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過去十年，中國房地產(chǎn)經(jīng)濟的快速發(fā)展讓全國全世界矚目。
過去一年，中國房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)都遭遇了最難的時刻。
成就的取得，來源于改革開放，來源于城市發(fā)展，來源于人民居住中國夢，當高質(zhì)量發(fā)展成為中國經(jīng)濟發(fā)展的新道路，房地產(chǎn)更需要重新審視和跟隨中國經(jīng)濟進一步的發(fā)展動力和源泉，2021年是一個大分水嶺，現(xiàn)在須為未來埋下發(fā)展的種子。
中房報記者 馬琳丨北京報道
經(jīng)歷困境的房地產(chǎn)行業(yè)正展現(xiàn)新機。
2021年下半年以來，部分一二線和三線城市土地市場流拍現(xiàn)象增加；一些頭部和品牌房企出現(xiàn)債務(wù)違約現(xiàn)象，且涉及大量美元債務(wù)，引發(fā)行業(yè)整體信用下降，局部風險開始暴露，危機四伏。
面對目前的行業(yè)境況，原國家房改課題組組長、原中房集團公司董事長孟曉蘇頗感沉重，他開門見山地說：“總體來看，我對這一年的調(diào)控持批評態(tài)度。中央提出了很好的發(fā)展思路，但沒有執(zhí)行好‘?！斑@是一次值得反思的調(diào)控，一年中教訓很多?！?/span>
他認為，年初中央已對房地產(chǎn)行業(yè)提出了明確意見，即“解決好大城市住房突出問題，住房問題關(guān)系民生福祉”；以及提出“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”，“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”等?！皬哪壳扒闆r來看，‘三穩(wěn)’實際上是不穩(wěn)，平穩(wěn)健康發(fā)展沒有做到?！?/span>
是什么引發(fā)了行業(yè)這次困境？
孟曉蘇表示有兩個原因：一，短線看是金融部門突然加碼調(diào)控，出現(xiàn)停貸、抽貸及相關(guān)債券發(fā)行受阻下的資金流動性問題，錯認房地產(chǎn)行業(yè)是“灰犀牛”，錯判了形勢；二，長線看是多年的限購等政策阻礙了房地產(chǎn)市場的正常運行，特別是由于保障性住房的欠賬引發(fā)百姓對于住房問題爭議較大后，調(diào)控不斷，整體都在叢林中迷失了。
面對如今的市場形勢，孟曉蘇建議，要讓“看不見的手”即市場手段多發(fā)揮作用，有時候政府不需要做得太多，有些政策應(yīng)該退出舞臺，如限購、限貸等；同時切實采取實際措施完善住房雙軌制。
對于目前陷入危境中的企業(yè)，孟曉蘇認為，現(xiàn)在并不是房地企業(yè)最難時刻，最難的是在1996年、1997年，那時是“做項目找死，不做項目等死”，那時是“餓死的”；如今的企業(yè)是“撐死的”，通過杠桿化發(fā)展將自己撐了個虛胖，適度去杠桿化后仍有救。
受一些企業(yè)債務(wù)危機影響，政府調(diào)控已經(jīng)顯現(xiàn)新變化，融資端已經(jīng)釋放一定暖意。特別是中央經(jīng)濟工作會議對于房地產(chǎn)行業(yè)“良性循環(huán)和健康發(fā)展”的定調(diào)，以及重提“支柱產(chǎn)業(yè)”定位，都給市場以極大信心。
最近，就中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與面臨的新問題，中國房地產(chǎn)報記者采訪了孟曉蘇。
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今年并不是最難的
中國房地產(chǎn)報：外界認為，今年是房地產(chǎn)行業(yè)歷史上最難的一年，這一年您最深的感觸是什么？
孟曉蘇：外界認為2021年是房地行業(yè)形勢最差的一年，我認為不能下這個結(jié)論，原因是他們不了解過去的房地產(chǎn)業(yè)。
