看懂經(jīng)濟(jì)
作者|王玉臣
北京金訴律師事務(wù)所主任
各位老師，今天，我主要從四個(gè)角度來跟大家做分享。第一個(gè)是為什么會出現(xiàn)眼下這么一個(gè)相對比較嚴(yán)重的這么一個(gè)局面；第二個(gè)是如何看待這個(gè)問題，比如我作為律師，站在法律人的角度上來講，如何來看待這個(gè)問題；第三個(gè)，就是如果說要想實(shí)現(xiàn)停貸，站在購房者的角度來講，有哪些合法合規(guī)的方式去操作？第四個(gè)是如何從根上去解決，就眼下的這個(gè)問題如何去推動復(fù)工。我今天，主要是從這四個(gè)角度吧，和大家一起做分享，首先，第一個(gè)，就是關(guān)于為什么會出現(xiàn)這種局面，我主要是從四個(gè)維度來探討這個(gè)問題。第一個(gè)，就是從這個(gè)大背景來講。
從整個(gè)大背景來看，目前大家普遍地對樓市缺乏信心。剛才李老師也講過這個(gè)問題，就是即使在今年的上半年，有那么多的地方采取松綁、優(yōu)惠政策，但是大家的購買欲其實(shí)相對是比較弱的，大家的購買是很慎重的，大部分的城市它其實(shí)都是偏冷的。大家對于樓市其實(shí)極度缺乏信心。
第二個(gè)維度，是從開發(fā)商的這個(gè)角度來看。這兩年頻繁出現(xiàn)開發(fā)商暴雷事件，就連當(dāng)年排名老大的，排名前十的，排名前100的這些大規(guī)模的、特大型的一些開發(fā)商都出現(xiàn)了爆雷。而且，不止一個(gè)兩個(gè)三個(gè)四個(gè)出現(xiàn)這種頻繁的暴雷。這種爛尾的現(xiàn)象，已經(jīng)成了一個(gè)小概率的事件，變成了一個(gè)相對大概率事件，就會加劇大家的恐慌。
第三個(gè)維度，是從銀行的角度來看，站在銀行的角度，大家可以看到，其實(shí)房產(chǎn)開發(fā)和銀行是息息相關(guān)的。從一開始的開發(fā)貸，到后面的這個(gè)按揭貸，包括這個(gè)開發(fā)商拿著樓盤去貸款融資的時(shí)候，有拿著在建工程抵押去做貸款等等，跟銀行是密不可分的。而且某些銀行還同時(shí)作為預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)管銀行存在的，在這個(gè)過程中，銀行作為一個(gè)很重要的一個(gè)角色。而在這個(gè)過程中，銀行的一些行為，它會直接影響到這個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)展。比如說如果銀行配合開發(fā)商去轉(zhuǎn)移了預(yù)售資金，比如說銀行存在一些違規(guī)放貸，它無疑會推動爛尾樓的產(chǎn)生，你比如說明明把錢應(yīng)該放到監(jiān)管資金賬戶里面。但是，它就是沒有放進(jìn)去。
比如銀行把錢放到了非監(jiān)管賬戶，這樣就很方便開發(fā)商把錢就給轉(zhuǎn)移走了。再比如對于居住的房屋來講，主體沒有封頂之前是不能放貸的。但是，我在做案子的時(shí)候，經(jīng)常會遇到一些爛尾樓案子，比如說這個(gè)地兒還是個(gè)坑，比如說才建了幾層還沒有封頂，銀行直接就放貸了。那么在這種情況下，銀行提前把錢打給了開發(fā)商，而開發(fā)商又把錢給轉(zhuǎn)移走了，甚至在打款的時(shí)候，這個(gè)錢也沒有打到監(jiān)管賬戶上。開方商很容易就把錢給轉(zhuǎn)走了，就干別的事情了。而轉(zhuǎn)移預(yù)售資金，它其實(shí)是爛尾樓產(chǎn)生的一個(gè)很重要的直接的原因。所以，在很多很多的樓盤里面，銀行其實(shí)是一個(gè)很不光彩的一個(gè)角色，她是難辭其咎的。而與此同時(shí)，你看作為購房人來講，就從第四個(gè)維度，購房人的角度來講，作為購房人，你看我花了錢了吧，我這個(gè)房子爛尾了，還要給銀行不斷的去還貸。
