文|凱風(fēng)
超大特大城市，再次被委以重任。
日前召開(kāi)的國(guó)常會(huì)指出，在超大特大城市積極穩(wěn)步實(shí)施城中村改造，是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措。
這種說(shuō)法不是第一次出現(xiàn)。
今年4月的重要會(huì)議提出，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
就在一周前，關(guān)于推進(jìn)超大特大城市“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)出臺(tái)。
所謂平急兩用，指的是集隔離、應(yīng)急醫(yī)療和物資保障為一體的重要應(yīng)急保障設(shè)施，“平時(shí)”可作旅游、康養(yǎng)、休閑之用，關(guān)鍵時(shí)刻滿足應(yīng)急需求。
如今，城中村改造和“平急兩用”基建文件集中落地，意味著新一輪刺激政策正式登場(chǎng)。
這一次，超大特大城市，成了最大受益者。
01
何為超大特大城市？
作為世界人口最多的國(guó)家之一，我國(guó)共有2800多個(gè)縣級(jí)單位、3.85萬(wàn)個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)及街道，但嚴(yán)格意義上的城市只有691個(gè)。
以行政區(qū)劃來(lái)看，根據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒，目前我國(guó)共有4個(gè)直轄市、15個(gè)副省級(jí)市、278個(gè)地級(jí)市、394個(gè)縣級(jí)市。
在這些城市中，超大特大城市只有21個(gè)，包括7個(gè)超大城市、14個(gè)特大城市，構(gòu)成我國(guó)城鎮(zhèn)層級(jí)的第一梯隊(duì)。
根據(jù)凱風(fēng)新書(shū)《中國(guó)城市大變局》一書(shū)分析，我國(guó)城市有行政級(jí)別之分，也有層級(jí)之別，同樣也有規(guī)模差異。
超大特大，與大城市、中小城市，正是衡量城市規(guī)模層級(jí)的重要指標(biāo)。
一般而言，城區(qū)人口超過(guò)1000萬(wàn)的視為超大城市，超過(guò)500萬(wàn)的視為特大城市，在300萬(wàn)以上的歸為I型大城市，100萬(wàn)以上的為II型大城市，其余為中小城市。
值得注意的是，這里的人口，并非籠統(tǒng)的全市常住人口，而是城區(qū)人口。
為何是城區(qū)？
根據(jù)《中國(guó)城市大變局》一書(shū)分析，我國(guó)的城市與國(guó)際上不是一個(gè)概念。
國(guó)際上的城市，多指狹義上的“城區(qū)”，而我國(guó)的城市則是廣義的行政區(qū)劃的概念，有城有鄉(xiāng)，有區(qū)有縣，大則形同一省，小則寸土寸金。
因此，衡量城市規(guī)模，不能將全部常住人口都混為一談，而是以城區(qū)人口為基準(zhǔn)。
城區(qū)，顧名思義不包括鎮(zhèn)區(qū)及鄉(xiāng)村人口，這是石家莊、臨沂等地全市人口超過(guò)千萬(wàn)而難以晉級(jí)為特大城市的原因所在。
同時(shí)，縣級(jí)市被視作單獨(dú)的城市，與直轄市、副省級(jí)市、地級(jí)市等并列，被視為獨(dú)當(dāng)一面的城市，蘇州的昆山、寧波的慈溪，城區(qū)人口都超過(guò)百萬(wàn)，躋身II型大城市之列。
顯然，一旦縣級(jí)市切走了大量城區(qū)人口，再上一級(jí)的地級(jí)市乃至副省級(jí)市，就因?yàn)槌菂^(qū)人口不足，而難以晉級(jí)超大特大城市，蘇州、寧波都屬此列。
不過(guò)，與石家莊等地不同，蘇州、寧波雖然不是統(tǒng)計(jì)上的超大特大城市，也在實(shí)際上并無(wú)多大差別，因此多被視為廣義上的超大特大城市，這在許多政策上也有集中體現(xiàn)。
就此而言，新政覆蓋的范圍就不只是統(tǒng)計(jì)上的21城，而會(huì)惠及更多的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。
02
為何是超大特大城市？
新一輪城中村改造和“平急兩用”基建，為何特意強(qiáng)調(diào)超大特大城市？
這讓人想起七八年前聲勢(shì)浩大的棚戶區(qū)改造，當(dāng)時(shí)是全國(guó)上下都在推進(jìn)，并無(wú)城市限制，而新政卻都落在了超大特大城市身上。
這也不難理解。超大特大城市多數(shù)都屬于經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，人口眾多，普遍面臨高房?jī)r(jià)問(wèn)題，而解決大城市青年住房問(wèn)題，一直都是政策的焦點(diǎn)所在。
過(guò)去幾年的口罩等超預(yù)期沖擊，徹底暴露出超大特大城市的治理難題。
人口規(guī)模龐大，密度極高，流動(dòng)頻繁，因此成了處理應(yīng)急事件的重點(diǎn)難點(diǎn)所在，這正是“平急兩用”設(shè)施建設(shè)的重點(diǎn)所在。
