漩渦中的蛋殼公寓
田國寶 陳月芹
美東時間11月18日，深陷漩渦的蛋殼公寓股票再次以90.4%的漲幅刷新漲幅記錄，期間股價一度漲至4.99美元/股，最后收于4.57美元/股。前一個交易日，蛋殼公寓股價漲幅是75.2%。
從今年1月赴紐交所上市以來，其股價一度跌到發(fā)行價的十分之一。股價連續(xù)兩日大幅上漲源于我愛我家正在洽談接手蛋殼公寓的傳聞。經(jīng)濟(jì)觀察報從多個渠道證實，我愛我家正在與北京相關(guān)部門洽談接手事宜。
北京市住建委對外回應(yīng)稱，已針對蛋殼公寓成立專辦小組，希望能平穩(wěn)解決此事，后續(xù)處理方案會及時公布。
上市不足一年時間，備受市場關(guān)注的蛋殼公寓即陷入資金鏈斷裂困境，最近一個月來，蛋殼各地辦公地一直不乏有討債的供應(yīng)商、業(yè)主和租客，甚至討要工資的員工，期間有關(guān)破產(chǎn)的傳聞也不絕于耳。
其實，不僅是蛋殼公寓，從去年開始，有關(guān)長租公寓爆雷的消息不斷從各地傳出，今年以來，疫情加持下，已經(jīng)有十多家長租公寓出現(xiàn)斷租或延遲支付房租的情況，包括同樣尋求赴美上市三彩家關(guān)聯(lián)的城城不動產(chǎn)和小鷹公寓。
即便是行業(yè)長租公寓領(lǐng)域的龍頭企業(yè)自如，日子也并不好過，從去年下半年開始清理不賺錢的房源，強(qiáng)制與業(yè)主解約。集中式長租公寓領(lǐng)域的萬科泊寓同樣如此，萬科董事長郁亮曾坦言，目前泊寓還無法實現(xiàn)盈利。
一位長租公寓企業(yè)的人士認(rèn)為，急速的規(guī)模擴(kuò)張是蛋殼面臨危機(jī)的主要原因之一，而根源則與資本短視有關(guān)，“沒有規(guī)模，資本基本不會投你，做規(guī)模就是多收房，一旦市場出現(xiàn)波動，入不敷出，很容易出現(xiàn)所謂的爆雷。”
誰會接手蛋殼
經(jīng)濟(jì)觀察報獲悉，最近一周，我愛我家包括董事長、總裁謝勇等高管多次洽談接手蛋殼公寓事宜，目前我愛我家正核算財務(wù)成本問題，具體接手方案尚未敲定。
一位接近參與洽談的人士透露，近期蛋殼公寓資金緊張事件發(fā)酵，受北京市相關(guān)部門邀約，包括建融、自如、相寓在內(nèi)多家長租公寓參與商談接手蛋殼事宜，不過，建融和自如方面對蛋殼的興趣不大，理由是經(jīng)過財務(wù)測算，這筆接盤生意缺口幾個億，算不過來賬。
建融為建設(shè)銀行(6.570, -0.08, -1.20%)旗下長租公寓品牌；自如為貝殼掌門人左暉控制下的長租公寓，按照市場份額來看，自如也是國內(nèi)最大的分散式長租公寓。相寓是我愛我家旗下長租公寓品牌，目前洽談方主要是我愛我家旗下的相寓。
上述人士透露，這筆生意不一定能談成，對于接盤方來說，主要顧慮在于，接手蛋殼公寓需要填補(bǔ)蛋殼虧損賬目，還要給房東付錢，租客也要繼續(xù)住房子，相當(dāng)于接下一個債務(wù)包?！敖?jīng)過財務(wù)成本核算，這事賬是算不平的，除非有什么其他辦法讓我們能把賬算平。”
此外，“現(xiàn)在也不是一個接手的好時機(jī)。一是北京常住人口減少，整個北京的寫字樓空置率一直在上升；二是馬上要到12月到春節(jié)傳統(tǒng)租賃淡季了，市場需求沒有那么旺盛，多熬幾個月都是在花錢?！鄙鲜鋈耸客嘎?。
上述集中式長租公寓副總裁表示，一個淡季是次要的，底層邏輯是目前這類分散式“二房東”租賃不賺錢，最多損失一個淡季的空置率，放在五六年租約里并不多。
一位長三角城市住建系統(tǒng)人士判斷，我愛我家接盤蛋殼的可能性較大，“從經(jīng)營情況分析，我愛我家是全行業(yè)唯一沒有虧錢的長租企業(yè)?！痹撊耸客嘎叮瑳]有新的盈利點，接盤方也犯愁。
