2020年，北京作為全國政策的風向標，房地產(chǎn)政策長期嚴控；2021年開年以來，北京延續(xù)調(diào)控模式，全面精準打擊樓市投機行為。2月，北京相關(guān)負責人表示，首都房地產(chǎn)市場絕不允許任何形式的投機炒房、渲染炒作，如出現(xiàn)局部量價上漲苗頭，將迅速采取針對性調(diào)控措施，確保市場穩(wěn)定。
中原數(shù)據(jù)顯示，2021年1月，北京新房市場相比去年1月表現(xiàn)為量升價穩(wěn)，成交額280.76億元，同比上漲71%，成交套數(shù)4648套，同比增加1900套；新房成交價52814元/平方米，與2020年1月持平。供應(yīng)量和供應(yīng)面積同比增幅較大，供應(yīng)套數(shù)增加1180套。
而自2017年“3·17”調(diào)控后，北京房價已橫盤三年，2020年商品住宅成交均價為48147元/平方米，同比上漲3%，與2019年基本持平。二手住宅成交均價60485元/平方米，同比微跌0.5%，連續(xù)三年保持相對平穩(wěn)態(tài)勢。
房價平穩(wěn)之下，北京的年輕群體購買力相對提升。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年北京二手房購房者中29歲以下占比16%，同比提升3個百分點，30歲及以上各年齡段購房者占比均有下降。
供需平衡，價格穩(wěn)定器限競房成交占比近五成
2020年北京商品住宅成交量呈現(xiàn)先抑后揚的走勢，上半年受疫情影響成交量同比下滑近三成，下半年逐漸恢復(fù)，全年成交量同比上漲5%。
去年前3個月，在新冠疫情影響下，北京二手住宅成交量同比下滑56%，尤其是疫情最嚴重的2月，成交同比下滑86%。4月起，單月成交同比轉(zhuǎn)正，后8個月二手住宅成交量同比增加43%，這使得全年總成交不降反增。
其中，有價格穩(wěn)定器之稱的限競房自2018年入市以來，近三年成交量占整體市場成交量的比例逐年上升，2020年成交占比接近五成，成為拉動北京整體成交量上漲的因素之一。
2020年商品住宅供應(yīng)面積801萬平方米，成交面積702萬平方米，供銷比為1.1。截至2020年底，北京商品住宅庫存面積為1173萬平方米，出清周期持續(xù)回落至20個月。主要原因在于去年12月成交量為97萬平方米，同比增長52%，拉動出清周期小幅回落。
貝殼研究院預(yù)計未來北京新房市場在“穩(wěn)定”調(diào)控基調(diào)下，將保持供需平衡狀態(tài)，庫存量亦將保持穩(wěn)定。
與新房相比，二手住宅更能滿足市場上區(qū)域、配套等的改善需求。2020年北京二手住宅成交套數(shù)占全市住宅總成交的比重為73.6%，同比提升1.6個百分點。
三分之二的城區(qū)房價下跌
整體看，2020年北京外圍城區(qū)量升，中心城區(qū)在多校劃片實施的影響下，價格漲幅收窄。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，外圍的城區(qū)如房山、昌平及大興等城區(qū)成交同比增幅靠前，增速在20%以上，而中心城區(qū)中西城、東城及石景山等增速僅在5%以內(nèi)；價格方面，4個遠郊區(qū)除外的12個城區(qū)中3區(qū)房價上漲，分別是海淀、西城及朝陽，東城基本持平，其余城區(qū)均下跌。海淀區(qū)均價同比上漲2.4%，領(lǐng)先其他各區(qū)，西城以1.9%的漲幅位列第二，價格漲幅收窄。
通州區(qū)主要受副中心規(guī)劃利好影響，區(qū)域價值被拉升，成交量價均出現(xiàn)明顯上漲，分別位列成交面積和成交價格同比漲幅前三的區(qū)域。
具體看，北京成交量排名前三的區(qū)域為大興區(qū)、昌平區(qū)及朝陽區(qū)，成交量分別為110萬平方米、97萬平方米及86萬平方米。2020年成交面積同比漲幅較大的區(qū)域為昌平區(qū)、通州區(qū)及懷柔區(qū)，分別同比上漲68%、29%及28%。其中昌平區(qū)成交量上漲主要受萬橡悅府限競房項目集中供應(yīng)影響，其成交量在昌平區(qū)排名第一，占整個區(qū)域成交量21%，疊加未來金茂府項目年內(nèi)持續(xù)發(fā)力，共同推高昌平區(qū)成交量和成交價格。
成交價格排名前三的區(qū)域為東城區(qū)、西城區(qū)及通州區(qū)，成交均價分別為77864元/平方米、71122元/平方米以及69934元/平方米。同時，密云區(qū)及通州區(qū)成交均價同比漲幅較大，分別為109%和91%，其中密云區(qū)主要受成交結(jié)構(gòu)以及基數(shù)較低影響導(dǎo)致價格上漲幅度較大。
房價大幅上漲可能性極低
2020年北京宅地市場成交宅地48宗，規(guī)劃建筑面積603萬平方米，同比下滑6%。其中，限價宅地8宗，規(guī)劃建面95萬平方米，不限價住宅用地36宗，規(guī)劃建面450萬平方米，共有產(chǎn)權(quán)房用地4宗，規(guī)劃建面58萬平方米。近三年限價宅地成交面積占比逐年下降，去年限價宅地成交量僅為整體市場的16%，這主要由于限競房存量較為充足，據(jù)統(tǒng)計自限價宅地2016年入市以來，共成交1634萬平方米，而限競房成交面積為592萬平方米，仍有64%的限競房產(chǎn)品等待去化。
盡管，去年不限價地塊成交比例由2019年的48%提升至2020年的84%，對2021年房價走高預(yù)期起到支撐作用，但北京仍有充足的限競房產(chǎn)品補充市場，預(yù)計今年商品住宅成交均價大幅上漲的可能性不大。
此外，2020年北京二手房均價依舊平穩(wěn)，今年大漲可能性極低。2020年全年北京二手房業(yè)主調(diào)價仍以降價為主，2020年二手房業(yè)主調(diào)價中降價次數(shù)占比86%，同比基本持平，市場預(yù)期仍不強。房源成交周期130天，客源成交周期99天，同比分別拉長28天和14天，市場成交節(jié)奏依舊慢。在貨幣政策逐步回歸常態(tài)、房地產(chǎn)金融降杠桿逐步深化的政策背景下，預(yù)計2021年北京二手房成交均價繼續(xù)保持平穩(wěn)狀態(tài)。
樓市觀察｜北京房價橫盤三年，供需平衡，年輕群體購買力提升
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