①國(guó)家層面對(duì)住房租賃的專項(xiàng)規(guī)范《住房租賃條例》，正式出臺(tái)，涉及規(guī)范出租承租活動(dòng)、規(guī)范住房租賃企業(yè)行為、規(guī)范經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)行為、強(qiáng)化監(jiān)督管理、嚴(yán)格責(zé)任追究等內(nèi)容。②作為我國(guó)第一部專門規(guī)范住房租賃的行政法規(guī)，本次《條例》正式出臺(tái)，標(biāo)志著住房租賃市場(chǎng)進(jìn)入到法治化、規(guī)范化的新階段。
財(cái)聯(lián)社7月22日訊（記者 李潔）國(guó)家層面對(duì)住房租賃的專項(xiàng)規(guī)范，正式出臺(tái)。
國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)日前簽署國(guó)務(wù)院令，公布《住房租賃條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》），該條例自2025年9月15日起施行。
對(duì)于《住房租賃條例》的時(shí)代意義，北京大學(xué)法學(xué)院教授常鵬翱指出，作為我國(guó)第一部專門規(guī)范住房租賃的行政法規(guī)，《條例》在民法典、城市房地產(chǎn)管理法的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明確了租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，對(duì)住房租賃企業(yè)等經(jīng)營(yíng)主體給予必要引導(dǎo)和有效監(jiān)管，為促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展，加快建立租購(gòu)并舉的住房制度，提供了強(qiáng)有力的制度保障和規(guī)范指引。
“本條例的征求意見稿曾于2020年9月發(fā)布，本次《條例》正式出臺(tái)，為住房租賃市場(chǎng)提供了明確的制度框架和行為準(zhǔn)則。這標(biāo)志著我國(guó)住房租賃管理體系進(jìn)一步完善，也標(biāo)志著我國(guó)住房租賃市場(chǎng)進(jìn)入到法治化、規(guī)范化的新階段?！敝兄冈褐笖?shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示。
租賃需求激增催生法規(guī)出臺(tái)
《條例》共7章50條，系統(tǒng)構(gòu)建了涵蓋住房租賃市場(chǎng)全主體的監(jiān)管框架，涉及規(guī)范出租承租活動(dòng)、規(guī)范住房租賃企業(yè)行為、規(guī)范經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)行為、強(qiáng)化監(jiān)督管理、嚴(yán)格責(zé)任追究等內(nèi)容。
對(duì)于出臺(tái)《條例》的必要性，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，租賃已成為住房供需的重要組成部分，特別是一二線熱點(diǎn)城市，租賃已經(jīng)成為普遍的、被認(rèn)可的居住選擇，部分城市租房的人甚至超過了買房的人。例如，深圳今年上半年首次購(gòu)房年齡接近38歲，1000萬人租在城中村出租屋中，市場(chǎng)已進(jìn)入租房、長(zhǎng)租時(shí)代。
“對(duì)房地產(chǎn)買賣交易市場(chǎng)，我們有很多法律或管理辦法，但對(duì)住房租賃，并無國(guó)家層面的相關(guān)法律進(jìn)行規(guī)范，市場(chǎng)亂象叢生，因此迫切需要這樣一部法規(guī)?！崩钣罴畏Q。
“《住房租賃條例》的實(shí)施，將對(duì)住房租賃市場(chǎng)現(xiàn)存的虛假房源、哄抬租金、租金貸亂象等問題，起到重要的遏制作用。”58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示。
其進(jìn)一步指出，例如條例對(duì)發(fā)布虛假或者誤導(dǎo)性房源信息進(jìn)行了相關(guān)嚴(yán)禁性要求，并對(duì)房源查驗(yàn)等方面提出了源頭管理的要求，對(duì)于發(fā)布虛假或誤導(dǎo)性房源信息等情況有相應(yīng)的處罰，這些措施都將有助于減少虛假房源的出現(xiàn)。
此外，《條例》第八條明確要求，“出租人和承租人應(yīng)當(dāng)使用實(shí)名簽訂住房租賃合同。出租人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，通過住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)等方式將住房租賃合同向租賃住房所在地房產(chǎn)管理部門備案?！?/p>
在曹晶晶看來，合同備案制度有助于規(guī)范租賃市場(chǎng)秩序，也為承租人按照有關(guān)規(guī)定享受基本公共服務(wù)提供了依據(jù)。此外，合同備案制度的實(shí)施，也有助于政府掌握租賃市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，為后續(xù)政策制定和市場(chǎng)監(jiān)管提供數(shù)據(jù)支持。通過合同備案和對(duì)租客權(quán)益的雙重保障，未來租賃市場(chǎng)將更加透明、規(guī)范，房東和租客的合法權(quán)益也將得到更有力的保護(hù)。
盤活存量開辟供給新路徑
《條例》在總則第五條增加了“國(guó)家鼓勵(lì)居民家庭將自有房源用于租賃，支持企業(yè)盤活改造老舊廠房、商業(yè)辦公用房、自持商品住房等用于租賃，多渠道增加租賃住房供給。國(guó)家鼓勵(lì)出租人和承租人依法建立穩(wěn)定的住房租賃關(guān)系，推動(dòng)租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利?！?/p>
“近兩年，隨著存量商品房去庫(kù)存政策逐步推進(jìn)，部分城市非居改租、收儲(chǔ)轉(zhuǎn)租等取得一定進(jìn)展，在增加租賃住房供給的同時(shí)，也能夠有效地盤活企業(yè)存量低效資產(chǎn)?！辈芫ЬП硎?。