我愛我家2020中報顯示，其資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)營收入7.3億元，為僅次于經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的第二大收入來源，收入占比為18.6%；上半年資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)毛利為1.4億元。我愛我家資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)主要為旗下長租公寓品牌相寓業(yè)務(wù)。
在我愛我家之前，北京市相關(guān)部門曾牽線建設(shè)銀行旗下建融家園接手蛋殼公寓部分房源，但是由于蛋殼公寓與業(yè)主、租客、供應(yīng)商糾紛較多，建融家園并沒有進(jìn)一步洽談。自如因主要主要處理內(nèi)部虧損房源，也沒有繼續(xù)深入洽談。#p#分頁標(biāo)題#e#
據(jù)一位接近蛋殼的人士透露，有關(guān)接盤蛋殼公寓的事，主要由各地住建局相關(guān)部門牽線。杭州市相關(guān)部門找過自如，試圖說服自如將蛋殼公寓在杭州的部分房源接手，但其表示并不清楚洽談的進(jìn)程和結(jié)果。
杭州住建系統(tǒng)人士稱，官方曾找過自如，但自如并不愿意接手，接手蛋殼房源最大的可能還是我愛我家。他們也和我愛我家方面談過，但我愛我家不太愿意接手蛋殼的債務(wù)。
上述接近蛋殼人士看來，無論是我愛我家還是其他長租公寓運營企業(yè)，整體接盤蛋殼的可能性較小，承接部分房源的可能性較大。“有一些高進(jìn)低出的房源，誰接手了都是包袱，沒有救了蛋殼，把自己也拖累了?！?/p>
此外，由政府來出錢補(bǔ)漏洞的概率很小，目前監(jiān)管部門的善后對策主要是與房東協(xié)商降租金、延租期，與租客友好協(xié)商漲租金抵租期等。
受我愛我家接盤蛋殼公寓傳聞影響，11月17日-18連續(xù)兩個交易日，蛋殼公寓股價出現(xiàn)暴漲。截至美東時間11月18日收盤（北京時間為11月19日），蛋殼公寓收盤價4.57美元/股，兩個交易日漲幅分別為75.2%和90.4%。
經(jīng)濟(jì)觀察報就接手蛋殼一事與我愛我家進(jìn)行求證，其對外負(fù)責(zé)人表示不知情，謝勇得知采訪后掛掉電話。11月18日，我愛我家曾對外否認(rèn)洽談接手蛋殼事宜。
討債
11月18日，蛋殼公寓北京總部門前排滿了前來退錢的租戶、業(yè)主和供應(yīng)商。他們訴求都是要錢，業(yè)主要求支付租金，租客要求退租金，供應(yīng)商要求還欠款，還有部分討要工資的員工。
這樣的情況不僅僅發(fā)生在北京總部，在上海、杭州、廣州、深圳、武漢等區(qū)域公司門前，同樣不乏討債的排隊群體。這樣的情況已經(jīng)持續(xù)多日。
11月10日，本來應(yīng)該是蛋殼發(fā)放10月工資的日期，不過，蛋殼大多數(shù)的員工并沒有在這一天收到工資。上述蛋殼員工表示，目前蛋殼公寓僅僅為員工繳納了個稅，截止11月18日，工資依然沒有到賬。
另外，據(jù)他透露，11月18日，陸續(xù)有蛋殼的員工收到人力資源通知，要求員工簽署一份《說明》，“本人因個人原因申請自2020年11月起不再由公司承擔(dān)五險一金，本人承諾社保公積金減員造成的任何風(fēng)險均與公司無關(guān)”。
蛋殼公寓的危機(jī)從春節(jié)前后就開始顯現(xiàn)，今年1月，蛋殼開始出現(xiàn)拖欠業(yè)主房租的情況，并要求一部分業(yè)主“免租”，春節(jié)假期后，隨著疫情爆發(fā)，“免租”一事曾不斷發(fā)酵。