從行業(yè)發(fā)展的長周期看，1996、1997年才是房地產(chǎn)行業(yè)最差的兩年。受“東南亞金融風暴”影響，國內(nèi)出現(xiàn)全面產(chǎn)能過剩、國民經(jīng)濟增幅下滑的局面。大量房屋積壓賣不出去，因當時還沒有啟動居民購買，以及當時“一個項目不批、一分錢不貸”的要求，市場陷入危機。當時房地產(chǎn)行業(yè)流行一句話：“做項目找死，不做項目等死”，一直到1999年，很多企業(yè)還不敢做大項目。
當時房地產(chǎn)行業(yè)跌到谷底、國民經(jīng)濟跌到谷底。在這一嚴峻形勢下，國家接受了房改思路，原國家體改委、原國家計委、原國家科委、原建設(shè)部及中房集團研究所共同組建了房改課組，研究《住房建設(shè)成為國民經(jīng)濟新增長點》課題，寫出《關(guān)于住房分配制度改革的建議》。
從1998年房改方案出爐后，市場仍經(jīng)歷了兩年多低迷，到了2000年才見到房改的效應(yīng)。為了緩解市場低迷，當時允許經(jīng)濟適用房向低收入以外的人群放開，這在一定程度上激活了市場，但也造成了“開奔馳寶馬，住經(jīng)濟適用房”的現(xiàn)象，后來這個口子就給堵上了；隨即又發(fā)生了另一個問題，即連續(xù)9年出現(xiàn)經(jīng)濟適用房等保障房的投資比重下降，降到5%、甚至3.5%的情況。
回顧這段歷史，房地產(chǎn)行業(yè)最困難時期發(fā)生在20世紀90年代中后期?，F(xiàn)在這些企業(yè)比那時情況要好很多。一是沒有想到房企能做這么大；二是還能有這么高的負債率，將社會資金占有過多，把自己撐了個虛胖。這屬于“撐死的”，不是“餓死的”。那時候企業(yè)都是餓死的，這是不同的病。
沒有經(jīng)歷過冬天的昆蟲們覺得秋天就很嚴酷了，這是它們的淺見。同樣的淺見還有把原來的順境說成為“黃金時代”，然后就說是進入“白銀時代”與“黃銅時代”等。能最有力回答他們的是，美國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展了244年，盡管有多次周期性跌落，但最近還在上漲。中國房地產(chǎn)行業(yè)從房改到現(xiàn)在才發(fā)展23年，就說黃金時代結(jié)束了，這明顯是淺見。
中國房地產(chǎn)報：雖然在您看來房地產(chǎn)企業(yè)還沒有經(jīng)歷過真正的冬天，但從目前發(fā)生的整體債務(wù)危機來看，形勢較為嚴峻，在您看來引發(fā)此次危機的原因是什么？
孟曉蘇：從宏觀調(diào)控政策來看，中央整體上對于房地產(chǎn)行業(yè)形勢的判斷是對的，包括“解決好大城市住房突出問題，住房問題關(guān)系民生福祉”；以及提出“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”，“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”等，很清楚地判斷出在房屋供給側(cè)上出現(xiàn)的問題，提出了正確的指導性要求。
但從目前情況來看，我認為“三穩(wěn)”實際上是不穩(wěn)，中央要求的平穩(wěn)健康發(fā)展沒有做到。問題出在哪兒？這并不能都責怪病人，是醫(yī)生下錯了藥。
從長線來看，由于常年“限購”，使這一“臨時性措施”已經(jīng)變成了常態(tài)化政策。一些地方被劃為限購城市是“進門容易出門難”，其中有些城市已經(jīng)面臨著很大的市場消化難題。比如冬奧城市張家口，它面臨著冬奧會過后的體育設(shè)施、運動員村等大量物業(yè)的市場化運營與大量房屋的銷售問題，繼續(xù)處于限購政策的約束下，如何能實現(xiàn)這些房屋的去化？
房地產(chǎn)業(yè)的短線問題，是金融機構(gòu)的突然加力。特別是主管機構(gòu)一直在唱衰房地產(chǎn)，將這個沒有什么“泡沫”可擠的行業(yè)稱之為“灰犀?！?，不斷預言“房價要下跌”。在我看來，這都是無中生有的說法，是一種錯判。這種錯判造成金融機構(gòu)收緊了房地產(chǎn)行業(yè)兩頭的貸款，包括開發(fā)貸款和居民購房貸款。
