東莞城區(qū)環(huán)境品質(zhì)大大提升，城市產(chǎn)業(yè)和配套升級。南方日報記者 孫俊杰 攝
對置業(yè)者、投資者而言，“地段”永遠(yuǎn)是最關(guān)鍵的兩個字，地鐵口、主流商圈、多元配套、優(yōu)質(zhì)資源……能滿足這些條件的，非中心城區(qū)莫屬，于是在主城區(qū)上班與居住成為了大多數(shù)人的夢想。在東莞“強(qiáng)心”戰(zhàn)略的助推下，中心城區(qū)已然成為城市“供血”的主力，承載著資源集聚、經(jīng)濟(jì)提速、產(chǎn)業(yè)升級、智慧人居等使命，要打造成為東莞“灣區(qū)都市”形象的標(biāo)桿地區(qū)。然而，城區(qū)項目稀缺、供應(yīng)緊張，新房單價“3”字頭以上甚至破“4”的進(jìn)場門檻讓人望而卻步。
人造城，城育人，只有二者關(guān)系平衡了才能更好地推動可持續(xù)發(fā)展，那么，在城市快速發(fā)展不可逆的潮流下，主城區(qū)該如何實現(xiàn)“人”與“城”的和諧？
破舊立新
舊改項目成未來新房主力
“寸土寸金”這個詞用在中心城區(qū)最合適不過了，今年年初，東莞市自然資源局發(fā)布《東莞市2020年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》，其中國有建設(shè)用地供應(yīng)布局分解表顯示，中心城區(qū)共有9.7209公頃住宅用地供應(yīng)，其供應(yīng)量偏緊張，莞城區(qū)的住宅用地供應(yīng)為0。據(jù)了解，南城計劃供應(yīng)住宅用地位于西平社區(qū)，共6.4779公頃；東城計劃供應(yīng)住宅用地位于東城塹頭，面積0.4565公頃，兩者土地來源皆為三舊。
加快推進(jìn)“三舊”改造，提高土地利用效率，這正是東莞節(jié)約集約用地原則的要求。今年以來，東莞進(jìn)入城市更新的爆發(fā)年，中心城區(qū)的舊改速度更是從未放緩，截至目前，根據(jù)東莞市農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)管理網(wǎng)顯示，中心城區(qū)今年已有超20個城市更新項目確定前期服務(wù)商。一邊是CBD新坐標(biāo)拔地而起，一邊是城中村有序進(jìn)行拆遷安置工作，據(jù)悉，作為東莞國際商務(wù)區(qū)唯一城中村，水澗頭村將規(guī)劃建設(shè)大型綠地公園，并打造東莞CBD高端住宅典范。
沿著莞城光明路一路行至振華路，遍布著一行老舊房屋，這些房屋沒有地下停車場，沒有物業(yè)，背后多有雜草叢生的空地?！耙呀?jīng)很多年都這樣子了，這里有最為悠久的文化，不是說拆就能拆的”，仍在內(nèi)居住的“老莞人”對舊城區(qū)有著深深的依戀之情。
迄今為止，莞城區(qū)依然被公認(rèn)為東莞教育資源最成熟的區(qū)域，而作為歷史文化深厚和城中村改造需求緊迫之地，這片熱土正經(jīng)歷著新舊交替的關(guān)鍵時期，而其面臨的開發(fā)難度也是相對較大的。
但隨著“三舊”改造的住宅項目陸續(xù)亮相并入市，開發(fā)商為東莞的城市更新打造了多個可復(fù)制模板，比如由東城立新犬眠嶺工業(yè)區(qū)地塊“三舊”改造項目變身而來的海德·琥珀臺項目、瓏遠(yuǎn)與豐華合作開發(fā)羅沙天寶工業(yè)區(qū)“三舊”改造地塊而打造的豐華瓏遠(yuǎn)翠瓏灣項目等。
據(jù)統(tǒng)計，當(dāng)前東莞中心城區(qū)的在售住宅項目不超10個，對于城區(qū)來說，舊改是推動高質(zhì)量發(fā)展的一大引擎，舊改項目將成為后期新房供貨主力。
創(chuàng)新驅(qū)動
高質(zhì)量城“芯”為品質(zhì)人居強(qiáng)支撐
