海南嚴(yán)查樓市違規(guī)亂象
本報(bào)實(shí)習(xí)記者 黃琳 記者 趙毅 三亞報(bào)道
近日，海南省首次集中發(fā)布海南自貿(mào)港建設(shè)成效，海南房地產(chǎn)市場再度成為關(guān)注焦點(diǎn)。隨著2018年海南省頒布限購令，該省投機(jī)炒房等情況明顯減少。但《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》的公布卻讓許多投資客再度摩拳擦掌。
為應(yīng)對海南嚴(yán)苛的限購令，開發(fā)商們的應(yīng)對策略可謂層出不窮?！霸谌齺嗁I房大多需要簽兩份合同，一份購房合同，一份裝修設(shè)計(jì)合同?！比齺嗻P凰水城海外灘項(xiàng)目銷售人員向《中國經(jīng)營報(bào)》記者表示。而萬寧華潤石梅灣銷售人員則表示即便當(dāng)前購房者無購房資質(zhì)，也可以通過支付全額購房款鎖定房源，“可提供第三方代辦個(gè)稅的公司，待兩年后再簽署購房合同?！?/p>
五花八門的方法正試圖“合理”繞開限購令，海南省多地相關(guān)部門適時(shí)出手整治：三亞市住建局依法取消9家中介機(jī)構(gòu)備案資格，取消無購房資格仍認(rèn)購房產(chǎn)的購房者購房資格；?？谑卸嗖块T對部分地產(chǎn)項(xiàng)目涉嫌無證銷售、價(jià)外加價(jià)等違法違規(guī)行為，采取相關(guān)行政管理措施。
三亞灣明星新盤“雙合同”亂象
根據(jù)海南省審計(jì)廳發(fā)布的2020年11月統(tǒng)計(jì)月報(bào)顯示，2020年前11月，海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資約1158.2億元，較2019年同期上漲1.4%。其中海南省東部地區(qū)三亞市（不包含大三亞區(qū)域）2020年前11月共獲約273億元，較2019年同期上漲13.4%，遠(yuǎn)超海南全省同期數(shù)據(jù)的10%。
熱度不減的三亞是具有熱帶海濱風(fēng)景特色的國際旅游城市，2021年元旦小長假期間，三亞攬客超過40萬人次，緊挨三亞市中心的三亞灣度假區(qū)再度成為焦點(diǎn)，只是這一次涌向三亞灣的不僅是游客，還有外省購房者。來自四川的夏姨（化名）找到當(dāng)?shù)刂薪闄C(jī)構(gòu)欲尋三亞灣新房，“多個(gè)中介都向我推薦鳳凰水城海外灘項(xiàng)目，據(jù)說這個(gè)項(xiàng)目是三亞灣明星樓盤?！?/p>
記者查詢?nèi)齺喪凶〗ň止倬W(wǎng)發(fā)現(xiàn)，三亞灣鳳凰水城海外灘是三亞灣2020年為數(shù)不多的新開盤的項(xiàng)目，其地處三亞市中心且可觀海景，最高售價(jià)已突破每平方米45000元，但有購房者向記者表示，自己于2020年12月簽署該項(xiàng)目購房合同時(shí)，被要求另需簽署一份裝修設(shè)計(jì)合同。與該項(xiàng)目隔路對望的珠江儷豪售樓處一工作人員向記者證實(shí)了上述消息，“鳳凰水城海外灘備案價(jià)僅每平方米3萬余元，但售價(jià)高達(dá)每平方米4萬余元，只能通過裝修設(shè)計(jì)合同提高價(jià)格?！?/p>
近日，記者實(shí)地探訪鳳凰水城海外灘項(xiàng)目時(shí)，同樣被該項(xiàng)目銷售人員告知購房必須簽署裝修設(shè)計(jì)合同，“三亞市很多項(xiàng)目買房都要簽兩份合同，一份購房合同，一份裝修設(shè)計(jì)合同。”其表示，由于該項(xiàng)目僅以毛坯房獲取備案價(jià)，故需要購房者另行簽訂一份裝修設(shè)計(jì)合同才能獲得樣板間所展示的交付標(biāo)準(zhǔn)。
“同一棟樓的不同房子，其售價(jià)不一而裝修設(shè)計(jì)合同價(jià)格也不一樣。”該項(xiàng)目銷售人員向記者表示每間房屋的實(shí)際成交價(jià)與備案價(jià)之差即是裝修設(shè)計(jì)合同的款項(xiàng)。其展示了一張?jiān)谑鄯课菥唧w的價(jià)格表，記者發(fā)現(xiàn)上面所有的房屋銷售價(jià)均高出備案價(jià)，有觀海視野極佳的房屋銷售價(jià)高出備案價(jià)90萬元。而該項(xiàng)目銷售人員表示該房屋實(shí)際售價(jià)可享受內(nèi)部員工折扣，綜合計(jì)算后最終該房屋還需簽署約60萬元裝修設(shè)計(jì)合同款。