“三道紅線”的提出有一定的現(xiàn)實意義，有些企業(yè)確實存在“虛胖”問題。但這些問題是如何引發(fā)的？不少是由前面的調(diào)控政策限制賣房造成的。是不是企業(yè)都將開發(fā)計劃做冒失了？有這樣的企業(yè)，但并不全是，是政策限制售房才令很多企業(yè)出現(xiàn)了經(jīng)營困難。用行政手段限制購買及多發(fā)的政策變化，令行業(yè)猝不及防，使企業(yè)運營出現(xiàn)阻塞。多年的限購已改變了市場環(huán)境以及人們對于市場的認知，使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)迷茫。
另外，抑制居民住房抵押貸款也是不正確的做法。住房貸款屬于普惠金融的構(gòu)成部分，此前我積極推進的住房抵押貸款、住房反向抵押養(yǎng)老保險、不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化等，都是普惠金融服務(wù)。是什么讓居民家庭財富迅速增長？住房抵押貸款成為初始推動力。隨著房價上漲，使房屋資產(chǎn)占到居民家庭資產(chǎn)的60%。如果沒有居民住房抵押貸款，普通居民就得不到這個杠桿，也就不會有這份財產(chǎn)性收入。
不久前周小川曾表示，除了國家收稅方面所體現(xiàn)的收入再分配政策之外，住房貸款可能也是一個非常重要的具有再分配功能的金融工具業(yè)務(wù)。他講得是不錯的，實際上住房貸款是在一次分配領(lǐng)域，通過買房過程中的加杠桿，促進社會實現(xiàn)了公平；如果沒有貸款杠桿，很多普通居民就買不起房，它讓中低收入者也有條件購房。但現(xiàn)在是一味地打壓，不斷提高住房抵押貸款的首付比例與利息，這就欺負了老百姓(45.910, 0.36, 0.79%)。居民房貸是尤其不能停的，雖然現(xiàn)在有了一定釋放，但利率太高，首付比例太高。本來首付款是為了匹配金融機構(gòu)的風險性，現(xiàn)在卻被變成了一種調(diào)控手段，而且主管機構(gòu)不斷提高門檻，讓普通百姓借不著錢。他們說這樣資金就不會流向房地產(chǎn)了，但是資金流向哪里了？流向了“螞蟻金服”等金融機構(gòu)，然后再以高息貸給老百姓，讓金融資本從中牟利。
中國房地產(chǎn)報：從目前來看，政策已經(jīng)有了釋緩的趨勢。
孟曉蘇：我曾經(jīng)在參加一個電視節(jié)目時說過：“要相信人不會把自己掐死”。因為掐到一定程度他就感到喘不過氣，他自己就會把那只掐住脖子的手放開。雖然金融部門的過度調(diào)控嚴重壓抑了房地產(chǎn)行業(yè)，但過一段時間就會發(fā)現(xiàn)，它會讓整個經(jīng)濟體都受到不良影響。要相信那只手一定會松開。
現(xiàn)在，我們可以看到過于勒緊的那只手已經(jīng)在慢慢放松了。其實，調(diào)控也必須要審時度勢地進行。在中國經(jīng)濟遭受疫情打擊持續(xù)低迷的情況下，主管機構(gòu)本應(yīng)謹慎處理涉及經(jīng)濟發(fā)展的事，卻出現(xiàn)了明顯的政策隨意性。指責房地產(chǎn)業(yè)是“灰犀牛”明顯不適當，實際上金融亂象才是真正的“灰犀?！?！包括此前發(fā)生的P2P事件，先野蠻發(fā)展、后粗暴治理，將眾多老百姓的辛苦錢、保命錢洗劫一空；還有過度支持螞蟻金服等少數(shù)金融寡頭的事，加劇行業(yè)壟斷與資本無序擴張。是它們造成了金融亂象。
我們需要嚴肅思考的是，我們的金融到底要為誰服務(wù)？是走向普惠金融為人民群眾服務(wù)，還是培育“金融大鱷”為壟斷資本服務(wù)？現(xiàn)在金融機構(gòu)通過加大利差把企業(yè)利潤吃掉，造成金融機構(gòu)賺錢而生產(chǎn)者不賺錢；居民房貸也是被要求提高利息與首付比例，把本該由人民群眾享受的政策紅利吃掉了。這些問題所顯示的政策引導方向發(fā)人深思。
