物業(yè)想漲物業(yè)費(fèi)，業(yè)主有權(quán)拒絕嗎？物業(yè)應(yīng)該走哪些程序才能漲物業(yè)費(fèi)？日前，東莞市樟木頭鎮(zhèn)某小區(qū)物業(yè)就因?yàn)闈q價(jià)手續(xù)不合規(guī)，被東莞市中級(jí)人民法院二審判定漲價(jià)無(wú)效，還要把多收的物業(yè)費(fèi)退還給業(yè)主。
【案件回顧】
物業(yè)擅自漲物業(yè)費(fèi)被業(yè)主起訴
2011年3月22日，東莞市樟木頭某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司（下稱(chēng)某房產(chǎn)公司）與樟木頭某物業(yè)公司（下稱(chēng)“某物業(yè)公司”）簽訂《物業(yè)管理委托合同》，約定由某物業(yè)公司對(duì)樟木頭某小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，管理期限為2011年3月22日至2016年3月22日，物業(yè)費(fèi)為每月每平方米1.44元。
2016年3月23日，某房產(chǎn)公司與某物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，由某物業(yè)公司對(duì)該小區(qū)繼續(xù)提供物業(yè)管理服務(wù)，期限至2021年3月23日止，物業(yè)費(fèi)為每月每平方米1.56元。
余女士作為該小區(qū)的業(yè)主，起訴某物業(yè)公司，主張《前期物業(yè)服務(wù)合同》未備案，是無(wú)效合同，要求退還多收的物業(yè)費(fèi)。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，依照法律規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)屬于“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)”，對(duì)于決定該類(lèi)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
某物業(yè)公司的前期物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)但未成立業(yè)主大會(huì)的，某物業(yè)公司如要調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)則應(yīng)須經(jīng)過(guò)“雙過(guò)半業(yè)主”同意。
但某物業(yè)公司提交的漲價(jià)意見(jiàn)征詢(xún)表存在簽名者身份不明，與實(shí)際業(yè)主不是同一人等瑕疵。某物業(yè)公司未提交證據(jù)證明這些簽名人員身份及簽名人員已經(jīng)取得業(yè)主授權(quán)。所以某物業(yè)公司在沒(méi)有經(jīng)過(guò)“雙過(guò)半業(yè)主”同意的程序下，直接與某房產(chǎn)公司于2016年3月23日將物業(yè)費(fèi)調(diào)高，顯然不具備合法依據(jù)。
故法院判決某物業(yè)公司向余女士退還漲價(jià)期間多收取的物業(yè)費(fèi)。
【法官說(shuō)法】
漲物業(yè)費(fèi)需合理合法
物業(yè)費(fèi)亂漲價(jià)常常激發(fā)小區(qū)矛盾。物業(yè)公司更應(yīng)該履行好漲價(jià)相關(guān)手續(xù)，充分征求小區(qū)業(yè)主意見(jiàn)，避免激發(fā)矛盾。
有業(yè)委會(huì)的小區(qū)，應(yīng)該召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，就物業(yè)服務(wù)費(fèi)的上調(diào)以書(shū)面方式征求業(yè)主意見(jiàn)，經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，再由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的調(diào)整程序才合法合理。
沒(méi)有業(yè)委會(huì)的小區(qū)，也應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主簽名同意。