城市更新大拆大建、老舊小區(qū)“博拆遷”的時代逐步成為過去。
近日，廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、廣東省發(fā)展和改革委員會、廣東省財政廳發(fā)布《關(guān)于進一步促進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)范化提升質(zhì)量和效果的通知》（以下簡稱《通知》）。
“以城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造為名，隨意拆除老建筑、搬遷居民、砍伐老樹，隨意改建具有歷史價值的公園，隨意更改老地名”等行為被列入老舊小區(qū)改造工作負(fù)面清單（試行）。
從去年10月開始，廣州首先響應(yīng)住建部《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》。此后，廣州的舊改行動就被按下了暫停鍵，一大批舊改項目被評估核查。
去年底以來，除了舊改項目被核查、舊改計劃變動等政策層面原因，部分房企由于出現(xiàn)流動性問題等新情況，也導(dǎo)致了廣州舊改市場的變動。《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪了解到，廣州已經(jīng)有部分舊改項目的改造計劃發(fā)生變化，亦有部分房企或被動或主動退出。
另據(jù)羊城晚報，“想借大拆大建、舊改搏拆遷補償？這種想法很危險！”某業(yè)內(nèi)人士跟記者分析，之前老城改造是風(fēng)口，也有利好政策，不少人準(zhǔn)備擇機進場，想賺個盆滿缽滿?！暗F(xiàn)在不同，政策風(fēng)口變了。”
今后老舊小區(qū)以微改造為主
“吃到舊改紅利的人未必是你”
2020年正是廣州黃埔區(qū)舊改推進轟轟烈烈的時候，黃埔區(qū)、高新區(qū)召開決勝三年完成舊村拆遷任務(wù)工作推進大會，向各街鎮(zhèn)下達攻堅責(zé)任書，力爭到2022年底完成66個重點舊村改造項目的簽約拆遷。
如今暫停鍵的按下和“防止大拆大建”的政策指導(dǎo)令廣州整體舊改節(jié)奏放緩，但這并不意味著不改造，而是會更看重改造質(zhì)量和效果提升，以及推進有機更新。
《通知》列出的老舊小區(qū)改造工作負(fù)面清單有11項分類，除了隨意拆除老建筑、搬遷居民等行為，值得注意的還有關(guān)于科學(xué)合理確定改造計劃、改造方案充分征求居民意見等。
負(fù)面行為包括：
1、確定年度改造計劃未從當(dāng)?shù)貙嶋H出發(fā)，超過當(dāng)?shù)刭Y金籌集能力、組織實施能力，盲目舉債鋪攤子、增加政府隱性債務(wù)；
2、將不符合當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)老舊小區(qū)改造對象條件的小區(qū)納入改造計劃；
3、（對于有歷史價值的老城區(qū)）破壞老城區(qū)傳統(tǒng)格局和街巷肌理，隨意拉直拓寬道路，修大馬路、建大廣場；
4、以城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造為名，隨意拆除老建筑、搬遷居民、砍伐老樹。隨意改建具有歷史價值的公園，隨意更改老地名。
5、小區(qū)改造方案未經(jīng)法定比例以上居民書面（線上）表決同意等。
簡而言之，今后，老舊小區(qū)以微改造為主，如水電煤氣、外立面整飾，以及對商業(yè)、物業(yè)等環(huán)節(jié)的升級完善，以提高居民生活質(zhì)量。
這些負(fù)面行為可印證2021年12月流傳的《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于全市城市更新項目核查工作情況報告》（穗建更新〔2021〕727號）文件內(nèi)容。文件顯示，部分舊改項目的核查意見是需優(yōu)化調(diào)整，調(diào)整內(nèi)容包括完善遷移文物保護手續(xù)、拆建比大于2.5等。