同時(shí)，過(guò)去幾十年來(lái)，城鎮(zhèn)化的狂飆突進(jìn)，讓一眾城市迅速擴(kuò)張，城市邊界不斷蔓延，在城市內(nèi)部形成了大量城中村。
超大特大城市正是城中村最為集中的區(qū)域。
如果說(shuō)十多年前三四線城市還不乏大量棚戶區(qū)和城中村的存在，隨著棚改貨幣化的全面收官，這些地區(qū)的更新改造需求快速萎縮。
相反，在超大特大城市，仍有大量城中村存在。
廣州深圳都有100多條大型城中村，不少還位于寸土寸金的中心城區(qū)，與周邊CBD的鋼筋水泥森林形成鮮明對(duì)比。
這些地方不僅空間逼仄、握手樓遍地即是，居住需求處于相對(duì)較低的水平，而且土地利用效率極低，與大城市土地資源開(kāi)發(fā)殆盡的局面形成鮮明對(duì)比。
因此，在超大特大城市推進(jìn)城中村改造，既有通過(guò)固投拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的短期考量，也不乏提升民生水平、拉大城市框架、為城市發(fā)展騰挪更多發(fā)展空間的長(zhǎng)期考慮。
事實(shí)上，過(guò)去幾年，廣州深圳東莞等地，都在大力推進(jìn)城中村改造，但由于市場(chǎng)大環(huán)境變化等因素，一直進(jìn)展不暢。
如今，新政登場(chǎng)，這些城市的城中村改造有望提速。
03
這一輪城中村改造，影響究竟有多大？
眾所周知，2015年以來(lái)，一場(chǎng)聲勢(shì)浩大的棚改貨幣化，徹底激活了全國(guó)的樓市，無(wú)論一二線還是三四線，迎來(lái)前所未有的普漲浪潮。
那么，這一輪城中村改造，會(huì)不會(huì)成為新一輪的“棚改”？
恐怕不會(huì)。
其一，棚改貨幣化之所以影響巨大，原因不在于棚戶區(qū)改造本身，而在于“貨幣化”。
一般拆遷改造，多是以安置房的形式體現(xiàn)，而棚改更多是真金白銀補(bǔ)貼，當(dāng)大量貨幣進(jìn)入市場(chǎng)，自然容易攪熱樓市。
棚改的錢(qián)從何而來(lái)？這就離不開(kāi)央行，央行通過(guò)PSL貸款進(jìn)行定向放水，為三四線帶來(lái)源源不斷的水源。
這一次城中村改造的細(xì)節(jié)雖然還不清楚，但在新的背景下，央行恐怕不會(huì)輕易下場(chǎng)“背書(shū)”，難以像過(guò)去一樣撬動(dòng)如此規(guī)模巨大的資金。
城中村改造，顯然只能靠市場(chǎng)自身了。
如果房?jī)r(jià)上漲預(yù)期不再?gòu)?qiáng)勁，企業(yè)是否還有積極性，居民是否還會(huì)拼命接盤(pán)，都是必須考慮的問(wèn)題。
其二，“大拆大建”模式早已被否定，城中村改造的方向發(fā)生了變化。
過(guò)去無(wú)論是棚改還是舊改，多以大拆大建為主，對(duì)于經(jīng)濟(jì)的刺激可謂立竿見(jiàn)影，但也帶來(lái)了無(wú)窮無(wú)盡的問(wèn)題。
事實(shí)上，早在2021年，官方就已發(fā)文，實(shí)施城市更新行動(dòng)要嚴(yán)控大拆大建大搬遷，不大規(guī)模、短時(shí)間拆遷城中村等城市連片舊區(qū)，導(dǎo)致住房租賃市場(chǎng)供需失衡。
這一次，官方進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、積極穩(wěn)妥，優(yōu)先對(duì)群眾需求迫切、城市安全和社會(huì)治理隱患多的城中村進(jìn)行改造，成熟一個(gè)推進(jìn)一個(gè)，實(shí)施一項(xiàng)做成一項(xiàng)……并把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好。
可見(jiàn)，城中村改造不會(huì)一哄而上，更不會(huì)大拆大建，反而還要承擔(dān)起保障房建設(shè)重任，對(duì)樓市的刺激效應(yīng)是有限的。
其三，樓市環(huán)境變了，即便大水漫灌、大拆大建齊齊登場(chǎng)，也很難產(chǎn)生強(qiáng)大的刺激效應(yīng)了。
七八年前的棚改貨幣化啟動(dòng)之際，樓市雖然面臨高庫(kù)存之困，但當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)仍存在巨大增長(zhǎng)空間。
畢竟，住房需求還未飽和、居民杠桿率還在地位、城鎮(zhèn)化猶待提速、人口仍在增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)也保持高速增長(zhǎng)，這些基本面決定了政策的立竿見(jiàn)影。
如今，且不說(shuō)經(jīng)濟(jì)、人口、居民杠桿率都發(fā)生了變化，全國(guó)整體住房也已過(guò)剩，只有超大特大城市存在結(jié)構(gòu)性短缺，樓市早已非當(dāng)初可比。
更關(guān)鍵的是，由于大環(huán)境變化，整個(gè)社會(huì)的預(yù)期也不同于以往，而扭轉(zhuǎn)預(yù)期，比一輪又一輪政策刺激要難上加難。
所以，城中村改造或許會(huì)加速，但新一輪全國(guó)性房?jī)r(jià)大漲，卻越來(lái)越難了。