據(jù)一位蛋殼員工透露，蛋殼并沒有發(fā)放2019年的年終獎，1月的工資也延遲到3月發(fā)放，2月只發(fā)放基本工資。而且由于疫情期間無法到崗，蛋殼通知一部分員工“不用再來上班了”。
蛋殼公寓于2020年1月17日在紐交所上市，也就是說，上市融來的1億美元左右（募資凈額7.6億元人民幣）資金并沒有緩解蛋殼的資金緊張局面。
按照招股募集資金用途說明，蛋殼公寓募集資金中大部分（6000萬美元）用來規(guī)模擴(kuò)張，3500萬美元用來升級技術(shù)，剩余資金用于日常經(jīng)營。
上述接近蛋殼人士表示，疫情期間，包括自如在內(nèi)分散式長租公寓都在進(jìn)行內(nèi)部房源整合工作，即對部分房源進(jìn)行免租、降租甚至解約等處理，外界對蛋殼的根本性風(fēng)險忽略了，“大家可能都覺得，剛剛上市，不會出現(xiàn)問題。”
顯然，蛋殼的深層次的問題被疫情影響掩蓋了。雖然疫情確實給長租公寓領(lǐng)域以沉重打擊。據(jù)上述蛋殼員工透露，疫情期間，由于部分租客無法從老家回來，出現(xiàn)解約、違約情況較多，但通過采取相關(guān)手段，盡量的減少了損失。
這種包括既包括要求業(yè)主降租、免租，同時也包括制止租客解約，“那個時候大家都清楚，一旦退租了，房子一時很難租出去，有的租客要求解約，管家不同意，會提前出下月賬單發(fā)過去?！?/p>
蛋殼公寓的財報顯示，今年一季度，蛋殼營收19.4億元，同比增長62.5%，凈利潤虧損12.3億元，同比擴(kuò)大50%左右。截止3月底，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物8.26億元，比2019年底增加了1.4億元。#p#分頁標(biāo)題#e#
一季度，蛋殼公寓的營業(yè)成本支出高達(dá)30.83億元，其營收加上上市募集的資金一共27億元，依然處于入敷不出的狀態(tài)。從蛋殼公寓一季報現(xiàn)金流量表來看，除了籌資現(xiàn)金流量凈額為正，經(jīng)營性現(xiàn)金流和投資性現(xiàn)金流均為負(fù)。
規(guī)模擴(kuò)張
在長租公寓領(lǐng)域工作多年的王曉，回想起四年前蛋殼公寓搶房的事仍感嘆不已，2016年的時候，他還是某長租公寓的收房管家，“在一個月里，我們有五六套即將簽約的房子被蛋殼搶走了?！?/p>
他清楚的記得，在朝陽望京地區(qū)的一套兩居室，他與房東已經(jīng)協(xié)商好，以每月7000元價格長租五年，租金每年有一定幅度上升，一次性支付三個月房租及一個月的押金。
就在王曉即將簽約的時候，業(yè)主反悔了，后來他才得知，該套房源被蛋殼以每月8500元的價格搶走了。“我們七千租下來，第一年肯定不賺錢，他們八千五租金，起碼三年內(nèi)肯定是虧損的?！?/p>
在那一年，類似的情況不斷在他身上重復(fù)，爭奪房源的基本都是蛋殼公寓。高價搶奪房源在蛋殼的規(guī)模擴(kuò)張過程中曾扮演了重要的作用。
成立于2015年的蛋殼公寓，面對是的不僅僅已經(jīng)在2015年底擁有20間房源的自如，還有大大小小剛剛興起的長租公寓初創(chuàng)企業(yè)。對于多數(shù)在一二線城市布局的企業(yè)來說，這樣的經(jīng)歷并不陌生。
某龍頭房企曾計劃在北京做長租公寓，前期拓展的團(tuán)隊進(jìn)駐了幾個月后發(fā)現(xiàn)，他們在北京基本拿房比拿地更難，無論是集中式房源，還是分散式房源，基本處于無房可拿的狀態(tài)，最后，這家公司絕對不在北京做長租公寓。
2016年下半年的時候，蛋殼的房源還不到1萬間。據(jù)上述接近蛋殼的人士透露，彼時，蛋殼公寓CEO高靖接觸了很多投資人，對方一看蛋殼的規(guī)模，都認(rèn)為太小，不值得投，包括投資出身的蛋殼董事長沈博陽牽線，也未能打動投資人。