一方面我買的房子爛尾了，我拿不到房。而與此同時(shí)，這個(gè)我還要給銀行還貸款，而且，你銀行在這里面還扮演著不光彩的角色。所以從常人的理解來講，會覺得這是一個(gè)很不符合常理的，很不很不公平的一個(gè)事情。所以，我覺得從這四個(gè)緯度來講吧，就可能就刺激了眼下的這種大規(guī)模的強(qiáng)制停貸或者單方停貸的事件的發(fā)生。它已經(jīng)成為一個(gè)小概率事件，變成了一個(gè)相對大概率事件。而且，它甚至已經(jīng)影響到了一些地方的一些維穩(wěn)了。確實(shí)也需要引起注意，包括一些地方的一些注意。
第二個(gè)問題，如何看待這個(gè)問題，業(yè)主這種做法很多時(shí)候也是一種無奈和激憤之舉。一方面房屋爛尾，買房目的無法實(shí)現(xiàn)，但是另一方面還要繼續(xù)還著貸款，從情理上來說確實(shí)很虧。尤其是在一些項(xiàng)目里，雖然銀行違規(guī)放貸不是直接導(dǎo)致爛尾樓的原因，但相關(guān)銀行也是難辭其咎，起著間接地推動作用。以住宅為例，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，在主體沒有完工之前，銀行是不能放貸的。但是一些銀行就無視這個(gè)規(guī)定，提前放貸，尤其是一些錢還沒有放到監(jiān)管賬戶里，直接就被開發(fā)商轉(zhuǎn)移走了，成了爛尾樓的幫兇。不過，有一點(diǎn)需要特別注意，這種斷供的做法是有不小的風(fēng)險(xiǎn)的。如果沒有得到銀行的回應(yīng)和同意，同時(shí)，也沒有得到法院的判決支持，貿(mào)然停貸購房人往往就成了違約方，征信就會受到影響，還可能被訴到法院，甚至還可能被法院強(qiáng)制執(zhí)行。
在這里有兩個(gè)法律關(guān)系，一個(gè)是銀行和購房人之間的按揭貸款法律關(guān)系，屬于借貸；一個(gè)是購房人和開發(fā)商之間的商品房買賣關(guān)系。爛尾樓的出現(xiàn)屬于商品房買賣關(guān)系出了問題，和按揭貸款法律關(guān)系是相對獨(dú)立的。所以不是直接就能賦予購房人可以斷供的權(quán)利。這是兩個(gè)合同，兩個(gè)法律關(guān)系。首先，從法律角度來看，沒有法律明文規(guī)定出現(xiàn)這些問題就可以停貸。第二，也沒有合同約定。咱們都知道這個(gè)銀行按揭貸款合同都是銀行提供的格式條款，在格式條款里面他是不可能出現(xiàn)這種約定的。比如說他要是違規(guī)放貸，咱們就可以斷供，就可以停貸，這種條款是不可能出現(xiàn)的。所以說不管是從法定還是從約定的角度來講，如果說雙方?jīng)]有達(dá)成一致意見，或者沒有法院的判決，咱們貿(mào)然停貸了，可能就會違約。
比如說斷供了，他可能會就直接影響到咱們個(gè)人的征信，甚至還可能會被起訴到法院了。直接起訴到了法院，如果法院判了敗訴以后，后面還直接會涉及到一個(gè)強(qiáng)制執(zhí)行的問題，那就風(fēng)險(xiǎn)就會更大了。所以，對于這個(gè)事件本身來講，我覺得確實(shí)是我能理解很多業(yè)主的這種做法，我特別能理解，因?yàn)槲揖推綍r(shí)就做這方面的案子，看到了太多的心酸，看到了太多的違法違規(guī)沒有成本。但是這個(gè)方式和方法其實(shí)是有風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)是不小的。即使是如果說真的，想去解決這個(gè)問題，就是咱們今天的第三個(gè)話題想去解決這個(gè)問題，首先如果說咱們想實(shí)現(xiàn)停貸，就盡量的合法合規(guī)的停貸，盡量降低風(fēng)險(xiǎn)。那么怎么去做呢？常規(guī)，我們在實(shí)務(wù)操作中，我們常規(guī)有兩個(gè)大方向去做這個(gè)事情，兩類手段。
