一則“36名男子被假借‘婚戀’名義誘導(dǎo)買房”的消息近日引起外界廣泛關(guān)注。
3月13日晚，澎湃新聞從廣東惠州市仲愷高新區(qū)獲悉，據(jù)仲愷高新區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)和綜合執(zhí)法局介紹，龍光玖璟臺(tái)和昊藝尚苑項(xiàng)目共31位業(yè)主反映被深圳中介以“婚戀”為由引導(dǎo)去買房。涉事業(yè)主均通過(guò)某交友平臺(tái)認(rèn)識(shí)并添加女性微信好友，隨后建立戀愛(ài)關(guān)系。相處過(guò)程中，女性好友告知購(gòu)房者是以結(jié)婚為目的與其相處，提出購(gòu)房以增加父母同意婚事的可能性，并將中介人員推薦給購(gòu)房者。經(jīng)上述女性引導(dǎo)，相關(guān)業(yè)主自行在龍光玖璟臺(tái)和昊藝尚苑小區(qū)購(gòu)房。以上交易均由深圳易家置業(yè)顧問(wèn)有限公司中介帶客成交。經(jīng)查，以“婚戀”為由參與購(gòu)房引導(dǎo)的女性共15人（并非網(wǎng)傳的劉某1人），均為深圳易家置業(yè)顧問(wèn)有限公司銷售人員。
針對(duì)該事件，3月13日晚，澎湃新聞致電深圳易家置業(yè)顧問(wèn)有限公司，工作人員稱不了解，隨后掛斷電話。另?yè)?jù)南方都市報(bào)此前報(bào)道，記者從涉事房地產(chǎn)公司了解到，購(gòu)房交易均由購(gòu)房人本人簽字辦理，自行交納購(gòu)房款、辦理銀行按揭貸款等相關(guān)手續(xù)；房屋出售價(jià)格也與同一樓盤同一時(shí)期的其他購(gòu)房?jī)r(jià)格相當(dāng)，無(wú)溢價(jià)銷售。
隨著該事件在網(wǎng)上熱傳，相關(guān)法律問(wèn)題引起外界討論，如中介公司、女銷售的行為是否構(gòu)成詐騙，需承擔(dān)哪些責(zé)任？作為被誘導(dǎo)的受害人，已經(jīng)購(gòu)買房子的男性該如何維權(quán)，是否有權(quán)撤銷買房合同？
針對(duì)中介公司、女銷售人員的行為是否構(gòu)成詐騙、是否涉及刑事責(zé)任的問(wèn)題，惠州仲愷高新區(qū)官方人士表示，相關(guān)情況以公安機(jī)關(guān)的調(diào)查為準(zhǔn)，目前該事件仍在調(diào)查處理中。
廣州市法學(xué)會(huì)刑事辯護(hù)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、廣東法制盛邦律師事務(wù)所高級(jí)合伙人陳亮律師表示，在上述案例中，女銷售誘導(dǎo)男性買房的行為，跟“飯托”、“酒托”有點(diǎn)類似。據(jù)現(xiàn)有媒體報(bào)道披露，被誘導(dǎo)的男性買房時(shí)，房屋的價(jià)格是按市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行交易，也就是說(shuō)中介公司、女銷售是靠中介費(fèi)、傭金獲利，沒(méi)有直接占有男性的購(gòu)房款。從這個(gè)意義來(lái)說(shuō)，這種行為不構(gòu)成詐騙罪。但女銷售通過(guò)談戀愛(ài)的名義，誘導(dǎo)男性買房，這屬于用欺詐的方式促成交易，不是買房人真實(shí)意思的表達(dá)，因此作為被誘導(dǎo)的男性，有權(quán)利要求撤銷所簽訂的買房協(xié)議。若開(kāi)發(fā)商不同意解除合同，被誘導(dǎo)的購(gòu)房人有權(quán)向中介公司、女銷售索賠，如果協(xié)商不成，可以走司法渠道維權(quán)。
陳亮指出，若在上述事件中，對(duì)于中介公司、女銷售的套路，開(kāi)發(fā)商是知情的，甚至是串通在一起的，共同欺騙了買房人，那么該購(gòu)房合同是無(wú)效的，購(gòu)房一方有權(quán)直接要求解除合同。
陳亮還表示，中介公司、女銷售通過(guò)欺詐的方式獲得中介費(fèi)等報(bào)酬，這屬于違法所得，應(yīng)予以沒(méi)收。同時(shí)，市場(chǎng)監(jiān)管部門應(yīng)對(duì)這種違法行為進(jìn)行處罰，行業(yè)協(xié)會(huì)也可依據(jù)相關(guān)規(guī)定對(duì)其作出處分。