自高埗鎮(zhèn)、石碣鎮(zhèn)加入城區(qū)片區(qū)后，給予東莞城區(qū)發(fā)展更多的可能性，東江濱水區(qū)和東莞國際商務(wù)區(qū)作為其中的兩個先行區(qū)，更是帶來巨大的效應(yīng)。
著眼于東莞CBD，東莞國際商務(wù)區(qū)中心公園及綠軸建設(shè)已提上日程，而由水澗頭村改造而成的中央公園，將打造成22.25公頃“城市綠心”，為市民提供高品質(zhì)的生態(tài)、休閑、健身、娛樂公共空間，并配置文化商業(yè)、展示演藝、地下停車等公共配套設(shè)施。今年7月，東莞國際商務(wù)區(qū)4宗商服用地均已被莞民投、南城實業(yè)、東實以及盛和相繼拿下，在總部經(jīng)濟(jì)、環(huán)境規(guī)劃提升、多軌道覆蓋等優(yōu)勢之下，相信在4座高樓拔地而起之時，城區(qū)人居生活的水平也將一并提升。
談到中心城區(qū)較為稀缺的資源，大概便是自然景觀資源了。今年，三江六岸片區(qū)規(guī)劃建設(shè)提速，為城區(qū)的品質(zhì)提升大大助力，根據(jù)規(guī)劃，首期項目將構(gòu)建集景觀道、散步道和自行車道于一體的市“慢行系統(tǒng)”，整個項目完工后，城區(qū)濱水空間環(huán)境品質(zhì)將得到大大提升，城市產(chǎn)業(yè)和配套升級，一批展現(xiàn)城市歷史文化特色和現(xiàn)代濱水城市風(fēng)情的地標(biāo)項目隨之誕生，生態(tài)濱水休閑生活將成為城區(qū)里的又一人居標(biāo)桿。
探索未來
實踐“CAZ中央活力區(qū)”新理念
有行內(nèi)人士稱，在城區(qū)發(fā)展道路上，東莞國際商務(wù)區(qū)南城CBD與濱江CLD并肩前行。而早在兩年前，“CAZ（中央活力區(qū)）”新理念已被寫進(jìn)《東莞市南城國際商務(wù)區(qū)城市設(shè)計優(yōu)化方案》里，在專家評審會上，同濟(jì)大學(xué)建筑與城市規(guī)劃與學(xué)院王偉強(qiáng)教授指出，從CBD向CAZ的職能轉(zhuǎn)變是國際上CBD發(fā)展的重要趨勢，東莞應(yīng)積極借鑒深圳福田CBD、上海陸家嘴CBD等地區(qū)的經(jīng)驗與教訓(xùn)，從更大范圍來統(tǒng)籌優(yōu)化CBD功能配置。
與CBD的商務(wù)集群、CLD的居住集群相比，CAZ更注重功能融合與空間統(tǒng)籌，其集聚商務(wù)行政、休閑娛樂、藝術(shù)文化、高品質(zhì)居住、產(chǎn)業(yè)等多種功能。而今，中央活力區(qū)概念已在中國上海、杭州、乃至深圳等城市紛紛落地。據(jù)了解，深圳福田區(qū)今年率先出臺落實先行示范區(qū)建設(shè)行動方案，升級打造“中心城區(qū)2.0版”，聚焦金融、商貿(mào)、文教等核心功能建設(shè)中央活力區(qū)和國際一流開放創(chuàng)新中心。#p#分頁標(biāo)題#e#
有行業(yè)研究者提出，CAZ同樣是東莞中心城區(qū)升級的趨向，特別是三江六岸地區(qū)的規(guī)劃將助力中央活力區(qū)的誕生，加強(qiáng)城區(qū)中心效應(yīng)，在這一帶區(qū)域內(nèi)有多重軌道覆蓋包括地鐵1號線。文化方面打造市民藝術(shù)中心，休閑娛樂方面也有龍灣濕地公園、濱江體育公園等，配套完善。
盡管“CAZ”對東莞而言仍是一個待實現(xiàn)概念，但從CBD（中心商務(wù)區(qū)）到CAZ（中央活力區(qū)）轉(zhuǎn)變的過程中，中心城區(qū)的品質(zhì)和內(nèi)涵將得以不斷延伸，人們對城區(qū)理想生活也將展開全新的探索。
撰文：梁文青 盧真?zhèn)?/p>