第一個(gè)大的方面是民事訴訟，如果說你比如說符合特定的一些條件吧，這個(gè)可以直接到法院去起訴要求這個(gè)停貸。但是，在司法實(shí)踐中，就這種能夠勝訴的概率是很小的，雖然我把它放在第一位了，但是這種成功的這個(gè)概率是很小的。中間他會受很多因素的影響。所以，我們在做這種類型的案子的時(shí)候，我們往往采用的是第二種方式，這是第一種方法，第二種方式，第二種方式，視情況綜合運(yùn)用信息公開、違法查處、談判，訴訟等多種法律手段來推動停貸協(xié)議的達(dá)成。
從民事訴訟這個(gè)操作的角度來講，如果說徹底爛就要解除合同，這時(shí)候，就可以一并去解除按揭貸款合同。兩個(gè)同時(shí)解除也能實(shí)現(xiàn)停貸。但是，如果不想退房的時(shí)候，再這么訴就很難了。
遇到爛尾樓，業(yè)主如何維護(hù)自己的權(quán)利？
首先要認(rèn)清一個(gè)基本現(xiàn)實(shí)：業(yè)主往往是最后知后覺，最容易房錢兩空的，主要原因一般有三個(gè)：
1、一般開發(fā)商資金鏈斷裂，民間資本和各大銀行會會第一時(shí)間出手，第一時(shí)間起訴，第一時(shí)間查封能查封的所有財(cái)產(chǎn)。其中就包括很多業(yè)主購買的房屋。而相關(guān)判決一旦生效，這些民間資本和銀行會第一時(shí)間去申請法院執(zhí)行，拍賣查封的房產(chǎn)，盡可能劃走開發(fā)商名下所有的錢。
2、開發(fā)商也往往會主動轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)。在民間資本和銀行動手之前，開發(fā)商已經(jīng)先行一步。利用施工單位虛報(bào)工程款，利用員工虛報(bào)工資已經(jīng)不是秘密的秘密。
3、而施工單位一發(fā)現(xiàn)工程款接不下來，也往往很快就知道了開發(fā)商的資金問題。所以，在先天上，業(yè)主就屬于弱勢群體，得到信息的時(shí)間往往是最晚的，反應(yīng)也是最慢的。做過不少爛尾樓的案子，接觸過很多不幸購買了爛尾樓的業(yè)主，有時(shí)候特別有種恨鐵不成鋼的感覺。該出手的時(shí)候不出手，坐等開發(fā)商或者別的業(yè)主去折騰，夢想打順風(fēng)車，等到最后房錢兩空。而且，還有不少的業(yè)主迷信信訪，對信訪有種迷之自信，往往錯(cuò)失挽回?fù)p失的良機(jī)。
所以，一旦發(fā)現(xiàn)自己買的房子要爛尾了，必須立刻展開行動，團(tuán)結(jié)一切值得團(tuán)結(jié)的業(yè)主，利用一切合法合規(guī)的法律手段，具體操作方式：
1、盡快通過政府信息公開申請、自己銀行流水查詢等方式查清楚這個(gè)項(xiàng)目的預(yù)售房款監(jiān)管情況，查看監(jiān)管賬戶上是否還有預(yù)售資金，以往收取的預(yù)售資金究竟用到哪里了？幾乎所有的爛尾樓都和開發(fā)商逃避預(yù)售資金監(jiān)管有關(guān)系，而咱們國家早已明確規(guī)定，所有的預(yù)售房款必須存入專項(xiàng)的預(yù)售房款監(jiān)管賬戶，必須用于項(xiàng)目的開發(fā)商建設(shè)，一直到徹底完工，只有在完工后才能用作它用。而一般而言，房款是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于開發(fā)成本的。所以，如果不存在轉(zhuǎn)移、挪用預(yù)售房款的情況，只要這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)銷售了大半，就不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)爛尾樓。
2、盡快提起相關(guān)的挪用預(yù)售房款資金查處申請，申請相關(guān)部門對這種違法行為進(jìn)行調(diào)查處理。而且，還要盡可能挖掘開發(fā)商其它的違法違規(guī)問題，視情況提起相關(guān)的查處申請，必要的時(shí)候還要提起相關(guān)訴訟。