由于政策的變動，廣州已經(jīng)有舊改項目變更了改造計劃。去年12月底，有廣州市越秀區(qū)南洋電器廠更新改造二期項目的戶主在領(lǐng)導(dǎo)留言板詢問，自去年9月底南洋電器廠拆遷停工以及簽約停辦以來已經(jīng)過了三月有余，但新的改造方案遲遲沒出。
對此，廣東省委辦公廳信息綜合室在2022年1月14日回復(fù)稱，經(jīng)廣州市核查，南洋電器廠及周邊更新改造項目位于越秀區(qū)建設(shè)街轄內(nèi)，原計劃分兩期實施。根據(jù)上級部門關(guān)于防止大拆大建的要求，現(xiàn)南洋電器廠更新改造二期項目不再實施拆除，一期項目中南洋電器廠內(nèi)剩余建（構(gòu)）筑物拆除工作正在有序進行。
廣州越秀區(qū)五羊新城則走向了“微改造”。
五羊新城自2020年就傳出要進行舊改，當(dāng)時越秀區(qū)在領(lǐng)導(dǎo)留言板對五羊新城更新改造的回復(fù)是，根據(jù)區(qū)房管局（更新局）組織編制的五羊新城更新改造方案（階段性成果），該片區(qū)將通過微改造、混合改造和全面改造相結(jié)合的方式提升城市空間載體。
到2021年11月，對五羊新城更新改造的回復(fù)則變?yōu)椋?/span>關(guān)于微改造越秀區(qū)將結(jié)合小區(qū)情況進行評估，按照“盡力而為、量力而行”的原則，確定微改造的范圍、方案和計劃時序。
這會帶來什么影響？據(jù)羊城晚報，“最直接的影響，就是短期拆遷預(yù)期如果沒有了，那么其價值也必將會重構(gòu)?！痹摌I(yè)內(nèi)人士跟記者舉例，五羊新城在傳出改造消息前，該片區(qū)的老舊小區(qū)二手房掛牌價一般在4-5萬元/平方米左右。傳出改造消息后，其價格一度站上了7萬+，同比上漲19%。
如今五羊新城改造有變，相關(guān)的預(yù)期沒有了，流通性也會打折扣。該業(yè)內(nèi)人士總結(jié)道：“能吃到舊改紅利的人，未必就是你?！?/span>
即使前期投入很多，也放棄了
部分房企出現(xiàn)流動性問題也導(dǎo)致了廣州舊改市場的變動。
廣州黃埔區(qū)知識城何棠下舊改的原股東方之一是雪松集團，但目前雪松集團已將持有項目股權(quán)的公司雪松文化旅游開發(fā)有限公司，轉(zhuǎn)讓給區(qū)屬國企科學(xué)城集團。啟信寶數(shù)據(jù)顯示，雪松集團在2021年12月退出了雪松文化旅游開發(fā)有限公司。
另外，科學(xué)城集團還接手了寶能前期曾介入的舊改項目——黃埔區(qū)知識城楓下舊改。
而廣州荔灣舊改項目海南村意向改造企業(yè)為佳兆業(yè)，主體公司為廣州市佳倫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱廣州佳倫）。2021年12月，廣州白鵝潭二號城市更新投資發(fā)展中心入股廣州佳倫，持股為48.9796%，佳兆業(yè)方面持股51%。廣州白鵝潭二號城市更新投資發(fā)展中心背后亦有國資持股。
據(jù)克而瑞廣佛區(qū)域不完全統(tǒng)計，2021年合計有16村（舊改）有主體異動（傳聞退出、暫緩、國企介入）等的情況，大部分由國企接手。
自身原因之外，也有房企是因為舊改政策環(huán)境改變，選擇主動退出。在廣州擁有舊改項目的一名華南本土房企人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，2021年底，公司已經(jīng)裁掉了大部分舊改方面的人員，“公司幾個舊改項目前期即使投入了很多，也都放棄了?！?/span>
城市更新賽道的確有誘人之處，但收益往往跟風(fēng)險對等，城市更新領(lǐng)域本身具有較強的不確定性，當(dāng)中存在的利益糾紛、漫長的拆遷談判周期、程序的正當(dāng)性、資金壓力等等，都是開發(fā)商們需要一步一步邁過的坎坷。