張波認(rèn)為，條例實(shí)施后，租賃住房供給將形成 “政府保障+市場(chǎng)主體” 雙軌制。保障性租賃住房通過收購(gòu)存量商品房、非居改租等方式快速擴(kuò)容，2025 年上半年重點(diǎn)城市保障性租賃住房新增供應(yīng)同比增長(zhǎng) 45%；另一方面，市場(chǎng)化主體通過長(zhǎng)租社區(qū)開發(fā)、存量資產(chǎn)盤活等方式占據(jù)主導(dǎo)地位。
不過，分析人士認(rèn)為，當(dāng)前“非居改租”仍面臨改造成本較高、用地性質(zhì)或物業(yè)用途變更難、消防報(bào)批難等問題，后續(xù)相關(guān)配套政策仍有待進(jìn)一步優(yōu)化完善。
而《條例》第七條對(duì)用于出租的房屋提出明確要求，非居住空間不得單獨(dú)出租用于居住，租賃住房單間租住人數(shù)上限和人均最低租住面積應(yīng)當(dāng)符合標(biāo)準(zhǔn)?！稐l例》第十條明確“除住房租賃合同約定的情形以外，出租人無正當(dāng)理由不得扣減押金?！?/p>
“通過對(duì)居住空間和押金約定的明確規(guī)定，可有效保障租戶的合法權(quán)益，降低承租人的押金損失風(fēng)險(xiǎn)?！辈芫ЬП硎?。
建立住房租金監(jiān)測(cè)機(jī)制
值得關(guān)注的是，《條例》第二十九條提出“設(shè)區(qū)的市級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)建立住房租金監(jiān)測(cè)機(jī)制，定期公布本行政區(qū)域內(nèi)不同區(qū)域、不同類型住房的租金水平信息?！?/p>
“這一機(jī)制的建立，將有助于提高市場(chǎng)透明度，便于政府及時(shí)掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，穩(wěn)定市場(chǎng)租金。同時(shí)，定期發(fā)布租金水平也為租賃雙方提供參考依據(jù)，提升了交易的公平性，有助于推動(dòng)市場(chǎng)朝向更加規(guī)范的方向發(fā)展?！辈芫ЬХQ。
《條例》第三十三條要求，“縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門、住房租賃相關(guān)行業(yè)組織加強(qiáng)住房租賃行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)，建立住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員信用評(píng)價(jià)制度，將相關(guān)違法違規(guī)行為記入信用記錄，納入全國(guó)信用信息共享平臺(tái)，并根據(jù)信用狀況實(shí)施分級(jí)分類監(jiān)管?！?/p>
“可以看出，條例對(duì)租賃行業(yè)實(shí)施了全鏈條的監(jiān)管?！崩钣罴握J(rèn)為，根據(jù)條例，不僅對(duì)出租、承租雙方，對(duì)租賃企業(yè)進(jìn)行規(guī)范，而且對(duì)代理租賃的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，對(duì)政府管理部門，對(duì)行業(yè)自律等實(shí)施了包含全部利益相關(guān)者、參與者的監(jiān)管，而且是閉環(huán)監(jiān)管。
“整體而言，通過制度化地收集、公開和共享市場(chǎng)主體的信用信息，可以有效降低信息不對(duì)稱風(fēng)險(xiǎn)，使交易雙方在簽約前即能獲得對(duì)方的歷史行為參考，從而減少違約和欺詐行為的發(fā)生?！辈芫ЬХQ。
租賃市場(chǎng)將進(jìn)入機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)階段
此外，《條例》第十四條明確提出“國(guó)家完善政策措施，培育市場(chǎng)化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)”。
張波認(rèn)為，這反映出租賃市場(chǎng)將進(jìn)入“機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)、品質(zhì)化升級(jí)、金融化助力” 的新階段。
相比發(fā)達(dá)國(guó)家，目前我國(guó)住房租賃行業(yè)機(jī)構(gòu)化率仍較低。根據(jù)中指院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至2025年6月，全國(guó)開業(yè)規(guī)模TOP30住房租賃企業(yè)累計(jì)開業(yè)房源量為135.9萬間，占整體市場(chǎng)份額仍較小。
分析人士指出，從市場(chǎng)化、專業(yè)化的政策導(dǎo)向來看，我國(guó)長(zhǎng)租公寓企業(yè)仍有較大發(fā)展空間，推動(dòng)專業(yè)的住房租賃企業(yè)發(fā)展將有助于提升住房租賃產(chǎn)品品質(zhì)及服務(wù)質(zhì)量，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。
58安居客數(shù)據(jù)顯示，2025 年上半年重點(diǎn)城市租金房?jī)r(jià)比升至2.17%，核心城市優(yōu)質(zhì)租賃資產(chǎn)投資回報(bào)率接近5年定存利率，大量長(zhǎng)期資本正在不斷進(jìn)入。張波認(rèn)為，未來5年，能夠整合政策資源、優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、提升運(yùn)營(yíng)效率的企業(yè)將成為這一細(xì)分市場(chǎng)的主導(dǎo)者。
“市場(chǎng)未來的機(jī)會(huì)，一是盤活存量資產(chǎn)，二是大數(shù)據(jù)+AI更好賦能行業(yè)，例如通過構(gòu)建集房源管理、租客匹配、租金支付、售后服務(wù)于一體的數(shù)字化平臺(tái)，可通過大數(shù)據(jù)分析優(yōu)化房源配置和定價(jià)策略?！睆埐ǚQ。
多位分析師指出，《住房租賃條例》的出臺(tái)，標(biāo)志著我國(guó)住房租賃管理體系得以完善。通過系統(tǒng)性規(guī)范租賃活動(dòng)、強(qiáng)化監(jiān)管與信用建設(shè)、鼓勵(lì)多元供給，該條例將有力推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展，加快建立租購(gòu)并舉的住房制度，為億萬租客構(gòu)建更安全、公平的居住環(huán)境。