學家劉策接受澎湃新聞（www.thepaper.cn）記者專訪，并對2021年樓市發(fā)展趨勢，給出三大預判。
現(xiàn)年35歲的劉策于2018年加入佳兆業(yè)，并先后擔任經濟研究院院長、集團控股首席增長官等職務，其于2020年7月獲委任為佳兆業(yè)集團副總裁，同時任集團首席經濟學家。
2020年全年，佳兆業(yè)實現(xiàn)總合約銷售額約為1069億元人民幣，同比增長21.3%，超額完成全年銷售目標。
劉策指出，當前房地產行業(yè)基本上進入了一個預見性越來越強的發(fā)展階段，政策調控邏輯越來越清晰，市場回歸基本面研判越來越精準。同時，行業(yè)加速去金融屬性，回歸制造業(yè)屬性。
對于2021年樓市展望，劉策提出，政策在堅持“房住不炒”，以穩(wěn)為主的總體基調下因城實施，預計有保有壓的靈活調控政策將更加常態(tài)化、政策工具箱不斷完善。只要有城市市場過熱，調控政策便不會缺席，當然如果一些三四線城市市場過冷，在“房住不炒的”總體基調下，也會適當放松調控，維護房地產市場穩(wěn)定健康發(fā)展。
劉策稱自己是少數的“樂觀派”。劉策提到，對2021年市場依然堅定看多，但城市進入基本面分化時代，預計一些城市開啟新一輪上升或下降周期，整體來看預計2021年量價將保持小幅增長。
對房企而言，2020年房企融資端出臺了“三道紅線”監(jiān)管政策，以及銀行及居民個人融資端二道紅線信貸政策，劉策認為，這對行業(yè)長遠發(fā)展將產生深遠影響，意味著房企杠桿驅動發(fā)展模式基本上被堵死，行業(yè)加速去金融屬性，回歸制造業(yè)屬性。
劉策預計，2021年房企普遍進入低速增長時代，龍頭房企保持10%-20%增速，甚至部分房企出現(xiàn)負增長，龍頭房企依賴自身品牌影響力，開發(fā)經營能力將不斷擠壓中小房企市場份額。
以下為澎湃新聞記者對劉策的采訪實錄，對于2021年樓市發(fā)展趨勢，劉策給出三大預判：
一是政策在堅持“房住不炒”，以穩(wěn)為主的總體基調下因城實施，預計有保有壓的靈活調控政策將更加常態(tài)化、政策工具箱不斷完善。最近上海、深圳、廣州等一二線城市掀起了新一輪的調控熱潮，其背后的主要原因是這些城市房價、成交出現(xiàn)了明顯的過熱情況，因此，穩(wěn)房價穩(wěn)市場成為此輪政策調控的主要目的。另外，政策內容看，打擊假結婚、假離婚和代持買房等，是堵過去政策漏洞的主要措施，反映政策工具箱不斷完善。預計類似調控政策將貫穿全年，只要有城市市場過熱，調控政策便不會缺席，當然如果一些三四線城市市場過冷，在“房住不炒”的總體基調下，也會適當放松調控，維護房地產市場穩(wěn)定健康發(fā)展。
二是對2021年市場依然堅定看多，但城市進入基本面分化時代，預計一些城市開啟新一輪上升或下降周期。過去幾年，行業(yè)內不斷有看衰的聲音，屢屢聽到行業(yè)拐點來了的觀點，我是少數的樂觀派，看多派，最近幾年的市場也一直印證此觀點。針對2021年，我們依然堅定看多，預計量價將保持小幅增長，這主要由市場基本面決定的。具體原因：一是即便在市場比較悲觀的 2018 年、 2019年、2020年，房地產行業(yè)銷售額仍接連創(chuàng)了歷史新高，說明需求的基礎是堅實的；二是過去三年銷售屢創(chuàng)新高是在核心一二線城市嚴格執(zhí)行限購限貸調控政策下取得的，說明大部分城市的需求尚未完全釋放；三是長期來看，城鎮(zhèn)化率仍有 20%左右的上升空間，消費升級下的改善型需求穩(wěn)步增長，需求的持續(xù)動力仍在。
當然，也必須看到城市基本面在不斷分化，表現(xiàn)出了不同區(qū)域與城市之間市場分化在擴大，部分城市出現(xiàn)了新一輪周期啟動的跡象。北方及中西部一些三四線城市，人口與產業(yè)支撐不足，房地產需求表現(xiàn)出明顯下滑，而長三角、珠三角城市熱度依然較高。從周期角度看，北京、廣州、成都等一些城市從2016年調控開始到2019年基本屬于橫盤階段，但是2020年開始至今，出現(xiàn)了明顯的周期啟動跡象，而部分城市如重慶等城市過去幾年調控相對寬松，經歷了一輪上升周期后，開始出現(xiàn)了疲軟跡象。
三是房企內生驅動不斷增強，房企普遍進入低增長時代，行業(yè)格局相對固化。2020年房企融資端出臺了“三道紅線”監(jiān)管政策，以及銀行及居民個人融資端二道紅線信貸政策出臺，對行業(yè)長遠發(fā)展將產生深遠影響，意味著房企杠桿驅動發(fā)展模式基本上被堵死，行業(yè)加速去金融屬性，回歸制造業(yè)屬性。預計2021年房企普遍進入低速增長時代，龍頭房企保持10%-20%增速，一些房企則會出現(xiàn)負增長，龍頭房企依賴自身品牌影響力，開發(fā)經營能力將不斷擠壓中小房企市場份額。