李先生與張女士一見傾心，不久后，兩人確立了戀愛關(guān)系。為了穩(wěn)固愛情，李先生出資91萬元全款購買一套商住房，但因其當(dāng)時不具備購房資格，因此李先生將該房屋登記在張女士名下。若干年后，兩人分道揚鑣。分手后，李先生堅持認(rèn)為自己是房屋實際權(quán)利人，多次要求張女士返還該房屋，但遭到拒絕。雙方因房子的歸屬鬧上法庭，最終法院把房子判給了誰？
案情回顧
房屋歸女方所有，但需補償60萬元
李先生訴稱，該房屋的購房款、稅費均由自己支付，張女士對此事是認(rèn)可的。張女士曾在電話中多次要求不要將房屋掛在其名下，房屋雖登記在張女士名下，但本質(zhì)是代持行為，雙方之間系“借名買房”，房屋實際權(quán)利人仍是自己。因此，張女士應(yīng)向自己返還購房款、購房稅及房屋增值部分共計124萬余元。
張女士辯稱，不同意李先生的全部訴請：1.房屋不動產(chǎn)登記簿上登記的權(quán)利人是自己，房地產(chǎn)權(quán)證也是由自己保管；2.該房屋所涉及的租賃事宜、水電煤等生活費用都是由自己負(fù)責(zé)；3.雙方之間系贈與法律關(guān)系；4.房屋性質(zhì)屬于小戶型商住房，不存在增值的情形。
這件事的爭議焦點是在“借名買房”與“贈與關(guān)系”二者之間進行區(qū)分判斷。首先，雙方并未簽訂書面代持協(xié)議，李先生提供的證據(jù)不足以證明張女士是代其持有涉案房屋。基于此，“借名買房”關(guān)系尚未達到高度蓋然性，故人民法院不予支持李先生主張房屋為張女士代為持有的意見。其次，李先生明確否認(rèn)涉案房屋是對張女士的贈與，張女士亦未舉證證明李先生曾向其作出過贈與的意思表示，雙方也確未簽訂過書面贈與合同，張女士主張雙方系贈與關(guān)系難以成立。
原、被告雙方態(tài)度強硬，互不相讓，案子的審理曾一度陷入僵局。經(jīng)主審法官耐心勸導(dǎo)、反復(fù)溝通及釋法明理，最終李先生與張女士達成調(diào)解，房屋仍歸張女士所有，由其另行補償李先生60萬元。
以案說法
保障自身利益，還需“白紙黑字”
“借名買房”又稱房屋代持，是指借名人（實際購房人）出于規(guī)避限購政策、減免購房款等原因不直接持有房屋，與出名人（登記權(quán)利人）協(xié)商一致，以出名人的名義持有該房屋，但該房屋的實際權(quán)益仍歸借名人所有的行為。代持協(xié)議是判斷“借名”買賣合同關(guān)系是否存在的核心所在，在沒有書面代持協(xié)議的情況下，“借名買房”需要合理的借名原因，購房手續(xù)辦理完畢后的相關(guān)單據(jù)、證件應(yīng)由借名人保管。此外，相關(guān)買賣合同、契稅發(fā)票、維修基金收據(jù)、還貸手續(xù)、原始房屋產(chǎn)權(quán)證等均應(yīng)在借名人手中保管。
根據(jù)《中華人民共和國民法典》第六百五十七條規(guī)定，贈與合同是贈與人將自己的財產(chǎn)無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。贈與合同是單務(wù)合同，也是諾成合同，贈與人作出明確的贈與意思表示是贈與合同成立的必要要件。
提醒大家，從事民事法律行為，須以真實意思表示為內(nèi)核，尤其圍繞價值高昂的房屋所開展的法律行為時更應(yīng)審慎。真正能夠證明、保障己方的真實意思，往往應(yīng)落筆于“白紙黑字”上。