此后蛋殼大規(guī)模擴(kuò)張過程中不斷發(fā)生的高價搶房事件多少與融資碰壁不無關(guān)系。到了208年初，蛋殼運營房間數(shù)量是8萬間，到了2019年初，這個數(shù)字已經(jīng)接近40萬間，兩年半的時間，房源規(guī)模增長了近50倍。
從2015年成立算起，蛋殼用了不到四年時間實現(xiàn)運營房源從0到40萬間的突破，而自如實現(xiàn)從0到35萬間突破用了6年時間。但到了2019年底，自如房源增加到百萬間，開始停止規(guī)模擴(kuò)張。
自如方面接受經(jīng)濟(jì)觀察報采訪時曾表示，停止擴(kuò)張規(guī)模后，自如下一步開始提升盈利能力，尤其是房源單體盈利能力，對于一些不賺錢、長期虧損和出租率較低的房源進(jìn)行清退，進(jìn)一步扭轉(zhuǎn)長期虧損的局面。
到了2019年底，蛋殼的運營的房源數(shù)量增加至接近44萬間，不過，到了2020年一季度末，由于清退一部分房源后，蛋殼公寓運營的房源數(shù)量又降至41.9萬間。但這并沒有止住蛋殼的流動性危機(jī)。
流動危機(jī)
與自如相比，蛋殼的路并不平坦。
2015年1月，有過兩次創(chuàng)業(yè)經(jīng)歷的高靖帶著沈博陽給的250萬元天使投資創(chuàng)立蛋殼公寓，當(dāng)年7月，蛋殼A輪融資僅僅拿到“數(shù)千萬”的投資。而自如的A輪融資額度是40億元。
此后的A+輪融資，蛋殼公寓獲得優(yōu)客工場好愉悅資本超過1億元額投資；B輪和B+輪合計獲得1.7億美元投資。到了B輪完成的時候，蛋殼公寓先后獲得的融資額度大約在13億元左右。自如A、B兩輪融資額度達(dá)到72億元。
對于長租公寓規(guī)模而言，資金起到了不可或缺的因素。上述接近蛋殼人士表示，長租公寓企業(yè)虧損是規(guī)模擴(kuò)張的結(jié)果，如果適度擴(kuò)張規(guī)模，實現(xiàn)盈利并不難。但沒有規(guī)模又拿不到更多的投資。
2019年，規(guī)模起來的蛋殼公寓先后完成C、D兩輪融資，累計獲得投資6.9億美元，尤其是C輪融資拿到包括老虎基金、螞蟻金服、春華資本等6家機(jī)構(gòu)共計5億美元投資，這筆資金也是蛋殼拿到最大一筆投資。
招股書顯示，2019年前三季度，蛋殼單間房平均租金為2155元/月，一年的租金收入為2.59萬元/間，按照一季報公布的42.9萬套運營房源計算，滿租的情況下，其一年租金收入大約為111億元左右。#p#分頁標(biāo)題#e#
不過，根據(jù)招股書披露，截止2019年6月底，蛋殼公寓的出租率為89%。一位長租公寓運營人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，按照他所在公司測算，通常情況下，出租率達(dá)到92%以上才能實現(xiàn)盈利。
蛋殼公寓并沒有公布具體單間房的拿房成本，上述接近蛋殼人士表示，如果按照一間房2000元拿房成本計算，加上1萬元的裝修成本，新拓房源每間房成本在3.2萬元/年左右，存量房源租金成本2.2萬元/間左右。
在蛋殼規(guī)模擴(kuò)張過程中，杠桿也被運用到了極致。根據(jù)招股書，2019年前三季度，蛋殼公寓從租客手中獲得預(yù)付款為7.9億元，而從金融機(jī)構(gòu)獲得預(yù)付款則高達(dá)31.6億元。杠桿率超過八成，其中很大一部分杠桿來源于租金貸。
2018年蛋殼公寓來自租客預(yù)付款和來自金融預(yù)付款分別為2.8億元和21.3億元，2017年這兩個數(shù)字分別為1.1億元和9.4億元。從中不難看出，其來自金融機(jī)構(gòu)的預(yù)付款占比一直在87%以上。