購房者王樂（化名）向記者出示了其為該項(xiàng)目支付購房總價(jià)的兩個(gè)賬戶，其一是用于支付房款的賬戶，收款賬戶名是三亞鳳凰新城實(shí)業(yè)有限公司；其二是用于支付裝修款的賬戶，收款賬戶名稱是衡陽凱樂建筑裝飾有限公司?！百彿靠們r(jià)分別匯入上述兩個(gè)賬戶，用于支付房款的賬戶收取房屋備案價(jià)，而超出房屋備案價(jià)的金額，即裝修款，則匯入上述裝修公司?！?/p>
當(dāng)記者就該項(xiàng)目實(shí)際銷售價(jià)高于備案價(jià)提出質(zhì)疑時(shí)，該項(xiàng)目銷售人員表示，三亞市大多數(shù)樓盤備案價(jià)與銷售價(jià)并不一致，并非鳳凰水城海外灘一家為之，其稱自己此前在海上大都會(huì)項(xiàng)目擔(dān)任銷售時(shí)就已出現(xiàn)類似情況，“海上大都會(huì)項(xiàng)目備案價(jià)3萬余元，但實(shí)際出售價(jià)格在5.5萬元至6.5萬元之間?！?/p>
而類似情況似乎也出現(xiàn)在三亞多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。當(dāng)?shù)刂薪榱至⒏嬖V記者，三亞市涉及商業(yè)用地、產(chǎn)權(quán)四十年的樓盤都需要簽署裝修合同，其經(jīng)手該種項(xiàng)目包括三亞愛上山等，“由于涉及商業(yè)用地的項(xiàng)目備案價(jià)較住宅用地低，所以有變相收費(fèi)，且第二次交易需要繳納20%~50%的增值稅?！钡捎谠摲N類型樓盤項(xiàng)目不限購且易出手，故備受外省投資客喜愛。
針對上述情況，記者嘗試聯(lián)系北京春光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，隨后獲得愛上山項(xiàng)目實(shí)際操盤方三亞檳榔河實(shí)業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人回復(fù)，其表示該項(xiàng)目確實(shí)存在售賣商業(yè)公寓的情況，但其否認(rèn)存在“雙合同”情況。
華潤項(xiàng)目銷售稱無購房資質(zhì)仍可全額購房#p#分頁標(biāo)題#e#
除了涉嫌“雙合同”、價(jià)外加價(jià)等問題，海南省多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目針對限購令采取了代辦補(bǔ)繳個(gè)稅的方法，幫助無購房資格的購房者獲得房源。
三亞鳳凰水城海外灘銷售人員向記者表示，項(xiàng)目可為無購房資質(zhì)的外省購房者代辦繳納個(gè)稅的服務(wù)，“外省購房者繳納一年個(gè)稅即可獲得購房資格，費(fèi)用大概一萬余元?！被诖耍瑹o購房資質(zhì)的外省購房者仍可通過支付房屋全款的形式鎖定住宅，但網(wǎng)簽時(shí)間將延期至繳納個(gè)稅滿一年、獲得購房資格后。
“收據(jù)、認(rèn)購合同、裝修合同等等都是支付房款時(shí)簽署并交付給購房者，且其上均印有開發(fā)商公章，購房是有保障的?！比齺嗻P凰水城海外灘的銷售人員向記者表示。而與之類似的情況還出現(xiàn)在萬寧華潤石梅灣售樓處，該項(xiàng)目銷售人員告知無資質(zhì)購房者的購房方式與上述方法基本一致，代辦費(fèi)用均在12000~16000元。但無資質(zhì)購房者面臨的風(fēng)險(xiǎn)也不小。
同時(shí)，針對無購房資格仍認(rèn)購三亞市房產(chǎn)的行為，三亞市住建局近日再次開展行動(dòng)。據(jù)公開報(bào)道，王某娟、張某、王某榮、吳某君等4人，無購房資格仍認(rèn)購三亞市房產(chǎn)，三亞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局依法作出決定，禁止上述4人5年內(nèi)不得在三亞市購房，并列入誠信體系黑名單。
