中原第一城鄭州，有著充分的人口優(yōu)勢(shì)和交通樞紐優(yōu)勢(shì)，但2020年其房地產(chǎn)市場(chǎng)相當(dāng)凄慘，降價(jià)、首付分期甚至零首付是它的關(guān)鍵詞。
從綠博片區(qū)開始，鄭州樓市在2018年底開啟了下行通道。
2020年9月底，綠博金科天籟城首開高層1.1萬/平米，洋房均價(jià)1.7萬/平方米，但兩個(gè)月后，高層9500元/平方米，洋房均價(jià)1.1萬/平方米。
金科天籟城二期開盤，用高層的價(jià)格買洋房，震顫了鄭州房地產(chǎn)行業(yè)。
緊接著，高新區(qū)、惠濟(jì)等相繼降價(jià)，2020年的鄭州樓市全面淪陷，房?jī)r(jià)一跌再跌。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2020年鄭州新房市場(chǎng)成交了24.17萬套房子，是自2016年以來成交套數(shù)最低的一年。
量跌價(jià)跌，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年鄭州主城區(qū)成交均價(jià)15030元/平米，郊縣商品住宅成交均價(jià)8753元/平米。
單看平均去化率沖擊不算強(qiáng)烈，最攪動(dòng)購(gòu)房者神經(jīng)的房?jī)r(jià)是一跌再跌。
在綠博片區(qū)，萬科蘭喬圣菲去年十月的開盤毛坯均價(jià)為7500元/平米，還有一些特價(jià)房房源價(jià)格房源為6300元/平米，刷新了鄭州綠博片區(qū)的底價(jià)。而之前毛坯均價(jià)一度為1.2萬/平米。
鄭州的豪宅板塊北龍湖區(qū)域，碧源榮府原價(jià)5.6萬/平米，一度降到3-4萬/平米。美林上苑原價(jià)4.3萬/平米，降價(jià)至3.3萬/平米，降價(jià)1萬/平米。
去年12月下旬，鑫苑府連續(xù)推出特價(jià)房源300多套，特價(jià)房1.2萬/平米，正常樓層房源1.3萬/平米。該項(xiàng)目在去年7月開盤時(shí)的均價(jià)為1.52元/平米。也就是說，鑫苑府正常樓層降價(jià)2000元/平米，特價(jià)房降價(jià)3000元/平米。
除了降價(jià)，首付分期甚至零首付橫行鄭州樓市，普遍最低首付5%就可以買入一套房子。
空港新區(qū)空港宸院項(xiàng)目，首付分期5%，客戶連貸款利息都可以不用承擔(dān)，南龍湖片區(qū)的蘭庭華府項(xiàng)目，首付10%，剩余的20%承擔(dān)貸款利息。
金水區(qū)龍居華府項(xiàng)目甚至打出了零首付的廣告牌，宣傳頁(yè)的正中央寫著紅色的“0”，廣告詞是“0元入主北龍湖北，0元網(wǎng)簽、3年分期”。
但效果仍然不盡人意。根據(jù)樂居河南統(tǒng)計(jì)，截至12月27日，2020年鄭州市場(chǎng)共計(jì)迎來200次開盤，推案量約39511套，去化約20960套，綜合去化率在53%左右。
新房市場(chǎng)不景氣，鄭州二手房市場(chǎng)同樣表現(xiàn)糟糕。
二手房上，2020年鄭州二手房共計(jì)成交67635套，同比去年減少6914套，同比降低約9%。2020年總成交面積372萬平方米，同比下降32%；成交均價(jià)12338元/㎡，同比下降2%。
根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2020年，鄭州二手房房?jī)r(jià)跌了3.4%，與濟(jì)南跌幅并列第三，在省會(huì)城市中跌幅最大的。在貝殼研究院2020年交易周期最長(zhǎng)的十大城市中，鄭州二手房房源成交周期為166天，名列成交周期第二名。
新房和二手房持續(xù)探底，鄭州開發(fā)商聯(lián)合自救。去年9月，河南房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)閉門會(huì)在鄭召開， 50多家開發(fā)商代表參與，在會(huì)上，建業(yè)董事長(zhǎng)胡葆森、正商董事長(zhǎng)張敬國(guó)表示不帶頭降價(jià)，不降價(jià)聯(lián)盟由此成立。
現(xiàn)在，相關(guān)政府部門也在控制鄭州房?jī)r(jià)繼續(xù)探底的空間，設(shè)置了最低簽約價(jià)。
一位房企人士告訴界面新聞，年底時(shí)開發(fā)商陸續(xù)接到相關(guān)部門通知，通知稱，簽約系統(tǒng)限最低簽約價(jià)功能1月1日已經(jīng)啟用，各項(xiàng)目根據(jù)自身項(xiàng)目銷售實(shí)際價(jià)格確定待售房屋的合理預(yù)售申報(bào)價(jià)，商品住房限價(jià)范圍最高為申報(bào)價(jià)，最低為下浮8%，超出范圍無法簽約。
但這些努力還沒有效果。在去年年底沖刺業(yè)績(jī)之時(shí)，市場(chǎng)上各大房產(chǎn)項(xiàng)目仍然是采用降價(jià)促銷方式力保業(yè)績(jī)目標(biāo)，不降價(jià)聯(lián)盟瓦解。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#
上述房企人士稱，在大量供應(yīng)面前，2021年形勢(shì)也不太樂觀。
根據(jù)貝殼數(shù)據(jù)，新房市場(chǎng)上，2020年大鄭州商品住宅庫(kù)存2050萬平米，其中主城區(qū)庫(kù)存1332萬平米，年均去化周期為14月；郊縣庫(kù)存718萬平米，年均去化周期為13.5月。
二手房市場(chǎng)上，貝殼找房網(wǎng)大鄭州二手掛牌房源庫(kù)存11.09萬套，半年均去化50個(gè)月；客源成交周期持續(xù)拉長(zhǎng)，平均成交周期33天，同比去年增長(zhǎng)57%，客戶觀望情緒嚴(yán)重，房源平均成交周期163天，同比去年增長(zhǎng)44%。
鄭州樓市已經(jīng)以不理想的去化開啟了2021年。上周，鄭州市場(chǎng)金水區(qū)國(guó)泰觀邸悅峰、管城區(qū)融創(chuàng)城和中原區(qū)華僑城三個(gè)項(xiàng)目開盤，新推238套商品房，成交74套，平均去化率31%。
市場(chǎng)上的樂觀信號(hào)還未出現(xiàn)，首付分期的后遺癥已經(jīng)出現(xiàn)。
根據(jù)鄭州一位市場(chǎng)人士，鄭州樓市正出現(xiàn)多個(gè)首付分期買房斷供的情況。
在供需矛盾、潛在隱患下，鄭州最艱難的時(shí)刻或許還未到來。