3、還可以視情況提起相關(guān)的逾期交房違約金的民事訴訟，追究相關(guān)的逾期交房違約金。也許這個(gè)時(shí)候開發(fā)商沒錢付這筆違約金，但是一定要讓開發(fā)商看到其爛尾是有代價(jià)的。
4、強(qiáng)有力的組織至關(guān)重要。組織問題是爛尾樓這類集團(tuán)訴訟成敗的關(guān)鍵因素。沒有穩(wěn)定的組織架構(gòu)意味著這個(gè)維權(quán)集體是自由的、極為松散的、沒有約束的，就像是一個(gè)部隊(duì)沒有軍師旅團(tuán)營連，沒有嚴(yán)格的軍紀(jì)。沖鋒的號剛剛響起，就已經(jīng)潰不成軍。
5、優(yōu)秀的業(yè)主代表至關(guān)重要。有不少維權(quán)失敗的原因就是業(yè)主代表不給力，業(yè)主代表叛變、或被收買。所以選擇業(yè)主代表十分重要，一定要人品好，有時(shí)間，有頭腦，愿意為大家付出。而且業(yè)主代表絕對不能只有一個(gè)兩個(gè)，一定要有多個(gè)，且人數(shù)是單數(shù)。
6、一定要有保密機(jī)制和反搭便車機(jī)制。在維權(quán)過程中，如果沒有反搭便車機(jī)制，維權(quán)很容易走向失敗。維權(quán)的時(shí)候，很多“聰明人”選擇抱胸旁觀，既不想付出，又怕承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)需要沖鋒的時(shí)候，“聰明人”們或高呼著沖啊，但是腳步卻往后退著；或躲地遠(yuǎn)遠(yuǎn)地，悄悄地冷眼看著傻乎乎的勇士們往前沖。
當(dāng)可能出現(xiàn)成果的時(shí)候，“聰明人”們理直氣壯、心安理得地站出來了。在我們團(tuán)隊(duì)辦理這類的案件的時(shí)候，在和購房人建立委托關(guān)系前，我們會提出一個(gè)要求：業(yè)主必須先簽署保密協(xié)議和議事規(guī)則。如果業(yè)主不簽署這兩個(gè)文件，這個(gè)案子我們一定不會接。
7、如果樓盤徹底爛尾了，沒有復(fù)活的可能，房子的狀態(tài)又根本沒法用，可以立刻起訴要求解除合同，返還購房款。必要的時(shí)候，可以申請開發(fā)商破產(chǎn)，在破產(chǎn)清算中行使業(yè)主基本債權(quán)優(yōu)先權(quán)。比如一個(gè)項(xiàng)目主體已經(jīng)完工，這種情況不建議解除合同，可以把盡量推動復(fù)工作為第一目標(biāo)。
8、如果樓盤前景還不錯(cuò)，相關(guān)的政府部門也很給力，也可以多方協(xié)商，進(jìn)行重組或者另外要求一個(gè)新的開發(fā)商接盤。
9、自救。不到萬不得已不建議采用自救模式。因?yàn)樽跃冗@個(gè)模式，它有很嚴(yán)格的程序要求，很復(fù)雜的流程，很嚴(yán)格的程序。而且，業(yè)主需要再掏錢。這個(gè)過程整個(gè)操作起來很復(fù)雜的，所以說不到萬不得已的情況下，一般來講，我們也不太建議采用自救。但是，如果說到了某個(gè)份上，可能沒有更好的選擇了，如果是去選擇自救的話，也一定要注意，要做一些基本的判斷，你比如說這個(gè)項(xiàng)目還是個(gè)坑，這就肯定就不能用了，比如說這個(gè)項(xiàng)目基本就完工了，剩的錢不多了，可能一兩百萬三四百萬就解決了，大家能把剩下的房款湊一湊，把后續(xù)的錢湊也許能把這個(gè)項(xiàng)目就完工了，就能實(shí)現(xiàn)交房了，止損嘛。但是，在這個(gè)過程里面是相對是比較復(fù)雜的惡，如果不到萬不得已，不要采用這種方式，就是我們在實(shí)務(wù)操作的時(shí)候，一些建議和方案。具體在操作的時(shí)候，需要結(jié)合項(xiàng)目的具體情況，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐唧w情況，充分使用法律賦予咱們老百姓的權(quán)利。好，謝謝大家。