此外，記者查詢海南省限購令發(fā)現(xiàn)，各地市限購政策仍有一定的區(qū)別。根據(jù)海南省2018年4月發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》，五指山、保亭、瓊中、白沙4個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設(shè)的住房只能面向本市縣居民家庭銷售。?？凇⑷齺?、瓊海已實(shí)行限購的區(qū)域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計(jì)五年及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。上述區(qū)域之外，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計(jì)一年及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。
而上述政策具體落實(shí)在各地產(chǎn)項(xiàng)目中時(shí)，繳納個(gè)稅的年限卻讓人捉摸不透。珠江儷豪一工作人員向記者表示，以金雞嶺和鳳凰路為界，在三亞市中心位置實(shí)行限購的區(qū)域，外省購房者需最少繳納五年個(gè)稅或社保，才能獲得購房資質(zhì)；而在三亞其他位置則需最少繳納兩年個(gè)稅或社保。
其表示，珠江儷豪與鳳凰水城海外灘僅一路之隔，仍需外省購房者最少繳納兩年個(gè)稅才能辦理網(wǎng)簽，當(dāng)記者問及鳳凰水城海外灘是否僅需外省購房者繳納一年個(gè)稅即可網(wǎng)簽，其表示：“從來沒聽說過外省購房者僅繳納一年個(gè)稅就可獲得三亞市購房資格，可能是鳳凰水城海外灘項(xiàng)目有其他渠道吧?！?/p>
“被潑冷水”的海藍(lán)控股
在海藍(lán)控股有限公司（02278.HK，以下簡稱“海藍(lán)控股”）的官網(wǎng)上，鳳凰水城項(xiàng)目占據(jù)了半壁江山，地點(diǎn)分為?？诤腿齺啞Ｔ谌齺嗻P凰水城海外灘（以下簡稱“海外灘”）的公開宣傳資料中，其表明三亞鳳凰水城項(xiàng)目是占據(jù)三亞市區(qū)面積六分之一的超級大盤，且是首個(gè)三亞市政府專門立項(xiàng)規(guī)劃的住宅。而海外灘則是三亞鳳凰水城的壓軸項(xiàng)目，共設(shè)四期面積約45萬平方米。
據(jù)悉，海藍(lán)控股于2015年注冊成立，其在國內(nèi)總部即位于三亞市。在其官網(wǎng)介紹中，三亞鳳凰新城是其進(jìn)軍三亞房地產(chǎn)市場的首個(gè)項(xiàng)目。隨著2013~2015年，海南省房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，海藍(lán)控股營收增長迅猛，得益于此，海藍(lán)控股于2016年成功上市。但上市后的海藍(lán)控股卻經(jīng)歷了起伏跌宕的發(fā)展歷程。
2017年開始，海南省對房地產(chǎn)市場陸續(xù)調(diào)控，海藍(lán)控股危機(jī)乍現(xiàn)。公開資料顯示，其2018年報(bào)一度延遲至2019年9月才發(fā)布，且根據(jù)其2018年報(bào)顯示，其2018年收益約1.4億元，同比減少約42%；毛利約6億元，同比減少約34%。2019年4月，海藍(lán)控股發(fā)布停牌公告，直至六個(gè)月后才復(fù)牌。而根據(jù)其2019年報(bào)顯示，其2019年收益同比減少約74.9%，毛利同比減少約81.1%。連續(xù)兩年?duì)I收情況的大幅度下滑，讓外界對海藍(lán)控股的資金情況產(chǎn)生擔(dān)憂。
據(jù)其2020年中期報(bào)告，其收益與毛利同比大幅度拉升，但與此同時(shí)，海外灘被購房者曝出“雙合同”事宜。而這牽扯出與海藍(lán)控股關(guān)系密切的翠屏國際控股有限公司（以下簡稱“翠屏國際”）。據(jù)海外灘銷售表明，翠屏國際是海外灘的開發(fā)商，且是海藍(lán)控股的大股東。