面對這些問題，中央此前已及時提出了“兩個強化”，即：“強化反壟斷和防止資本無序擴張”；“強化普惠金融服務(wù)，更大力度地推進改革創(chuàng)新”。這些都是切中時弊的重要要求，必須認真貫徹執(zhí)行。
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盡快完善住房雙軌制
中國房地產(chǎn)報：您認為應(yīng)該如何使中國房地產(chǎn)行業(yè)健康有序良性發(fā)展？重點要做好幾方面工作？
孟曉蘇：一是要完善住房雙軌制，加快推進保障性住房建設(shè)；二是要發(fā)揮市場作用，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。那些限制市場經(jīng)濟發(fā)展的“臨時性政策政策”如“限購、限貸”等應(yīng)當及時退場。通過以上兩個方面的努力，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展我認為是從根本上出現(xiàn)了錯誤，即把住房雙軌制給忽視了。1998年我們提供的房改方案明確提出了“住房雙軌制”，即“市場建設(shè)商品房、政府提供保障房”，它所依據(jù)的是發(fā)達國家與地區(qū)的制度經(jīng)驗。但是多年以來，主管部門忽視了住房雙軌制，其中在九年時間里，保障房建設(shè)比例低至5%到3.5%，在后來認識到問題后給予了一定的支持，但資金支持力度太小，每年僅投入幾十億元杯水車薪。隨后政策走向兩個極端，一是用推行“小戶型”代替保障房建設(shè)，試圖靠開發(fā)商解決住房保障問題；另一個是要求“降房價”，以“限購、限貸”等手段打壓市場化的房地產(chǎn)。2011年以后在國務(wù)院大力推動下，各地建設(shè)出3000多萬套保障性安居房，近幾年仍在加大力度建設(shè)，但與需求相比差距仍較大。我認為保障性住房的占比應(yīng)當達到50%以上，包括政府提供的保障房與開發(fā)商在舊城改造中提供的拆遷安置房等，才能滿足居民需求與解決大城市住房突出問題。
我們不能忘記房改時的“初心”，要采取實際措施完善住房雙軌制。
中央早已多次強調(diào)完善住房雙軌制的要求。包括前幾年提出的“兩個為主”，即“以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障”；在“十四五”規(guī)劃綱要中又明確提出了“兩個體系”，即“完善住房市場體系和住房保障體系”。中央的要求越提越明確，現(xiàn)在需要的是把這些要求認真落實。
從三次社會財富分配的角度來看，當年我們提出的房改方案就是在第一次分配中促進社會公平的一種手段，讓享受房改房、保障房政策的中低收入家庭也享受到了資產(chǎn)升值的紅利。第二次分配就是今后要征收房地產(chǎn)稅，改變讓農(nóng)民與年輕人群體過多承擔城市建設(shè)費用的現(xiàn)狀。將來要繼續(xù)在完善住房雙軌制建設(shè)中融入三次分配的理論作為指導思想，通過構(gòu)建合理的住房制度以促進實現(xiàn)社會公平。
中國房地產(chǎn)報：您對于2022年的房地產(chǎn)市場有何判斷？
孟曉蘇：2022年的房地產(chǎn)市場我認為會存在不少困難，要做好應(yīng)對困難的準備。目前市場比較清冷，這主要與預期不穩(wěn)有關(guān)。市場預期一旦被搞壞，市場就會出現(xiàn)低迷。房價并不是只漲不落的，影響房價的并不都是需求，而有信心的因素，缺乏信心、人心不穩(wěn)是影響房地產(chǎn)市場的主要問題。最近有人問我，現(xiàn)在是不是買房的時候？我看現(xiàn)在還真是買房的時候到了。
對于一些房地產(chǎn)企業(yè)目前的境況我深表同情，但我不贊成他們要離開這個行業(yè)的說法，哪個行業(yè)沒有困難呢？還是要咬定青山不放松。中國仍需要發(fā)展城市建設(shè)、需要完善住房雙軌制后的房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。