陜西恒達(dá)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、知名公益律師趙良善認(rèn)為，銷售人員通過(guò)虛構(gòu)戀愛(ài)關(guān)系、承諾結(jié)婚等方式誘導(dǎo)購(gòu)房者買房，讓購(gòu)房者誤以為購(gòu)買的是婚房，然而這僅僅是銷售人員出售房屋的手段，戀愛(ài)乃至結(jié)婚只是銷售的障眼法，購(gòu)房者在被隱瞞事實(shí)真相的情況下購(gòu)買房屋，銷售人員構(gòu)成欺詐。根據(jù)民法典第一百四十八條規(guī)定，一方以欺詐手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷。因此，購(gòu)房者有權(quán)要求撤銷購(gòu)房合同，并要求銷售人員及其所在中介返還因購(gòu)房所遭受的損失。
趙良善指出，涉案銷售人員，還可能涉嫌刑事犯罪，因其通過(guò)虛構(gòu)婚戀關(guān)系、承諾結(jié)婚等方式，誘導(dǎo)多名男性購(gòu)房，在購(gòu)房后消失，最終目的是獲得大量傭金，具備虛構(gòu)事實(shí)非法占有的主觀意思表示，符合詐騙犯罪的構(gòu)成要件。
趙良善表示，涉案中介作為銷售人員的任職公司，對(duì)于其工作人員負(fù)有監(jiān)管責(zé)任，因銷售人員侵害他人合法權(quán)益，根據(jù)民法典第一千一百九十一條規(guī)定，用人單位的工作人員因執(zhí)行工作任務(wù)造成他人損害的，由用人單位承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。購(gòu)房者基于此而產(chǎn)生的民事?lián)p失，可向中介機(jī)構(gòu)主張。同時(shí)，銷售行為后果歸于其所在公司，其所任職公司放任銷售人員通過(guò)不正當(dāng)方式達(dá)到業(yè)績(jī)目的，存在失責(zé)。
趙良善建議，購(gòu)房者可先行向房地產(chǎn)主管部門投訴反饋，通過(guò)行政手段處理上述糾紛，如投訴無(wú)果的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)警，請(qǐng)求公安機(jī)關(guān)介入，提交被詐騙的證據(jù)，主張有關(guān)主體承擔(dān)刑事責(zé)任。除此之外，基于欺詐達(dá)成的購(gòu)房合同，購(gòu)房者還可以請(qǐng)求人民法院依法撤銷，撤銷后購(gòu)房款將得以返還，房貸危機(jī)解除。
湘潭大學(xué)法學(xué)院教授張永紅表示，該事件中，對(duì)于女銷售及其背后的中介公司的行為，若要認(rèn)定需承擔(dān)刑責(zé)，其適用的罪名應(yīng)該是詐騙罪。詐騙罪主要是指行騙人以非法占有為目的，使被害人產(chǎn)生錯(cuò)誤認(rèn)知，造成了財(cái)產(chǎn)損失。女銷售以談“戀愛(ài)”為誘餌，誘導(dǎo)男性買房，可以說(shuō)買房的男性受到了一定的欺騙。但要構(gòu)成詐騙罪，還要看受害人是否有財(cái)產(chǎn)損失。如果當(dāng)時(shí)的買房是按市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行交易的，很難說(shuō)受害人當(dāng)時(shí)遭受了財(cái)產(chǎn)損失。倘若買房后，由于市場(chǎng)變化，房?jī)r(jià)下跌，買房一方的房產(chǎn)縮水，但這不是當(dāng)時(shí)買房交易所帶來(lái)的財(cái)產(chǎn)損失。因此，在該事件中，若要認(rèn)定構(gòu)成詐騙罪，可能存在如何認(rèn)定造成財(cái)產(chǎn)損失的難點(diǎn)。
張永紅表示，作為被欺騙的一方，買房的男性是否有權(quán)要求撤銷合同，主要看買房一方在簽訂合同時(shí)是否存在重大誤解，如受到欺騙對(duì)房屋的升值產(chǎn)生錯(cuò)誤的認(rèn)知、受到脅迫等，就可認(rèn)定存在重大誤解，有權(quán)要求解除合同。買房一方可以先和開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，若協(xié)商不成，可以走訴訟渠道解決。