記者查詢翠屏國際官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，其前身為香港中惠集團(tuán)，成立于1994年，并于次年正式開拓進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，2008年，中惠集團(tuán)易名為翠屏國際。其在國內(nèi)注冊企業(yè)累計(jì)達(dá)88家，資產(chǎn)總額約325億元，且多次位列中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)，目前業(yè)務(wù)主要聚焦在江蘇、廣東和海南三大區(qū)域。
2013年，業(yè)內(nèi)曾爆出“南京翠屏地產(chǎn)”已在聯(lián)交所排隊(duì)上市。而IPO資料顯示，翠屏打算融資最高達(dá)15.6億港元，翠屏更是尋求大牌金融機(jī)構(gòu)做保薦人。但此后卻無下文，反而旗下海藍(lán)控股于2016年率先上市。據(jù)天眼查資料顯示，海藍(lán)控股主要股東為中嘉（國際）投資建設(shè)有限公司和中澤（國際）投資有限公司，二者均屬于翠屏國際的附屬公司。
此外，海藍(lán)控股多個(gè)高管也曾于翠屏國際任職，包括海藍(lán)控股行政總裁兼主席周莉曾任中惠工程產(chǎn)業(yè)集團(tuán)董事長；海藍(lán)控股首席財(cái)務(wù)官楊東于2019年獲委任為翠華國際非執(zhí)行董事；海藍(lán)控股執(zhí)行董事陳祥曾任翠屏國際預(yù)決算員。#p#分頁標(biāo)題#e#
針對三亞海外灘項(xiàng)目涉嫌購房“雙合同”等問題，記者嘗試聯(lián)系海藍(lán)控股的相關(guān)負(fù)責(zé)人，截至發(fā)稿未獲回復(fù)。
堅(jiān)持“房住不炒”
隨著《中共海南省委關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二○三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》（以下簡稱《建議》）提出，“十四五”期間，海南將適時(shí)啟動(dòng)全島封關(guān)運(yùn)作。房地產(chǎn)投資客又開始蠢蠢欲動(dòng)。
“政策隨時(shí)都會(huì)變，但限購令似乎仍未有松動(dòng)跡象，所以現(xiàn)在海南可投資的房屋可以說賣一套就少一套?！焙？谝恢薪橄蛴浾弑硎?，其有多個(gè)外省投資客戶在海南置業(yè)就是因?yàn)榭粗睾Ｄ戏飧酆蟮姆康禺a(chǎn)市場交易。
實(shí)際上自從2017年海南省陸續(xù)出臺(tái)限購令后，海南省多次對外表示堅(jiān)持“房住不炒”的決心。2021年伊始，海南省有關(guān)部門再度出手整治房地產(chǎn)違規(guī)現(xiàn)象，加大對房地產(chǎn)行業(yè)各種違規(guī)亂象的查處力度和行政措施。相關(guān)數(shù)據(jù)表明，政府嚴(yán)厲打擊違規(guī)行為已然奏效。
對此，海口市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長王路表示，近兩年海南省樓市以剛需為主，但2020年6月自貿(mào)港總體建設(shè)方案通過，市場信心明顯恢復(fù)，“在疫情背景下，很多投資需求對海南的未來還是非常肯定的?！钡苜徺I資質(zhì)和供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，海南省房地產(chǎn)市場無法恢復(fù)到與2018年前一致。
對于未來海南是否將放開限購，王路認(rèn)為海南不會(huì)放開限購政策，只會(huì)查缺補(bǔ)漏防止炒房，其認(rèn)為住宅在海南省的拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)使命已經(jīng)結(jié)束，未來海南省住宅主要承擔(dān)兩大功能：一是民生發(fā)展穩(wěn)定器與招商引才的吸引力之一；二是由外部房產(chǎn)投資拉動(dòng)變?yōu)閮?nèi)生價(jià)值提升正向拉動(dòng)的物業(yè)價(jià)值。